苏州八月集中拍地，又是一次让人失望的苏州挂地

苏州八月集中拍地，又是一次让人失望的苏州挂地因为过于严格的限价，导致了苏州房地产市场的三个主要矛盾：苏州房地产的三大主要矛盾这两年，在严格限价情况下，苏州的产品让人无比的失望，很多好地最终做出了很垃圾的产品，各种降标无处不在。为何降标？因为开发商没有多少利润。在利润微薄甚至一不小心就亏本的情况下，你能指望开发商把产品做好？02

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一次让人失望的挂地

3.28日，苏州第一场土拍在多次延迟后终于挂了出来。对于这次挂地，很多人其实期望很高。因为据坊间流传，会在土拍文件中给予装修包一定的松绑。

可惜，我们看到了没有任何变化的挂牌文件。

这两年，在严格限价情况下，苏州的产品让人无比的失望，很多好地最终做出了很垃圾的产品，各种降标无处不在。

为何降标？因为开发商没有多少利润。在利润微薄甚至一不小心就亏本的情况下，你能指望开发商把产品做好？

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苏州房地产的三大主要矛盾

因为过于严格的限价，导致了苏州房地产市场的三个主要矛盾：

1、广大人民群众日益高涨的居住需求与限价导致的低品质住宅的矛盾；

2、限价导致倒挂盘，穷人被挤出市场，富人摇号获利，贫富差距扩大导致的社会矛盾；

3、有的项目富人没有机会参加摇号，被权贵阶层收割导致的矛盾。当然最近该项目已经通过《富人的胜利》解决了这个问题。

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南京如何解决限价与低品质的矛盾

针对装修低配置问题，南京早在2020年就给出了初步的解决方案。2020年10月，南京出台了《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》，正式将升级装修方案合法化。

这段文字太小了，我把文字复制一下：

自取得商品住房预售许可之日起3个月内，购房人自愿选择升级装修方案的，在签订购房合同时，应另行签订升级装修合同；3个月期满，未销售的房源原则上确定为全装修。升级装修工程应随商品住房主体工程同步设计、同步施工、同步监管、同步竣工验收备案，房地产开发企业承担主体责任，负责解决装饰装修过程中的纠纷。

朴注：1、自愿原则（非强制）；2、同步竣工验收（意味着不用等原有装修验收过后再进行二次改造，节省了时间，避免了二次装修导致的浪费和污染）。

朴哥之所以对此次挂地比较失望，是因为最早听到的消息里，说苏州会抄南京的作业，此次挂地会涉及到装修升级的规定。而今天的土拍公告，显然没有这部分内容。

在与开发商的沟通中，朴哥深刻感受到也有很多开发商愿意将产品做好。如果将升级装修合规化，那么可以部分解决装修品质较差的问题。

有的开发商跟朴哥说：“我们也想做把产品做的好一点，但我们不敢收装修包（哪怕钱很少）；我们不挣钱，如果备案价上去不去，只能降标了。”

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南京、杭州如何解决摇号公平的问题

这个问题不写了，因为技术上很容易解决，难点在于社会风气和人的思想上。

令人欣喜的是，我们看到公平公正的摇号在苏州倒挂盘逐渐推行。这次三家楼盘做的最好的是狮山村（完全没有设置任何障碍），其次是建屋天著（隐藏了全款的限制），最差的自然是万科奥体了。

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倒挂导致的公共利益损失

这我们举个简单的例子来说明倒挂导致的公共利益损失：某项目，土地楼面价3万，备案价4.2万，市场价6.2万，倒挂2万/平，总可售规模20万方，总倒挂金额为40亿。

如果按照市场价出售土地，按照市场价备案房屋销售价格，那么这块地的40亿倒挂额就会以土地财政的形式进入政府的口袋。同志们，40亿，那就是修一条金鸡湖隧道的钱。

而且，过于夸大的倒挂，滋生了大量的投机需求，反而导致真正需要买房的人买不到房。加剧了社会矛盾。

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限价该怎么走？

限价对房地产市场的稳定起到了巨大的作用，但也滋生了越来越多的问题。过于严格的限价，是不是已经不符合当前的形势需要？

比如上面举例的那个项目，能不能把限价放宽到5.2万元/平米土地价格也做一定程度的放宽。5.2万/平米的限价，我觉得要比4.2万/平米的限价更合理，也会更受社会各界的欢迎。