福州学区房多校划片（福州高中老八所录取率第二）
福州学区房多校划片（福州高中老八所录取率第二）4.朱厝庵 1—10 号、佛寺巷 1—133 号(单号)、佛寺巷2—98 号(双号)3.上池弄 1—12 号、下池弄 1—22 号、仓前路 1—149号招生片区：1.塔亭路 1—77 号(单号)2.二门里 1—6 号、三门里 1—11 号、蓆店弄 1—7 号
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小知识： 2019年中考，福州16中平均分公办校第三，录取率第二。在私立中学实行全民摇号入读下，好的公办初中将会趋之若鹜。今天分析下对口16中的麦顶小学学区房。
01区位分析
福州麦顶小学对口第十六中学
地址：福建省福州市仓山区立新路1号
招生片区：
1.塔亭路 1—77 号(单号)
2.二门里 1—6 号、三门里 1—11 号、蓆店弄 1—7 号
3.上池弄 1—12 号、下池弄 1—22 号、仓前路 1—149号
4.朱厝庵 1—10 号、佛寺巷 1—133 号(单号)、佛寺巷2—98 号(双号)
5.仓前路 151—251 号
6.池后弄 1—33 号(单号)、池后弄 2—78 号(双号)、仓观顶 2—14 号(双号)、崇圣庵 2—18 号(双号)、崇圣庵1—7 号(单号)、天安里 1—9 号(单号)、天安里 2—18 号(双号)、亭下路 1—105 号(单号)、亭下路 2—92 号(双号)、亭下弄 1—20 号、亭下 76 弄 1—11 号、亭下 77 弄 1 —5 号、四贤里 1—24 号、爱国路 1—7 号、爱国路 9 号、仓后街 1—42 号、花亭仓 1—11 号、金古弄 1—19 号、忠烈路1—28 号、龙峰里 2—82 号
7.进步路 10—25 号(不含 21 号)、麦园路 13、15、17、21、29、31、35 号、居安里 1—38 号、广居里 1、2、16 号、立新路 1—7 号(单号)、麦园路 1 号、麦园路 2—100 号(双号)、麦园路 41 号、槐荫里 1—5 号、观井路 29-5 号、乐群路 2—24 号
8.观井路 139 号聚龙明珠、梅坞路 57 号聚龙尚书院
9.观海路 66 号太平洋城(一手房)、梅岭观海(一手房)
以上数据来自网络，通过现场踩盘及分析，可以归纳可以购买二手房有：
1、爱国路3号（自来水厂单位宿舍）
2、进步路12号（振兴花园）
3、麦园路17号（省外贸技术学院宿舍）
4、观井路139 号（聚龙明珠）
5、梅坞路 57 号（聚龙尚书院）
总共5个小区
从上图可以看出麦顶小学学区房基本在麦园路梅坞路附近，紧靠烟台山公园，距离地铁1号线上藤站均在1公里范围内，周边道路均有公交线路，交通条件便利。小学及对应的第十六中学位于整个片区的中间，九年义务教育一站式完成，免开车接送。
麦顶小学大门具有中式风格
福州第十六中学与福州高级中学联合办学
由上图可以看出以麦顶小学为中心，距离烟台山公园50米，距离汇多利广场500米，距离福州眼科医院、福州市第二医院400米，距离师范大学1公里，距离苏万宝商圈3.3公里。该片区房子虽然距离宝龙城市广场较远，好在二环内，自己周边有医院、公园、商场，且距离江滨都比较近。
02与小学位置关系分析各小区与小学的位置分析
爱国路9号自来水厂单位宿舍有三栋楼，位于烟台山风貌区爱国路上，外立面经过改造焕然一新，其到麦顶小学需要经过乐群路，距离为900米，好在汽车可以通行，平时小孩上学也可以电动车接送，根据置顶文章评分标准，自来水厂单位宿舍与小学位置关系为2分。
振兴花园为开放式大门直接面向进步路，我们按照大门至麦顶小行走测距，距离约为480米，根据置顶文章评分标准，振兴花园与小学位置关系为10.4分。
麦园路17号省外贸技术学院宿舍至麦顶小学大门测距，行走距离约为78米，根据置顶文章评分标准，外贸技术学院宿舍与小学位置关系为18.2分。
聚龙明珠至麦顶小学大门测距，行走距离约为477米，根据置顶文章评分标准，聚龙明珠与小学位置关系为10.2分。
尚书院西门至麦顶小学大门测距，行走距离约为185米，根据置顶文章评分标准，尚书院与小学位置关系为16.25分。
小区距离小学大门距离与分数的关系，得分排名：省外贸技术学院宿舍>聚龙尚书院>聚龙明珠>振兴花园>自来水厂宿舍
03历史价格分析除了地理优势作为购房参考条件，价格也是另一个重要参考指标，不仅可以衡量自己能否购买，是否值得去购买。
