物企上市研报，50家物企去年营收同比上涨45

物企上市研报，50家物企去年营收同比上涨45随着物业企业规模的扩张，营收水平也在水涨船高。据诸葛找房数据研究中心数据显示，2021年，50家重点物业企业的总营业收入达到1800.5亿元，同比上涨45.2%。其中，TOP10物业企业的总收入达到1157.1亿元，占50家物企总收入比重为64.3%。可以看出，头部物业企业占据多数市场份额，行业“马太效应”持续上演。值得一提的是，合景悠活通过收并购等方式，使2021年在管面积实现395.4%的超高增长。根据中物研协的数据显示，2021年，29家上市物业企业发起53项收并购，并购交易总额达355.88亿元，是2020年全年的3.77倍。收并购成为物业企业扩大规模的主要途径。在诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业中 ，除了浦发中国外，其他49家物业企业均公布了在管面积。数据显示，2021年，在管面积破亿平方米的物业企业共有16家，较2020年多了3家。从在管面积来看，碧桂园服务遥遥领先

受到房地产行业调整的影响，2021年物业管理行业经历了新一轮的洗牌，行业格局正在重塑。有的物业企业在收并购中高歌猛进，也有物业公司消失于大众视野。随着2021年年报披露步入尾声，除了恒大物业等多家物企延期刊发2021年年报外，细看部分物业企业已发布的2021年年报，也是几家欢喜几家愁。

据诸葛找房数据研究中心通过对重点50家上市物业企业年报数据总结，2021年，50家上市物业企业的总营收达到1800.5亿元，同比上涨45.2%，马太效应再次凸显。虽然物业管理行业仍处于发展的黄金时期，但是头部物业企业占据绝对领跑优势，物业赛道越来越拥挤。此外，扩张“后遗症”、母公司“依赖症”成为物业企业的发展瓶颈。

TOP10物企总收入占比64.3%

受到房地产行业调整以及疫情反复等因素的影响，2021年的物业管理行业也是格外艰难。在部分房企出售物业业务的背景下，行业收并购愈加频繁。

根据中物研协的数据显示，2021年，29家上市物业企业发起53项收并购，并购交易总额达355.88亿元，是2020年全年的3.77倍。

收并购成为物业企业扩大规模的主要途径。在诸葛找房数据研究中心选取的50家重点物业企业中 ，除了浦发中国外，其他49家物业企业均公布了在管面积。数据显示，2021年，在管面积破亿平方米的物业企业共有16家，较2020年多了3家。

从在管面积来看，碧桂园服务遥遥领先，其2021年在管面积为7.66亿平方米，较2020年涨幅超100%。碧桂园服务的规模扩张与2021年内收并购动作不断息息相关，包括对蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司的收并购。

值得一提的是，合景悠活通过收并购等方式，使2021年在管面积实现395.4%的超高增长。

随着物业企业规模的扩张，营收水平也在水涨船高。据诸葛找房数据研究中心数据显示，2021年，50家重点物业企业的总营业收入达到1800.5亿元，同比上涨45.2%。其中，TOP10物业企业的总收入达到1157.1亿元，占50家物企总收入比重为64.3%。可以看出，头部物业企业占据多数市场份额，行业“马太效应”持续上演。

从数量来看，2021年营收达到百亿及以上的物业企业有5家，较2020年增加2家，均为大型房企旗下物业公司。其中，碧桂园服务营业收入仍然占据绝对优势，实现营收288.43亿元；其次为雅生活服务，实现营收140.8亿元；绿城服务和保利物业紧随其后，分别实现营收125.7亿元和107.8亿元；排名第五的招商积余实现营收105.9亿元。保利物业、招商积余首次跻身百亿营收队伍。

2021年营收在50亿-100亿元的物业企业共计5家，包括华润万象生活、世茂服务、融创服务等，同样均为房企分拆物业公司。

值得注意的是，由于恒大地产在2021年爆发流动性危机，旗下的恒大物业也受到影响，至今仍未发布2021年年报。在50家物业企业中，营收最低的为德商产投服务，2021年实现营收2.5亿元，甚至不及碧桂园服务的百分之一。

摆脱母公司“依赖症”

从目前来看，大多物业企业是由房企分拆而来，其发展也不可避免地与母公司有着千丝万缕的联系，甚至严重依赖于关联房企，大量承接母公司开发的房地产物业项目。但是，随着加入物业赛道的企业越来越多，以及房地产行业加速调整，过度依赖母公司成为物业企业长久发展的一个弊端和弱点。

