菲律宾马尼拉世纪地产：不了解这几家开发商就不算了解菲律宾地产

菲律宾马尼拉世纪地产：不了解这几家开发商就不算了解菲律宾地产这也说明了Ayala自信房子不愁卖。因为以上种种原因，Ayala堪称业界最值得信赖的开发商了，有点像国人心中的万科。Ayala为了长期发展，大力规避炒房行为。其中一个重要的措施就是规定在大多数项目中，中国人的比例不超过外国人总数的50%，并且很少有零首付项目，最低首付也是10%，这样就能屏蔽那些初级投机者。阿亚拉房地产开发公司总部位于著名的商业区- 马卡蒂。马卡提中心街道ayala avenue正是以此公司名字命名的。其在当地建立并管理BPI银行，高档购物中心greenbelt以及BGC著名的Seda Hotel酒店和度假村等都是其产业。阿亚拉房地产开发公司在菲律宾享有较高的声誉，在菲律宾房地产开发行业一直居龙头地位，是一个集别墅区、公寓楼、大型综合商场、写字楼、酒店以及中低端住宅的综合开发商，属下有五家房地产开发公司：AYALA PREMIER、ALVEO、AVIDA、AMIA，BELL

在菲律宾马尼拉投资房产的客户，一定一定要看开发商。首先，在菲律宾由于土地私有，大开发商们都有着深远的家族背景，储藏着大量的土地资源，拥有雄厚财力背景，所以菲律宾基本90%的土地掌握在前十大上市开发商的手里。这些大开发商由有着雄厚的财力，基本未出现过交付问题，相当可靠。 其次，菲律宾本地人对开发商品牌信任感非常强烈。菲律宾前十大开发商尤其收到本地人的非常高的信任度，在本地人买房的选择标准上，对开发商的品牌的选择也上升到了比较重要的地位。所以，对于菲律宾民众来说，不是十大开发商造的房子，基本不会考虑购买。所以不管从房子本身的交付风险，还是后期二手接盘考虑，建议选择菲律宾本土优秀开发商的项目，像有些中资、联合开发的楼盘呢，尽量少碰。

菲律宾的前十大开发商有Ayala Land，SMDC MegaWorld，DMIC，Century properties，Robinson，Ortigas，Vista Land，Filinvest Land，Rockwell。这些开发商基本都有着悠久辉煌的发展史，少则十几多年，多则上百年。每个开发商有各自侧重的领域，有着不同风格特色。下面我想重点说说十大开发商里面比较有特色的几家开发商Ayala Land， SMDC Megaworld，DMCI Century Properties， Robinsons。

1.Ayala Land

背景：Alaya land是菲律宾最大的发展最快的开发商，由西班牙后裔阿亚拉（Ayala）家族创办，在菲律宾拥有百年房地产开发历史，属于阿亚拉集团旗下的一家企业。Ayala 集团始创于1835年，横跨各个行业的多样化企业网络，包括有房地产，金融服务，电信，水利基准，能源与交通，制造业和汽车行业，社会基础建设。

阿亚拉房地产开发公司总部位于著名的商业区- 马卡蒂。马卡提中心街道ayala avenue正是以此公司名字命名的。其在当地建立并管理BPI银行，高档购物中心greenbelt以及BGC著名的Seda Hotel酒店和度假村等都是其产业。

阿亚拉房地产开发公司在菲律宾享有较高的声誉，在菲律宾房地产开发行业一直居龙头地位，是一个集别墅区、公寓楼、大型综合商场、写字楼、酒店以及中低端住宅的综合开发商，属下有五家房地产开发公司：AYALA PREMIER、ALVEO、AVIDA、AMIA，BELLAVITA，分别定位于高端住宅和商业地产、高端公寓、中端住宅、低端公寓和中低收入家庭住宅的开发上。Ayala的房子非常受欢迎，一般在交房两三年前就已基本全部售空。

特点：Ayala非常擅长区域周边的规划，大多时候都是大面积拿地，然后通过做周边配套来实现房子的升值溢价，能做整体性开发也证明了Ayala强大的背景实力。这一点虽然在国内开发商中十分常见，但在菲律宾就是比较超前的理念了。

