金水北推荐（除了贵金水北还有啥）
金水北推荐（除了贵金水北还有啥）受制于城改的硬伤，项目地块内综合了商品房、底商、公寓、幼儿园以及安置房，户型方面75㎡-89㎡-110㎡-120㎡，还有少量153㎡房源，说好听点是户型齐全，能满足多种置业需求，说难听点就是不够纯粹，与其说是改善，更像是刚需。先来看一下地块信息：位于国基路北、柳林西路东，大小约84亩，是沙门城中村的改造项目，在去年的6.3土拍中由碧桂园竞得，楼面价约4180元/㎡。1碧桂园云境产品不够位置来凑，用来形容碧桂园云境可能最为合适。
去年的郑州楼市，金水北是个绕不开的区域和话题，在其他几个区域“跌跌不休”的情况下，金水北的房价一直很坚挺，无论是主打教育的美盛教育港湾、地铁入户的瀚宇天悦城、主打改善的和昌优地还是下半年入市即引发关注的招商美景美境、康桥天樾九章和碧桂园云境等，对于整个市场来说，价格都不算便宜。
金水北的价值在哪里？为何能吸引如此多的购房者？相比于其他板块三环以外区域，金水北的居住环境更加成熟，更加完善的生活配套能满足绝大多数的购房需求。
教育、医疗、商业、交通，这些在房产交易过程中最受关注的因素，在金水北，都能能够得到满足。
近日，小楼实探金水北的碧桂园云境、招商美景美境和昌优地、美盛教育港湾、瀚宇天悦城以及康桥天樾九章，看看这些项目目前情况如何？
1
碧桂园云境
产品不够位置来凑，用来形容碧桂园云境可能最为合适。
先来看一下地块信息：位于国基路北、柳林西路东，大小约84亩，是沙门城中村的改造项目，在去年的6.3土拍中由碧桂园竞得，楼面价约4180元/㎡。
受制于城改的硬伤，项目地块内综合了商品房、底商、公寓、幼儿园以及安置房，户型方面75㎡-89㎡-110㎡-120㎡，还有少量153㎡房源，说好听点是户型齐全，能满足多种置业需求，说难听点就是不够纯粹，与其说是改善，更像是刚需。
项目最大的卖点是地铁和学校。距离2号线和4号线换乘站沙门站距离在500米左右，地块最西端距离陈寨东地铁站大概在400米左右，可以说是标准的地铁房。学校方面主打农科路小学（国基小区），据置业顾问介绍，这是项目的签约学校，目前已招生。
去年12月5号首次开盘，推出7#楼，精装价格在19500元/㎡左右，12月26日加推2#楼，现在小区主推2#、3#楼，3#楼目前属于内购。
项目工地施工情况，只能说刚刚起步，交房时间要等到2024年，虽然置业顾问一再表示，项目配置的公寓和安置房和商品房分开设置，可5.19的综合容积率仿佛城中村的翻版，户型设计只能说中规中矩，碧桂园的精装交付水平也不会有太多惊喜。
碧桂园云境工地情况
周边小环境比较一般，目前的国基路还不足以承载“城市商业副中心”的高度，对面的商堡汽配城什么时候迁走也是个关键。
国基路上的商堡汽配装饰
当然，如果有地缘客户冲着项目地段以及周边的学校配套在此置业，也不是不能接受。
2
招商美景美境
招商美景美境的售楼处同样在在国基路上，由招商蛇口和美景合作开发，目前推的是二期产品，25亩土地规划了4栋高层住宅，户型方面以94㎡-115㎡-117㎡-130㎡为主，毛坯均价18500元/㎡左右，交房时间在2024年5月。
项目整体中规中矩，东风渠双地铁算是区域配套的强势亮点，但周围新建社区较多，并非“独家”。项目一期因疫情等不可抗力，造成业主接受度较低，对商誉有一定程度的折损，希望在二期产品时能及时修复。
如果参照一期交付品质，个人认为二期产品产品力稍弱，主要是地块素质导致的，虽然二期多了招商蛇口的身影，但地块太小，能操作的空间有限，小区内部环境和绿化，估计会略弱于一期景观。4栋住宅加2栋商业的配置，综合容积率3.5，未来小区内居住环境，可能并不那么纯粹。
一期外立面
二期地块施工情况
整体上，项目在金水北优势不强，综合竞争力属于中等状态。
3
和昌优地
和昌优地，位于索凌路与三全路交会处南300米路东，距离4号线北二十里铺站的距离也在300米左右。
项目地块不算特别大，占地面积80亩左右，2020年6月份首开，规划户数1500多户，目前处于尾盘阶段，剩下大约100多套房子。89㎡的小户型已经售罄，目前最小户型115㎡左右，最大143㎡左右，精装价格在19000元/㎡以上。
目前项目主体已基本成形。
项目施工情况
和昌优地的优势比较明显，第一离地铁站比较近，是标准的地铁盘；第二是容积率较低，3.39的容积率，40%的绿化率，居住舒适度会高一些，在寸土寸金的金水北，还是很难得的；第三，地块比较方正，产业比较纯粹，没有掺杂安置房、公寓和写字楼产品。
