商品房装修实际交付标准（精装房如何不爆雷）
商品房装修实际交付标准（精装房如何不爆雷）成都、杭州、武汉、以及我市多个项目今年交房即维权的事件，大多就是出在了精装房上。虽然新建全装修住宅商品房比例逐年提高，但为何精装修房频繁爆雷？住宅成品化可有效避免对建筑主体结构的随意拆改，造成的重大安全隐患。同时，避免了资源浪费和二次装修产生大量建筑垃圾。精装房对业主来说省时、省力、省心、省事、省钱，是人居品质提升的必然趋势。一
从2002年建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》到2008年住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》；
再到北京、广州、厦门、沈阳、上海、深圳和杭州等城市陆续落地新建住宅全装修试点，全装修住宅的占比逐年提高。
2019年房地产大环境虽然不太好，但精装市场仍稳中有增，精装房渗透率已突破30%，可见精装修市场接受度依旧强。
随着商品房市场的快速发展，住宅成品化已经成为趋势。
住宅成品化可有效避免对建筑主体结构的随意拆改，造成的重大安全隐患。同时，避免了资源浪费和二次装修产生大量建筑垃圾。
精装房对业主来说省时、省力、省心、省事、省钱，是人居品质提升的必然趋势。
一
虽然新建全装修住宅商品房比例逐年提高，但为何精装修房频繁爆雷？
成都、杭州、武汉、以及我市多个项目今年交房即维权的事件，大多就是出在了精装房上。
说到精装房，许多业主可能都是一片吐槽声，有一肚子苦水要吐。
上海某楼盘交房时，多名业主反映，自家房门破损、天花板发霉、墙壁爆灰、墙纸翘起、地面渗水等问题。
号称每平方米以近万元标准装修的新房，实际标准仅为几百元，“名牌产品”实为不知名小工厂生产的。
南京之所以出台商品住房全装修监管新政，就是因为出现了很多业主在收房时才发现，购房时房子被夸成了一朵花，收房却发现是豆腐渣。
如此高价的精装修成品房，交房时却出现门框变形、墙砖空鼓、家具损坏、线路裸露等一系列问题。
某品牌房企在杭州的高端楼盘，距交付时间已过去两个月，仍有三分之二的业主拒绝收房。
业主之所以不肯收房，不仅因为精装施工粗糙，与高端楼盘的品质相去甚远，而且接连不断的雨水更是让精装修质量问题纷纷现形。
800万元买的精装豪宅，出现了卧室、露台均有积水，墙体大面积发霉，卫生间墙砖、地砖反碱等问题。
据了解，该楼盘交付时间充裕，并不存在工期不够的情况。
而且，开发商拿地价格不高，卖得又贵，如此暴利，却不把品质做好，实在太令人失望了。
精装房质量维权的事件，在哈尔滨同样也有发生。
位于松北新区均价1.3万/㎡的某精装房，在业主验房过程中，检查出地面、墙面、卫生间、门窗等大大小小的问题数十处，直接影响交付使用。
小编认为，精装商品房质量纠纷频发的一个重要原因，是开发商追求利润更大化，偷工减料、压缩工期，放松了对品质的把控。
不少房企对施工环节成本严加控制，有的项目被层层分包，甚至找装修施工的“游击队”，质量难以保证。
此外，部分开发商为保证资金快速周转，努力控制成本、降低施工标准，导致房屋装修问题越来越多。
还有不少网友反映，自己买的精装房，签署的购房合同没有将样板间看到的精装标准和置业顾问承诺的橱柜、家电等品牌写入合同条款。
从网友提供的购房合同中可以看到，其中附件三装饰、设备标准，列出了10点装修内容，但均未列明使用的品牌。
如内墙中，厨房、卫生间贴瓷砖；
地面部分，客厅、餐厅铺瓷砖，房间铺木地板，厨房、卫生间铺瓷砖；
厨房配橱柜、水盆、龙头、抽油烟机、燃气灶，卫生间配龙头、一体盆、浴室柜、镜柜、淋浴屏、花洒、暖风机、地漏等等......