Ayala为了长期发展，大力规避炒房行为。其中一个重要的措施就是规定在大多数项目中，中国人的比例不超过外国人总数的50%，并且很少有零首付项目，最低首付也是10%，这样就能屏蔽那些初级投机者。

这也说明了Ayala自信房子不愁卖。因为以上种种原因，Ayala堪称业界最值得信赖的开发商了，有点像国人心中的万科。

由于Ayala房子比较抢手，基本在交房两三年前就已经基本卖完，现房比较少，几乎没有。要买现房只能从私人业主手上买。

2.SMDC

背景：SMDC是菲律宾前首富、SM集团创始人、华侨施至成先生旗下的一家从事房地产开发的企业，成立于1958年的一家老牌开发商，他们主要专注于开发和管理在菲律宾和其他国家像是中国和太平洋岛屿的购物中心。SM集团的销售收入占菲律宾全国GDP的5%，是菲律宾第一大企业集团，遍布的大商场SM MALL都是该集团所有，背后有600多家BDO银行遍布全国，资金实力在菲律宾房产界数一数二。

特点：SMPH开发的住宅项目，大多是围绕在SM综合商场周围，项目特色以及售卖方式都与国内很像。比如底层是办公、商业、商场，楼上是住宅，它的优势是可以利用配套的商场，来带动楼上的公寓。而且SMDC的项目基本不用担心周边配套问题。

但是SMDC的公寓项目密度都非常大，一层楼60户，户型也比较偏小，也正是因为密度大的原因，它配套的活动空间略显有些跟不上。以Air residences为例，60户，只有2户是2局，其他都是1局和studio。SMDC项目的设计，质量以及配套设施都表现非常一般。

SMDC的付款方式都很好，零首付，分个48-60个月的期，月供只需要两千块钱，而房款的大头都是在交楼的时候，也就是“超高杠杆”的付款方式。因此，大批量的“投机客”冲着SMDC而来，炒楼花的人多了，二手市场的交易量也上去了，所以市场上SMDC的项目转手更名的最多。

早几年SMDC的楼盘，很便宜，这种0首付的有很大优势，价格也有优势，还是确实有很好的收益。不过，随着利用中国投资客想要高杠杆的心理，SMDC也玩起了涨价游戏。据行业内人士透露，目前SMDC的溢价比较严重，90%存在溢价问题。虽然首付款低，但实际售出价格溢价比较多，所以投资客根本无法获利。大部分卖SMDC的中介都爱鼓吹它的高杠杆，鼓励客人10套20套一次的供，其实这样过度使用杠杆是非常危险的。

3.MegaWorld

背景：Mega World于1989年成立，创始人兼董事长为华裔吴聪满，Mega World公司总部设在Tauig City。该品牌其子公司Globle-Estate Resorts Inc共同成立于1994年。 在2017年该品牌赢得了最佳开发商奖项，并在PropertyGuru Philippines Property 地产奖项中超过25个奖项类别提名。

产业类型主要有公寓，商场以及旅游项目。其住宅项目横跨全国各个乡镇以及主要城市，是菲律宾最佳城市综合开发商，在中等收入房产市场和外包办公室开发领域表现显著，同时也是最大的开发商之一。目前已经建成的包括有近250栋公寓和商业建筑。其中包括有Forbes Town Center in metro manila Mckinley Hill one central Eastwood City 等

特点：Megaworld Cororation开发的项目大多位于马尼拉比较核心的商业中心地段，多数项目都是集中了写字楼、餐饮饭店、酒店、商超和公寓的造城的模式，建筑体量巨大。其中EAST WOOD和Mckinley Hill都已经成为菲律宾外包服务业务BPO的基地之一，聚集了如花旗银行、IBM、埃森哲等一大批跨国大公司的后台服务中心。

MegaWorld的项目（除旗下东方帝国等子品牌）是菲律宾最主要的高端楼盘创造者之一，主要针对高端人群，通过在菲律宾最具战略意义的地段，建造大规模的社区。同时，MegaWorld的众多项目，也为菲律宾创造了大量的工作机会，成为重要的就业中心，提供了超过20万个就业岗位。由于面向高端人群MegaWorld的项目因此无论是地段、布局还是设计都算不错。在我看来美嘉是当地前三的开发商，土地储备非常多，BGC就由Ayala集团和美嘉集团一起建造。在BGC的南边高尔夫整个McKinley Hill和北边Uptown mall附近，百分之八十都是美嘉的土地。

