万科城市之光东望二期户型图：测评万科城市之光东望

万科城市之光东望二期户型图：测评万科城市之光东望东望距离亦庄线最近的是次渠站，直线距离1.6km，每天都走过去不太现实。城市之光东望到17号线最近的车站是始发站亦庄站前区南站，实际距离最近是700米，因为项目体量较大，远一点的楼栋大概1.1km左右也能到。地铁交通，咋样？简单概括：3高速 3地铁 1交通枢纽。畅达CBD、开发区、副中心，瞬联双机场。3条地铁中，目前只有亦庄线是早就投入使用的，17号线在建和21号线（S6支线）规划中。

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

本文首发于【一休侃房】公众号。

8大问题，灵魂拷问

1

地铁交通，咋样？

简单概括：3高速 3地铁 1交通枢纽。畅达CBD、开发区、副中心，瞬联双机场。

3条地铁中，目前只有亦庄线是早就投入使用的，17号线在建和21号线（S6支线）规划中。

城市之光东望到17号线最近的车站是始发站亦庄站前区南站，实际距离最近是700米，因为项目体量较大，远一点的楼栋大概1.1km左右也能到。

东望距离亦庄线最近的是次渠站，直线距离1.6km，每天都走过去不太现实。

好在次渠站也是17号线的换乘站，因此家门口坐地铁1站再换乘也是可以的。

上图中，17号线的终点站画在了亦庄站前区南站更往后的位置，是规划中的亦庄东站，暂时没确定。

假设17号线真的南延了一站，有什么影响呢？

唯一的缺点就是不见得100%坐上座了呗，毕竟之前是始发站，很稳妥。但分析来看，亦庄东站的客流量其实不大，加站的意义主要和21号线联通。好处就是轨道交通的通达性更强了，而且传言中的亦庄东站预计轨道微中心的设计，站城一体化，将亦庄的版图再次扩大。

亦庄线就不重点介绍了，那是贯穿亦庄核心的区域骨干线路。但17号线和21号线很有必要您各位研究一下，仔细看图：

17号线是贯穿南北的重要线路，也被誉为是“北京商业价值最大的地铁规划线”。最快2022年全线通车，全部为地下站，大站快车，单趟56分钟。

联通了昌平、朝阳、东城、通州。17号线也将联动亦庄新城、朝阳港、国贸CBD、三里屯、望京、未来科学城等重量级版块。

21号线其实也就是S6线，严谨地讲是其中的支线。是一条北京市规划多年的线路，北起首都机场，南到大兴机场。曾定位为连接顺义、通州、大兴等区域的一条市郊铁路线。后来被升级和拆分了。

3条高速分别是京哈、京津、京沪，都算是南北的主干路。除此之外嘉创路也能快速到达5环，正在施工南延。

距离通马路也很近，这是副中心通州和经济新中心亦庄两大最具潜力版块的主干路，马上也会扩宽升级。

一枢纽，指的是什么呢？

亦庄火车站呗，可以在这里坐高铁去天津。这里也是亦庄线和21号线的交汇站。

大实话：

17号线对区域价值的意义好比“再生父母”，极大提升了版块价值。

通车后，住在城市之光东望，去国贸、望京工作是很舒服的，即便去海淀的话，很多朋友应该也是能接受的60分钟左右的通勤时间，在北京很正常，尤其对于刚需而言，毕竟咱买不起更靠近市区的房子。

而且还真的有可能在亦庄就解决就业，20-30分钟到单位也是可能的。亦庄现有的工作机会不算少了，何况GDP增速还是北京第一名。

因此，住在这个地段的话，还真不用太担心换工作导致的通勤时间问题。也很适合经常去机场的朋友，南北两机场能连上，也适合经常跑去天津的朋友，不开车的话，在亦庄火车站就能座城际高铁。

2

区域地段，咋样？

环线角度来说，台湖位于通州和亦庄之间，是东南五环。但距离国贸也不远，位置还不错。

通州是北京的副中心，规划利好众多，投资者最钟意的热土。而亦庄是首都唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。

