最新特价房出炉（年度特价房大战开始了）
最新特价房出炉（年度特价房大战开始了）36周 1536套。35周1966套；35周 1732套；36周 1513套。二手房——
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之前《大干30天保交楼》中，特别提及过一个郑州典型的市场问题。
新房销量快速萎缩!
因为烂尾相关的购房焦虑，新的购房者逐渐倾向于购买二手房，导致8月郑州二手房销量竟然逐渐与新房持平。
新房——
35周 1732套；
36周 1513套。
二手房——
35周1966套；
36周 1536套。
更惊人的是，最近的两周大郑州二手房销量更是超过新房！
毫无疑问原本就一般的市场背景下，新房销售更加惨淡背后是开发商的捉襟见肘。
对应的，我们比较2021年的销量和2022年的销量会明显发现市场恶化还是非常严重的！
两相结合，不难看出市场上大多数项目都在苦熬，艰难求生。
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资本市场有一个重要的逻辑叫做事件推动，简单来说重大事件会对市场有非常大的冲击，继而市场产生重大变化。
当下郑州市场的事件驱动就是碧桂园。
关于碧桂园的问题在之前被删除的文章中已经提及，这里只说市场价格：
1、碧桂园凤凰城8300元/㎡起。
二房顶底7900元/㎡ 、三房8300元/㎡ 、正常楼层10500元/㎡。
2、碧桂园西湖8800元/㎡起起。
3、碧桂园云顶7号楼清盘钜惠，140户型14200元/㎡起。
整体价格区间16000-21000元。
4、碧桂园云境16000元/㎡起。
2号楼少量75/110平、均价17500元/㎡、3号楼 89/120/155平。
5、碧桂园天玺湾。
高层12800元/㎡起；
洋房15800元/㎡起；
精装修送车位。
6、碧桂园时代城8300元/㎡起，五期8500—9700元/㎡，六期8500—10200元/㎡，补贴2年月供 精装送车位。
碧桂园在今年年初经历过一次集中降价，这次集中降价之后各个区域各个项目的价格已经有非常大的优势。
比如碧桂园凤凰城一期开盘价格近16500元/㎡，大二期首次开盘价格近15500元/㎡，目前的价格优势碾压常西湖片区。
比如碧桂园天玺湾开盘价格近18000元/㎡，如今的价格优势同样碾压杨金板块。
1、碧桂园全系集中降价背后是市场抢跑，回笼资金；
2、今年的大市场背景下，“金九银十”是最后一个传统旺季，必须抢跑；
3、对应的碧桂园就是市场当中凶猛的鲶鱼，年度特价房大战已经开始了！
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首先是高新区。
1、谦祥万华城三期12月底交房、准现房、13000元/㎡；
五期更便宜，但交房时间晚，之前最低特价约11000元/㎡
2、东原阅城准现房、精装修13000-13500元/㎡，期房之前最低特价约11000元/㎡
3、保利和光屿湖一期高层精装11500-12000元/㎡，特价11300- 11400元/㎡，二期高层毛坯10500-11000元/㎡
4、美的瀚悦府130㎡大户型、10500元/㎡
5、大正水晶森林二期准现房特价11700元/㎡，5%网签，4号楼加3万送车位；
6、保利文化广场14300元/㎡起
104㎡价格区间 14300-15300元/㎡；
121/148价格区间 15000-15600元/㎡；
138价格区间 15400-15800元/㎡；
155/157价格区间16500-17500元/㎡。
谦祥云栖、朗悦公园府价格变化不大。
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中原区
1、保利心语四期，10200元/㎡。
优点：近中原万达、地铁10号线。
缺点：单独一栋楼、容积率高、东西向、6T16户
2、华润琨瑜府 /润园 11000-12000元/㎡。
3、汇泉景悦城 现房 12500元/㎡。
30套99平特价房11700元/㎡左右。
PS.有安置房改商品房历史。
常西湖新区
1、裕华城
二期1号楼88㎡特价12700-12999元/㎡ 5号楼88㎡特价11250-12999元/㎡。
2、金地西湖春晓9000元/㎡起
目前因为碧桂园凤凰城的价格冲击，整个常西湖新区正在经历新一轮的价格重塑，包括最新项目星联城也下调了价格预期。
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二七区