不过美嘉楼盘的外国人名额，近几年都跟国内分销团队合作，被包盘现象比较明显，也就是某公司把Mega world楼盘的外国人名额全部买下来，跟开发商谈一个折扣，然后摁着慢慢卖……在菲律宾其实好的楼盘很多开发商一般不会轻易让中国人做包销的。mega world对于炒房客来说还有个问题，就是昂贵的更名费（30W比索），炒楼花的朋友们你需要保证你和中介利润的前提下，还得能赚出来更名费的钱噢！

4.DMCI

背景：DMCI成立于1994年，总部设立在manila。2014年，是一家集建筑、土木工程、交通、工业生产、公共设施、服务业以及基础设施等为一体的优秀建筑公司，汇集了很多专业建筑人才。DMCI住宅的开发，定位于为中等收入家庭开发精品住宅，专注于中档低密度公寓的开发。其开发的项目主要集中在大马尼拉地区。DMCI的母公司—DMCI Holdings总部设在菲律宾的Makati，并已经在菲律宾证券交易所上市。公司在2009年的交易额是80亿比索。

DMCI因其公寓相对实惠的价格而广为人知，但与此同时也建有住宅区，酒店，度假村，购物中心，赌场，医院，高速公路等等。目前公寓有Viera Residences in Quezon City The Celandine in Quezon City Brixton Place in Pasig City Serissa Residences in Las Pinas City Torre de Manila in Manila Infina Towers in Quezon City等等。

特点：DMCI“一流的建筑，二流的地段”。由于是建筑商起家，所以其在菲律宾他们的工程建筑质量在菲律宾是首屈一指的，他们建设的期房项目基本都能够按时完工。DMCI项目大多位于市区的二线或者三线地段，DMCI的很多项目虽然不会在最紧要的地段，但是都在主要交通干道附近，便利的配套，舒适的居住环境。

这个公司特别像国内的“中建集团”，它本身是建筑商，建设公司，主要业务是工程方面，开发并不是他们的强项，你可以理解他们为国内的二级开发商，就是地块在总规，控规之后，土地性质明确，只拿住宅用地来做开发，不做一级开发商配套市政基础设施的内容。所以你在城市最核心的位置确实很难看到DMCI项目的身影，它们通常都距离核心位置有一定距离，也就是抱着一级开发商的大腿，在周边拿地做公寓。

DMCI价格确实比较便宜，这是它的一个比较大的优势，在当地也有一部分消费群体，不过它家选址被很多人吐槽的厉害，比如PRISMA.LUMIER（据说是建在红色地震带上），比如凯园KAI GARDEN.INFINA（建在贫民窟），比如BRIXTON.FAIRLANE（化工厂仓库区，周围大卡车跑跑不停）。据说因为这个DMCI的房子不卖给菲律宾的律师，政要，媒体从业者，如果买他们房子你的职业是以上几种的话，他们拒绝你，不知道是不是心虚的原因。

5.Century Properties

背景：Century Properties（世纪地产）专注于高层和中层住宅公寓和综合用途开发项目，它是由Jose EB Antonio先生于1986年成立的，总部在makati，现有员工3000多人，在美国，英国，加拿大等50个国家设立有12个国际办事处设有营销代表。Century Properties凭借其32年致力于对高、中端公寓设计的经验和成长，始终追求具有创新性，高品质的房地产，是菲律宾最具经验的房地产公司之一，可被视为真正的世界顶级开发商。跟Ayala、SM这种名气大的地产集团相比，Century更加低调内敛。

世纪地产的总部在Century City，century city是由世纪地产打造的Makati市中心一个大型综合商业中心，有多个高端奢华的住宅公寓楼，商业写字楼Diamond Tower，购物中心Century City Mall，医疗中心Centuria Medical Makati组成。2010年至今它已完成18栋住宅公寓大楼，包括10 890套住宅，总建筑面积795 849平方米。每个项目都获得过各种设计大奖，例如Trump Tower，Milano，Gramercy，Century Spire，Acqua Azure Essensa Forbes 等著名的房产。他家很多项目获得过多个奖项：其中Trump Tower在2018届菲律宾房地产大奖上荣获菲律宾最佳豪华公寓的发展奖。Century Spire 获得2016年的亚洲最佳混合设计大奖。Acqua获得菲律宾房地产大奖获得最佳中端公寓设计大奖。