夹在通州新城和亦庄新城的这一大片地块，就是台湖，这是衔接副中心与开发区的重要枢纽。左边是经济，右边是政治。

严格的讲，城市之光东望位于台湖“两站一街”版块，这是住总集团投资了500多亿打造的，就在次渠站和亦庄火车站之间的这一片。

大实话：

为啥一个通州的楼盘，总要提到亦庄？

其实普遍认为，台湖是分为通州台湖和亦庄台湖两部分的。城市之光东望行政范围虽属于通州台湖镇，但这一片区发展规划的制定以及经济建设现在是亦庄来操盘。

地理上的角度来说，就是距离通州核心板块远，距离亦庄其实更近。

这也就造成了前几年台湖发展缓慢的局面，通州虽然是亲爹，但是关系比较远，还不如“隔壁老王”亦庄亲近。越这样，通州越不敢发展台湖，生怕哪天跑了，不认亲爹了。

只不过现在今非昔比了，对于台湖，通州和亦庄的责任和义务已经细化了，归属权也基本理解为早晚是亦庄的，逐步过渡。

亦庄虽不是亲爹，但真心实意给了很多利好。一休认为：东望被亦庄新城的带动，要远大于副中心利好，更加实惠。

一休再讲点地块周围的情况吧，东望项目的周边现状现在确实不理想，摩天大楼是铁定没有的，大空地、大工地来概括是比较恰当的，实际去现场的话难免会有荒的感觉，毕竟这一大块土地是刚开始规划没几年。

这种板块就没啥优点了吗？

也是有的，四至周围就没有那种高压线、火葬场、坟地的硬伤不利因素。再比如用地属性干脆，规划更加科学，基础设施比较新，街道也会更现代化。当然，这需要一点时间。

紧挨着东望的是台湖金茂悦、以及两个共产房通成家园和通和家园。还有一个三甲医院规划，两个学校规划。东侧是湿地公园和17号线地铁站，西侧是通明湖信息创业园，国家级的园区。

3

价格，值吗？

城市之光东望项目也是限竞商品房，执行7090政策。销售均价不超过51585元/㎡ 最高销售单价不超过54164元/㎡。

住建委的网签均价为4.7万，比限价低了不少。

还送了精装修，城市之光东望其实是通州的第一个限竞房，比较有代表性，万科也想把它做成标杆盘。

开盘时间在2019年8月24号，首期488套房源一扫而空，去化率几乎达到100%。开盘劲销20亿的成绩，在通州双限购的背景下，其实也算挺难得了。

目前一期售罄，二期没多少了，三期是目前的主力。

户型方面，70平米两居全部都是普宅，三期最低在340左右。面积更小的房源其实也有，价格也会更低，只不过大部分人不知道，一休可以单独讲讲。

在此提醒，售楼处的所有优惠活动都是一致的、统一的，网上有些大V说：“开发商给我们留的独家折扣”，纯扯。别的咱不说，只要是您各位听说了售楼处的什么优惠，找一休一样都能给弄得到，包括各路大V说的“独家折扣”，都可以拿得到，一模一样，没毛病。

大实话：

金茂悦的地皮，其实也是万科拿下来的。

擅长造城的万科，深谙营销之道，找来另一家品质大开发商共同做热市场，提高区域存在感。

现在回看的话，这步棋没毛病，表面上是制造了竞争，但金茂确实带来了很大的客流。

如果万科没让金茂做一块的话，那将是5期的一个超大盘。这么大的地皮，资金压力自然是很大的，而且这可是北京的地皮。于是乎，万科还拉来了平安集团一起，您瞅瞅，玩得多溜。