从2021年下半年来看，很多物业企业收并购的直接原因是母公司亟须资金回笼输血，出售资产进行自救。因此摆脱母公司的影响更为紧迫和必要。在这样的背景下，物业企业的第三方拓展成为逐步摆脱母公司依赖的一个重要渠道。

据诸葛找房数据显示，50家物业企业中，有32家企业公布了2021年第三方拓展数据，这32家企业第三方在管面积占比由49%提升至59.9%，扩大了10.86个百分点。

此前，碧桂园服务对母公司碧桂园集团依赖度也较强，但是在2021年碧桂园服务积极加强第三方外拓，迎来了一个质的提升，对母公司依赖度显著降低。

在业绩发布会上，碧桂园服务管理层表示，从2018年17%的姐妹公司关联方交易收入，到现在与碧桂园控股的关连交易占比下降到7%，远低于同业的水平。与此同时，第三方的贡献度逐年上升，已达到在收费面积里面占比59%，在储备面积里面占比53%。

从第三方在管面积占比来看，银城生活服务以89.8%的占比位居第一，可谓是最“独立”的物企。但是，还有一些物企仍然难逃母公司“依赖症”，比如中海物业、领悦服务集团第三方在管面积占比不足30%，其中中海物业大部分项目来源于母公司，仅有不足30%来源于第三方外拓。

加速扩张下增收不增利

虽然去年物业企业整体营收稳步提升，但是高营收并没有带来高盈利。营收水平是物业企业发展水平的外在表现，而盈利能力则是真实反映物业企业经营水平的指标。

根据诸葛找房数据研究中心统计数据显示，2021年，50家重点物业企业实现净利润244.6亿元，同比上涨49.6%；毛利润498.1亿元，同比上涨43.9%；平均毛利率为29.8%，较2020年回落0.3个百分点。可以看出，2021年物业企业的净利润和毛利润水平均实现了显著上涨，但是毛利率却较2020年小幅回落，企业的盈利能力面临下滑。

其中，招商积余以13.76%的毛利率垫底。2021年招商积余的营收水平破百亿，在管面积也显著扩大，但是在这样的高增长下，毛利率却略显疲态，甚至不足平均毛利率的一半。浦江中国2021年的毛利率为14.29%，略高于招商积余，浦江中国的毛利率已经连续五年下滑。

对此，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，物业企业收并购加速稀释了利润率，通过收并购得来的第三方项目短期内运营不完善影响物业企业整体盈利水平。此外，疫情反复也是毛利折损的一个重要影响因素。

行业洗牌仍将加剧

物业管理行业仍处在加速发展阶段是多数业内人士的共识，但是行业洗牌仍将持续，“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”的现象也将不断上演。

在业绩发布会上，很多物业企业表达在今年将通过收并购实现规模增长。越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，2022年外拓面积预计要比2021年的600万平方米翻倍增长，采取两条腿走路的方式，也就是收并购和外拓两种方式，以达到增长目标。

而碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示：“碧桂园服务大规模的收购时间已经结束了，但并不意味着不收并购。碧桂园服务坚持高质量和根据自身需要收并购，遇到机会不会放弃。”

对此，同策研究院资深分析师肖云祥表示，随着前几年物业企业上市潮的掀起，物管企业横向收购愈发激烈，因为对于物业管理行业而言，只有获得管理面积，才能获得更多的业务机会。从目前来看，很多物业企业管理面积的增加很大比例来自于母公司的输入，随着房地产市场整体规模的降低，未来物企的收并购竞争会更加激烈。

在嘉和家业物业服务研究院人士看来，未来物业企业规模保持快速增长，同时业务和盈利模式也会不断地优化和迭代。在一定规模基础上，模式更优秀、自身又有较强造血能力和核心竞争力的企业将会赢得更多优势，并可以在行业调整过程中继续通过收并购高效扩展布局。

“强者恒强的局面逐渐形成，但物业企业规模达到一定程度后，后期如何提升物业管理水平以及寻找新的增长点成为企业必须思考的问题。开拓第三方业务以减轻对关联房企的依赖、提升独立性，成为上市物企提高盈利能力的必经之路。” 王小嫱如是说。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 柳宝庆