世纪地产公司提供全方位的房地产服务，包括房地产开发，物业管理以及销售和营销。CPI通过其子公司和附属公司开发和管理60多座垂直建筑物：Century Community Companies，Century Properties Management，Inc，Century City Development Corporation和Century Limitless Corporation。世纪地产除了高端的开发能力，还拥有菲律宾一流的物业服务公司Siglo Suites，给业主和租客们提供专业贴心的物业服务，世纪家的项目在市面上非常受买家租客的喜爱。

特点：国内的投资客对世纪地产应该知道的比较少，因为该世纪地产主要以中高档的住宅为主，目标人群为高端人群。世纪地产的项目定位多为高端豪华公寓，该公司非常重视设计，应该是菲律宾地产公司在设计方面最花心思的公司，很多项目的设计均出自欧美的大牌设计公司，像范思哲（Milano），阿玛尼，丹尼尔李伯斯金（Century Spire）等国际顶级品牌设计。世纪地产家的项目无论是建筑本身的设计还是小区整体规划配套是美奂美伦，一个个堪称建筑精品。世纪家项目由于一流的设计，很多都具有收藏价值，因为在菲律宾市场这种好的项目比较缺，所以后期保值能力很强，不过世纪地产项目的售价也不菲，很多是在每平米20多万比索以上。

马卡蒂的Trump Tower特朗普大楼就是他们的，几乎找不到小户型，户型都是以100平米以上的大面积户型为主。当时特朗普集团要在亚洲建立第一个以自己名字命名的大楼，选择在菲律宾马尼拉，最后选择了世纪地产合作这栋菲律宾最有的大楼，从此也看出世纪地产家的顶级开发水准。

世纪地产家的项目跟其他开发商不一样的是不会批量上新很多楼盘，每个楼盘的推出都精心选址，设计，规划，它家只要出品项目，必然是获奖作品。不过世纪地产目前的好项目基本没有什么房源，由于项目上新不像其他开发商那么多，所以很多人都在期待他家的项目上新。

6.Robinsons

背景：罗宾逊Robinsons Land Corporation成立于1980年，是JG Summit Holdings Inc.集团的一家下属从事房地产相关业务的公司，拥有菲律宾第二大连锁综合商场ROBINSON MALL。同时，还拥有并运营中档酒店Summit Hotels、快捷酒店Go Hotels。在Mandaluyong的BONI地区也开发了大量的BPO写字楼项目。ROBINSON的房地产业务比较分散，在商业、零售、酒店和住宅都有介入，在商业方面稍多一些。近来，也开始发力加大了在中高档住宅项目的建设开发力度。

最近Robinsons 跟香格里拉地产公司合作，正式开始进入了高端市场，两者将联合打造BGC合资企业Aurelia Residences，将会打造菲律宾最豪华的公寓。

特点：Robinsons Land Corporation成立于1980年，是年收入方面菲律宾最大的开发商之一. 该公司在2017年的PropertyGuru房地产奖中获得了多个奖项：可持续发展特别奖，最佳零售开发奖，最佳住宅室内设计奖，及Dot Property Philippines Awards 2017年度最佳开发者奖等。

Robinsons Land Corporation 以商业项目开发而闻名，凭借44个已建成并运营的购物中心项目，通过商场提高项目溢价。凭借超过30年的成功记录，RLC的房地产投资组合范围从住宅开发，酒店，写字楼到商场。RLC有4个独特的住宅房地产品牌名称 - 罗宾逊卢克西，罗宾逊住宅，罗宾逊社区和罗宾逊家园，有点类似国内的万达的意思，做商场，然后通过商业提升房地产溢价。这跟SMDC有些像。著名的项目有Acacia Escalades; Magnolia Residences; Trion Towers等。当前项目有The Sapphire Bloc winner of Best Residential Interior Design 2017; Robinsons Residences; Robinsons Homes; Axis Residences; Fernwood Parkhomes。