小编认为，一些楼盘用来宣传销售的样板房与实际出售的房子装修质量“货不对版”，引发交房纠纷的重要原因：
是在这份购房合同中，精装涉及的轻辅只列了工程项目，并未列明施工标准；装修主材均未列明使用的品牌、型号以及安装标准！
另外，该网友提供的购房合同中第三十二条：
未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。
这不是摆明了在交房时就算业主认为装修主材品牌不好，也不能作为投诉的理由了？？
二
那么，如何既能提升冰城商品房的成品化率，又保障业主的购房权益呢？
12月17日，市住建局组织起草了《哈尔滨市新建工程住宅全装修管理办法（征求意见稿）》，现公开征求社会各界意见。
- 土地出让合同，明确新建工程住宅全装修面积比例
《办法（征求意见稿）》明确，国土资源管理部门应当在招标拍卖挂牌公告、文件和土地出让（划拨）合同中，明确新建工程住宅全装修面积比例要求。
开发建设单位应当以协议方式取得土地使用权及相关手续，并将承诺新建工程住宅全装修比例写入建设用地使用权出让（划拨）合同中。
新建工程住宅全装修是指住宅交付使用前，所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间基本设备全部安装到位，墙面、地面、门窗、灯具铺设安装完毕，所用建筑材料、部品符合安全、环保、节能要求，达到入住使用条件。
新建工程住宅全装修项目未取得土地、规划、建设审批手续，不符合预售条件的，不予办理商品房预售手续；
未取得土地、规划、建设审批手续，未办理竣工验收备案，不符合商品房现售条件的，不予办理商品房现售备案手续。
哈市新建商品住宅项目应当遵守本办法，非商品住宅项目、保障性住房项目和棚户区改造项目可参照本办法。
- 全装修住宅商品房买卖合同：注明毛坯价、装修价和合同总价
《办法（征求意见稿）》提出，新建工程全装修住宅商品房买卖合同书应注明毛坯价、装修价和合同总价。
并额外签订补充协议列明所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容。
开发建设单位应当合理控制装修成本，不得通过提高装修价格变相提高房价，增加购房者负担。
《住宅质量保证书》中应当对成品住宅全装修工程的质量保修期限作出明确承诺，具体期限和保修义务按照建设部关于《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定执行。
新建工程住宅全装修项目在预售时应当提供装修方案，采用菜单式装修模式，装修菜单应当包括高中低档装修方式。
开发建设单位应当就不同设计菜单方案建设相应的样板间，样板间的装修质量应当与新建工程住宅全装修成品住宅保持一致。
样板间使用的材料、部品、设备等应当符合购房合同约定，并保留至交房后六个月。
在交房时购房者可依照个人意愿与开发建设单位通过合同约定，委托第三方验房机构对新建工程住宅全装修进行质量鉴定。
开发建设单位应当委托具有相应资质的检测机构按规定对住宅全装修项目进行室内环境检测，符合标准后方可交付使用。
检测费用计入开发建设单位的开发建设成本。
- 公积金购全装修住宅房贷额或期限有优惠政策
《办法（征求意见稿）》指出，住房公积金管理部门对于使用住房公积金购买全装修住宅的购房者，在房屋贷款额度或期限上给予支持。
开展新建工程住宅全装修的公租房项目，市财政部门可酌情加大财政资金补贴额度。
金融信贷机构对住宅全装修建设项目，可酌情考虑减少项目资本金比例。
违反规划设计、建筑市场、质量安全等方面法律法规行为及不履行保修义务的，依据有关规定予以处理，并纳入信用管理，记入信用档案。
三
目前，精装房在交房时没有国家强制执行的验收办法，这也让部分开发企业“有机可乘”。
不同开发商用的材料、装修方式等不一样，精装修房定价、质量把控等就产生了灰色地带。
无论几百元还是上万元，没有统一验收规范，各种标准都沦为模糊概念。
另外，开发商一般还会在预售合同里补充对自己有利的条款，从法律上来说，已提前付完房款的购房者往往陷入维权困难的窘境。
业内人士认为，制约开发商“任性”最有效的手段：
- 一方面是在购房合同中明确精装房装修主要材料的品牌、型号、材质、安装标准等内容。尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇，不利于购房者验房对比。
- 另一方面是加强房屋质量验收监管。严管严控严防房地产开发项目在预售手续办理后再出现违法违规问题。
此次，哈尔滨发布关于《哈尔滨市新建工程住宅全装修管理办法（征求意见稿）》，就是为了完善我市新建住宅全装修政策，推动全装修住宅产业高质量发展，满足人民群众成品化住房需求，促进我市商品房市场平稳健康发展。