1、金地峯范 14800元/㎡起 位置好、但一栋楼、容积率高。
2、佳源名门橙邦 12000元/㎡起。
3、亚星锦绣山河（东分学区）倚澜苑、安泰苑等交房时间越长价格越便宜、11800元/㎡起。
4、远洋臻园 120㎡ 9188元/㎡ 一口价。
5、泰宏建业国际城 一口价房源9899元/㎡。
6、郑州华侨城 12000元/㎡起 楼层较差。
管城区
1、鼎盛阳光城 118㎡、129㎡ 一口价房源 13800-14300元/㎡。
2、佳田未来新城中秋特价房、11000-14000元/㎡不等，主要是地块不同。
3、新城时光印象，高层12900元/㎡起、洋房14900元/㎡起。
送比亚迪汉EV房源价格比较高。
4、富田九鼎公馆
2号院已经交房，特价房源已售罄；
3号院明年2月/8月交房，130㎡户型 13000元/㎡；
5号院（近南四环）11000元/㎡起、月供补贴、车位。
5、碧桂园时代城上文已记录
备注：郑州纾困项目名单包含富田九鼎公馆
1、管南问题项目较多，如融创、康桥、绿地等。
2、也可关注刚刚入市的龙湖项目。
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经开区
1、金沙湖高尔夫观邸 14300元/㎡起；
2、绿城诚园 18000元/㎡起；
3、金茂未来府 15500元/㎡起
滨河国际新城
1、金辉滨河云著 12000-14500元/㎡；
一口价房源高层138平 12900元/㎡；
高层117平13300元/㎡；
小高层价格更贵。
2、信保春风十里13000元/㎡起。
毛坯现房、12月交房带装修、23年底交房三个批次价格不同。
3、电建泷悦华庭 14300元/㎡起 准现房 精装修送中央空调。
4、中海天悦府14000元/㎡。
备注：
1、中交、金辉正在谈经开外国语。
2、其他项目价格优势不大。
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惠济区
1、万科理想星光 12000元/㎡起。
优点：三环内、万科、精装修
缺点：铁路、高架、地块小、不利因素多
2、谦祥时光序14000元/㎡ 送车位。
小学：东风路小学兴隆校区，初中：郑州一中教育集团兴隆校区。
3、招商时代锦宸 13800元/㎡起。
4、裕华会园 10500元/㎡起。
1万送全屋家装 2万送车位
5、绿都青云叙 洋房14800 元/㎡起。
6、万科翠湾中城 116㎡17700元/㎡，128㎡17900 元/㎡起。
金水区
1、美盛教育港湾 17000元/㎡起。
2、瀚宇天悦城 特价17000元/㎡起。
3、保利海德公园 16000元/㎡起。
简单总结整体均价比大都汇便宜2000元/㎡。
小户型的缺点是在小区外，单独一栋楼。
大户型的缺点是临连霍高速。
4、保利大都汇销售政策出现首付分期及月供补贴。
5、美盛金水印 特价房源21000元/㎡起。
6、敏捷江山誉 特价房源18500元/㎡起。
PS.施工进度不理想。
杨金
1、碧桂园天玺湾上文已记录。
2、万林府，高层14300元/㎡、洋房18000元/㎡。
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洞林湖片区
1、万科湖与城 精装特价6500元/㎡起；
2、远洋沁园 洋房一楼带院 11000元/㎡；
3、新城海棠晓月 叠墅 170万起。
南龙湖
1、宜居小乔书苑 均价6788元/㎡；
2、万科星图 精装 准现房 特价7800元/㎡；
3、金地和樾春晓 特价6600元/㎡；
4、澳海上坤四季风华 均价 7300元/㎡ 返还2年月供；
5、正商兰庭华府 洋房送车位 8200元/㎡。
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最后简单总结下：
1、不是价格不心动、不敢买成为市场上的主流心态；
2、目前市场上现房与期房价差比较大；
3、2022、2023、2024、2025年交房价差同样明显，即便同一个项目、同一个开发商价差也非常明显；
4、央企正在成为最后的赢家，安全交付这件事已经给项目提供了额外溢价；
5、客观来说，郑州已经跌了2年多，留给可降价余地并不太多，降的太多，反而不敢买
6、还是有一些区域相对价格坚挺，比如北龙湖北岸、比如高铁板块
7、陆续有新的特价项目出来，十一前该降的基本到位了，过了十一，再降不一定有销售时间，今年买房的可以重点看看；
8、文中特价项目不代表推荐，仅供参考。