房地产最龙头的企业，江湖风格自然少不了“稳准狠”，要不然咋能当大哥呢？

眼疾手快，土拍之前提前放风出去“平安我都给拉进来了，老子势在必得，谁也别和我抢”。

果然，万科成功拿到了这一大块土地，而且代价非常小，溢价率仅仅只有2.46%，综合楼面价23765元/㎡，近乎于底价拿地。在北京限竞房平均20%左右溢价率的大环境下，这地拿的非常理想。

啥概念？

利润空间相当好啊，因此这个项目的品质是有一定保障的，利润空间很大，万科没必要冒险、犯浑。

其他开发商难道就这么怕万科？

那倒也不是，不至于。

只不过有2大原因，其他开发商也要掂量一下，一方面是资金庞大，大概率得搞联合体拿地，这里面事情就多了。另一方面，普遍对于操盘台湖没经验，大手笔投入的话不敢冒险。

但万科对台湖是熟悉的，而且是最熟悉的。

8年前，万科就开始布局台湖，那时候是和首开集团一起，首开主要掏钱，万科做具体工作。现如今，都交房了，东望的售楼处就在那边，都能反哺东望了。

咱实话实说，这个项目做过特价房，有过374普宅三居，这不假。但是房源基本都是普遍意义是有缺陷的，不理想的，而且也成为了过去式，这里不便多说。

4

生活配套，方便吗？

先说商业吧，周围2km以内暂时没有。百发隆购物中心、物美超市、家和新天地、新城商厦大概都是3公里以内。

规模大一点的要去亦庄成熟板块了，比如华联购物中心、城乡世纪广场、大族广场、亦庄创意生活广场。

规划利好倒是很多，17号线亦庄站前区南站将来会是地铁上盖商业，距离项目只有800米。东望项目还自带了一片商业，是辐射整个版块的，小区内部日常采买是没问题了，甚至旁边金茂悦的业主也得来这里采买。

万科在台湖北侧的其实还有一个商圈叫“时光里”，连锁的餐饮店铺也很多，附近还有泰禾一号商街。

医疗方面，距离最近的是通州区第三医院，2.8公里。其他档次更高的大医院就得去亦庄腹地了，首都医科大学北京同仁医院亦庄院区、北京爱育华妇儿医院，或者奔通州那些医院。

项目南侧紧挨着还有一个三甲医院规划用地，而且北京儿童医院新院区选址已经定在亦庄（实际还是通州台湖），距离东望直线距离只有1.8km。这可是北京儿科领域的Top了，新院区建成后将作为主院区！

教育方面周围有多所学校，通州区麦庄小学、台湖镇中心小学、次渠中学、月河小学都很一般，不展开说。

最重头戏还得是景山学校通州校区，直线距离1公里，12年制。

东望的东西两侧，分别有一个大公园，东侧紧挨着站前湿地公园、西侧是已经投入使用的通明湖湿地公园。

大实话：

商业部分不用担心，大部分项目交房后日常采买都是能解决的。

医疗部分，不可谓不牛掰了，守着一个三甲医院，距离儿童医院未来主院区也不远。

教育板块的话，亮点很足，但讲真，还真不一定能上。因为好多老东城人民都给安置在次渠这边了，也答应给解决学校，用名校来吸引他们这批人。景山就是东城名校，所以你懂得，学校的学位指标方面，其实“定向”的成分已经不少了。

但铁定就不能上吗？也不见得，对教育关注的咱们可以多聊聊，这里面很多事情，一两句说不完。旁边的通成家园是铁定上不了景山的，这是基本能确定的，一方面是距离，另一方面是共产房是最靠后的顺位，轮不到。

实话实说，东望铁定上不了的是建华实验亦庄学校。距离远了一点，而且那是亦庄引进的公立，暂时还不可能对通州居民开放。定海园暂时除外，闹事闹出来的。

5

户型，好吗？

先说小户型，70㎡两居，听着感觉小一点，但是得房率有80%，也不错了。最亮眼的是三面宽、全明户型、通透性良好。

虽然是东西通透，但是也真的很不错了。要比融创亦庄一号、招商臻珑府的东西两居都要强。价格美丽，100%普宅线374以内，很多房源比普宅线低不少呢，但数量不多了。

89㎡-90㎡的两个主力户型，左侧的是边户，A户型。右侧是中间户，B户型。

A户型是网红户型，亮点在于这是北京第一个做L形超大飘窗的，有点像全面屏，转角玻璃，客厅双面采光，非常透亮。转角的承重柱也从传统的80cm，降低到了40cm，也算是一次小突破。