缺点也很明显。首先，尚未确定学校，这是学区期房都存在的风险，周边小学有丰庆路小学、银河路小学和优胜路小学，但具体能上哪个要取决于后期划片。置业顾问表示，小区购买了600个思达外国语的学位，购买大户型以及首付较多的业主才有机会获得学位。其次，近两年交付的项目市场满意度中规中矩，后期的物业服务相比于一线开发商，仍有一些差距。
目前，金水北新入市或加推的项目较多，综合比较下来，和昌优地缺乏软性服务竞争力，仍需努力。
4
美盛教育港湾
美盛教育港湾卖到了2期，规划有19栋高层和一所幼儿园。目前主推1#、2#、12#、17#，1#、2#为两个单元2梯4户，面积段分为100㎡-127㎡-143㎡，12#、17#为1个单元2梯6户，面积段为1105㎡-121㎡-123㎡，正常楼层售价在19500元/㎡左右，精装交付。
美盛教育港湾算改善盘吗？我认为不是。算刚需吗？我觉得也不是，郑州的刚需价格还没达到19000元/㎡这个水平。
项目一期施工情况
项目的核心卖点，也是唯一卖点，其实就是学校。买这个项目的业主99%都是冲着纬五路一小和金水区外国语中学的名号，置业顾问表示，学校在建，小学规划60个班级，初中规划48个班级，二期交房时间大概在2024年底。
项目的问题，第一，容积率太高，5.99，堪比金水老城区，居住的舒适度大打折扣；第二，离高架太近，南侧17#、18#等4栋住宅距离高架的距离，据置业顾问表示在60-70米之间，视野距离大家感受一下。
二期地块和三环高架视野距离
第三，售楼部周边有海洋馆、陈砦花卉市场、安置房等，无论是小区内部还是外部，都面临人多杂乱的问题。
愿意买这个项目的业主，可以说有一部分溢价其实是花在了教育资源上，后期入学大概率没问题，但教育质量能否得到保障，尚不确定。
5
瀚宇天悦城
瀚宇天悦城位于三全路与文化路交叉口，目前在售项目二期，基本处于尾盘状态。80亩的地块，6栋住宅，2栋商业，目前只剩5#、6#，5#楼可选较多，4个单元， 1梯2户设置。面积段包括115㎡-127㎡-143㎡-168㎡，成交均价在21500元/㎡左右，2023年底交房。
二期工地情况
瀚宇天悦城项目的卖点，第一是地铁房，尤其是一期，地下商业直通丰庆路地铁站；第二是龙门第二实验学校，置业顾问表示这是金水区成绩数一数二的学校，并且可以写入购房合同，是标准的学区房。
四号线张家村站
安置房工地情况
就项目本身来讲，瀚宇天悦城位置不错，但是否匹配21500元/㎡左右的房价？论容积率，二期地块加上商业容积率在4.19，高于和昌优地；论教育资源，美盛教育港湾的教育资源也丝毫不差；论户型和产品，也未必会优于后面要讲的康桥天樾九章。
从市场层面看，瀚宇天悦城的价格明显虚高。
6
康桥天樾九章
康桥天樾九章是高皇寨的城改用地，规划有15栋高层，分东西两个院，目前推的是东院产品，整体容积率4.19，1#楼部分楼层售价在19000元/㎡左右，目前在推的5#楼，均价在19600元/㎡左右。
项目之前的临时售楼中心
2021年9月份首次开盘，推出1#、2#楼，当时成交均价在18000元/㎡以上，去化率86，成绩还不错。
康桥天樾九章首开价格比较有优势，市场认可度较高。作为康桥湾系产品，品质还不错，玻璃幕墙外立面颜值很高，下沉式会所的设计也算别出心裁。
项目劣势在于，首先周边没有优质的教育配套，先天短了一条腿；其次，虽然同样位于金水北，但康桥天樾九章的位置有些偏，2号线、4号线、以及在建的7号线，一条都不挨着；最后就是周边小环境太差，魏河尚需治理，高压线走廊问题等。
周边魏河情况
地块周边环境
看得出来，康桥想在这里做改善，种种原因之下，价格很难有进一步上升空间，不如稳扎稳打，先把宣传册上的内容做出来。
7
结语
这几个盘看下来，都有一个共性，那就是价格很坚挺。
和昌优地处于尾盘状态，可能并不着急卖；
瀚宇天悦城所剩房源也不多，21000元/㎡的毛坯，特殊楼层价格也在19500元/㎡左右；
美盛教育港湾几乎没什么降价操作，置业顾问表示即便是降价，可能也就差个100-200元/㎡，幅度不会特别夸张；
康桥天樾九章首开时价格18000元/㎡左右，特价房每平米17000多也能拿下，不过目前在售及未开盘的几栋楼，价格都会高于初次开盘价格；
碧桂园云境降价空间同样有限，相同户型不同楼层价格相差在100-200元/㎡左右；招商美景美境最低单价也在18500元/㎡左右……
曾几何时，配套成熟、生活便利，距离金水主城和郑东新区近，是金水北得天独厚的优势。但过早的开发，让金水北的面貌有些割裂，“高端改善”和安置房“鱼龙混杂”，高容积率、城市面貌差、小环境一般，也成了金水北最大的发展障碍。
希望以后的金水北，不仅仅体现房价的贵，更能展现它的美。