样板间是在1楼的情况下，采光依然优秀，毕竟整个户型是270°采光的，通透性也很棒。

厨房可封闭，打开就可以临时作为吧台使用，很灵活，LDK一体化设计，厨房餐厅客厅一条线，动线合理。中间户的话也做到了明厨明卫，干湿三分离，也送了两个飘窗。

120㎡-125㎡四居边户，三面宽给的很足，深U形厨房，通透性好，双明卫，主卫带浴缸。

最大亮点是墙体可拆卸，如果居住人口少的话，四居也可轻松变大两居，能符合多个家庭周期。

145平米的大四居几乎就是120平米四居的放大版，结构完全一样，只是尺寸更大了，也多了一个卫生间，双套房设计。

大户型边户的主卧，也是有转角玻璃

大实话：

城市之光东望的期数较多，户型多少是有一些的，主要是面积，网上看到的89的，其实就是90的，只不过尺寸略微有一点出入而已。

面积导致价格差异比较大，边户和中间户的也是有价差的，这一点要注意，想要开发商特价房的您私信找我。部分楼栋不是正南正北的，这一点，一休也要给大家提个醒。

东望的户型层高在2.9米-2.95米的范围，每个户型的赠送面积都不小，据说还是30万＋的智能精装。算上赠送，整体得房率在78%-82%。

东望这次也比较迎合年轻群体，比如在客厅预留了超级影院设备接口，而且收纳空间给力。

考虑到普遍对于睡眠的要求，万科这次也重点在降噪环节拿出诚意。吸音墙体板材、静音地面、隔音玻璃、以及静音门锁等多重隔音设计防护。

限竞房户型设计，其实也经历过几个阶段，最初的时候整体不理想，后来逐渐神户型才多了起来。

考虑到东望入市时间很早，即使东望的设计放在现在来讲也能算是不错的，相比同期项目来说，就更是突出了。

整体而言，小户型设计的非常棒，大户型用现在更挑剔的眼光看也完全站得住的。

6

楼盘设计，合理吗？

东望一共有4期，是一个大项目，34栋住宅楼，2824户。

小户型1梯2户，大户型2梯2户，三居四居为主。

基本都是16-18层，限高60米。

绿化率35%，容积率2.5，车位1:1.2。

外观是现代美式风格，内部配套齐全。一期2022年底交房，二期2023年3月左右，三期2023年6月左右。

大实话：

城市之光东望项目的缔造者万科，是家喻户晓的明星企业，房地产行业龙头。

万科物业也多年霸占物业服务第一名的宝座，整体实力远高于行业平均水平，也是一种大众共识。

放眼万科全国的布局，通州台湖也是万科投入最大手笔重点布局的版块之一，算是一种造城。这种标杆项目、样板项目据一休了解，万科内部还是挺重视的，这都会成为“过往战绩”，造城不仅是搞几栋住宅而已，在两站一街板块倡导职住平衡的背景下，全方位的配套提升以及创造就业刚需，良好的运营下去，这都是很好的去和谈判拿地的资本。

7

五年后回看，价格会怎么样？

台湖把亦庄和通州两个超级潜力版块“左拥右抱”，而且自身还有规划，这规划还是两种都有。一方面是有政府层面的规划扶持，另一方面还有巨头企业的重点布局，比如万科、首开、住总。

不夸张地说，大基调那是相当不错的。

但仔细分析，其实主要还是依靠经济开发区的利好，这一个其实就算不错了。副中心利好，你也不能说没有，也是货真价实，只不过是时间的问题。

结论性总结：长远是一定一定牛掰，这么好的区位优势，早晚得发展。但讲真，短期5年的话，真不见得有大飞跃，按照现在的节奏，还是要等等，毕竟底子太薄弱。想一飞冲天，也得打好地基才行。

插一个题外话：有人说，台湖变相给了亦庄，是不是说明通州的定位不如亦庄高，所以给亦庄让路了？

一休认为，这么理解还是欠妥。

两者定位还是不同的，通州是政治，亦庄是经济。

也就是说亲爹是稳若泰山的领导干部，继父是刚刚发家致富的潜力商人。不知道一休的这些比喻恰当吗？只是希望更方便理解，别无他意。

现在奔着投资去的朋友们，也别一门心思就感觉“通州牛逼，只看通州”，殊不知现在的很多通州项目真的是虚高的，透支了未来的还真不少。况且房价的依托主要还是产业结构、GDP、经济建设，这其实是亦庄的主要定位，不是通州。

因此，有很多投资为主的朋友，其实也真应该对比一下亦庄的一些盘，此处就不过多展开了。

8

还有啥毛病？

首先要说的就是亦庄循环经济产业园了，应该很多人也知道吧。之前，传出来说在台湖板块的东南角，六环外的位置，会搞一个亦庄的循环经济产业园。

一休客观的说，北京其实这种东西特别多，每个区都有好几个。有没有那种确实真的有臭味的？有啊，那肯定有。但基本都是早年的，新一点的近些年的科技水平上来了，就好多了，尤其亦庄，气体处理厂、垃圾填埋场等都是同期北京最前沿的技术。

咱瞎分析来看，如果真是会带来巨大影响的一个项目，政府好像不太可能放在北京东南部的风口之上吧？这是要亲手毁掉苦心经营20多年的亦庄吗？捎带手给环球影城也蒙上一层灰？如果真有网上传的这么大的影响，那国贸都跑不了。

最新消息，官方目前已经辟谣了“高古庄垃圾场”。亦庄区的书记出来表态了，循环经济产业园内会建M17号线地铁检修厂、再生水厂和环卫设施用地，没有焚烧、也没有填埋项目。

剧情反转的高潮出现了，领导还透露会修一个2到3平方公里的人工湖，东边则要引进北京儿童医院。不放心的朋友，可以打12345再确认一下。

退一万步讲，直线距离东望2.5km，中间其实还隔着金茂悦、共产房通成家园、17号线终点站、站前湿地公园、北京儿童医院呢。

另一个污点就是维权了，这基本就是在“垃圾场”传言的时候，有的业主心里不平衡。以“建筑质量不如预期”为由引发的，实际上工地都是进不去的，2022年交房项目现在其实也没建什么呢，这基本算是一个通用版本的维权理由了。

一休绝对不是给万科洗地，没必要，国内每一个开发商都有过污点和维权项目。只不过，咱心平气和的来说，万科近两年在北京有点下滑不假，但万科项目整体的兑现能力和品牌口碑，依然还是在国内顶尖了，大部分人咱还是得认。

终极问题，我会买吗？

如果我是IT工作者、互联网行业人士，虽然感觉上会认为亦庄通勤不友好，实际仔细分析，研究一下地铁图，其实去海淀也还行，去望京也很方便，17号线是大站快车。这样我就一定会考虑东望，家门口上班也靠谱，京东总部、小米亦庄产业园也都在旁边，附近还有一个大块的产业区通明湖信创城，这也是国家级的，也是投入使用的，信创领域的30家龙头公司都过来了，包括华为、龙芯。

如果我对学校非常非常在意，非要稳妥能上名校的那种，可以考虑河西板块，但是没地铁，目前连规划都没有。路东的臻珑府也可以对比。

如果我只关注大户型，四居的那种。明月听蘭、臻珑府也可以看看。

还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，需有专业的建议才行。一休非常愿意免费为您解答买房相关疑问，加关注后点私信提问即可。