由上图可以看出爱国路自来水厂的价格常年在所在区域平均价格以上，该小区以小户型为主，单价相对比较高，最近连续5个月上升，单价最高报价5.6w每平方。根据制定文章评分标准，爱国路自来水厂价格评分16分。
由上图可以看出振兴花园的价格常年在所在区域平均价格以上，该小区以小户型为主，单价相对比较高，最近连续5个月上升，单价最高报价5.1w每平方。根据置顶文章评分标准，振兴花园价格评分15.5分。
由上省外贸技术学院宿舍最近才有放盘，价格取半年走势，今年5月放盘价格就报3.7w，且前期价格有稍微回调，根据置顶文章评分标准，省外贸技术学院宿舍15分。
由上图可以看出聚龙明珠的价格大部分在所在区域平均价格以上，虽连续上涨几个月，但后续6个月呈下降趋势，根据置顶文章评分标准，聚龙明珠价格评分14分。
由上图可以看出尚书院的价格全部在所在区域平均价格以上，且近期连续三个月上涨，根据置顶文章评分标准，尚书院价格评分18分。
5个小区的价格划分后，按照价格得分排序，尚书院>爱国路自来水厂>振兴花园>省外贸技术学院宿舍>聚龙明珠
这几个小区都有实地考察过，自来水厂宿舍位于烟台山风貌景区内，环境优美，视野开阔，小区外立面重新装修，大门紧闭高围墙，仅预留小门出入，首层为储物间周边干净整齐，每个楼栋门禁完整。自来水厂宿舍印象分5分得3分
振兴花园位于进步路，大门虚设，四栋楼位于道路以下，小区中间塞满汽车，显得阴暗潮湿，蚊虫较多，虽然有一栋外墙贴砖，干净整齐，但这样对比起来更明显。振兴花园印象分5分得2分。
省外贸技术学院宿舍位于麦园路边，不能说是小区，通过小门穿过楼栋，楼栋入口位于南侧，无保安清洁，但整体还 可以。省外贸技术学院宿舍印象分5分得2.5分。
聚龙明珠位于观井路，梅领观海后面，底下为几层的商业楼，从规范上属于商住综合楼，楼下就是菜市场，目前正在外立面装修改造中，楼栋视野开阔，但人员复杂，地下室出入口及大门出入口保安管理松懈，小区各种违章搭盖也比较常见。聚龙明珠印象分5分得3.3分。
尚书院两个门，小区主干道可以地面停车，出入保安看的不紧，小区有完整的景观节点，楼栋门禁完整，干净整齐，小区周边有文物建筑，沿街商业基本满足生活需求，但在商业屋顶还是存在各种违章搭盖。尚书院印象分5分得3.8分。
按照自己的亲身感受对这几个小区物业社区服务排名，尚书院>聚龙明珠>自来水厂宿舍>省外贸技术学院宿舍>振兴花园。
接下来我们通过近半年投诉数据分析，自来水厂宿舍1条，振兴花园4条，省外贸技术学院宿舍16条，尚书院32条，聚龙明珠12条。根据置顶文章评分标准打分，自来水厂宿舍18分，振兴花园15.5分，省外贸技术学院宿舍14.5分，尚书院15.8分，聚龙明珠19分.
05小区配套分析虽然现在有扑扑永辉生活、美团饿了吗等送货上门的便捷服务，但人总不能一直待在家里，如果楼下有便利的配套，那么需求完成的时间会大大减少，生活的方便性跟舒适性也会大大提高，我从沿街商业、公交地铁、休闲娱乐、学习教育4个方面对小区配套打分。
自来水厂单位宿舍周边情况，小区三栋楼无沿街商业，远离公交地铁站，但一出门就是烟台山休闲道，小区内部无完整的小孩老人休闲场所及娱乐设施，周边无幼儿园托管书店，根据置顶文章评分标准，自来水厂单位宿舍配套得5分。
麦园路17号省外贸技术学院宿舍小区及周边情况，小区靠近麦园路沿街商业，距离师大附中及仓山影院公交站点都在250米范围内，小区出门就可以到烟台山公园，内部无完整的小孩老人休闲场所及娱乐设施，周边书店及培训机构较多，根根据置顶文章评分标准，麦园路17号省外贸技术学院宿舍配套得分11分。
以上图为振兴花园周边及小区情况，小区1号楼设置沿街商业，距离师大附中公交站比较远，小区大门口进步路比小区高，需要通过比较陡的道路到达小区其他楼栋一层，小区出门不远就可以到达烟台山，小区内部无完整的小孩老人休闲场所及娱乐设施，周边不远有幼儿园托管书店，根根据置顶文章评分标准，振兴花园配套得分10.5分
以上为尚书院周边及小区情况，小区周边布置沿街商业，商业二层屋顶可以看到很多住户有违章搭盖现象。梅坞路设有公交站点，上藤路距离地铁口不远，小区内部有完整的小孩老人休闲场所及娱乐设施，周边有培训机构，市第二医院，福州眼科医院，距离花生里广场，汇达广场都在300米范围内。根根据置顶文章评分标准，尚书院配套得分16分。
以上为聚龙明珠周边情况，小区底下为四层综合商业体，东侧底下商业为早市，小区内部无景观园林无休闲娱乐场所，周边无幼儿园托管书店，梅坞路及观井路均有公交站点，距离第二市医院及花生里广场都在200米范围内，距离地铁口400米范围。根根据置顶文章评分标准，聚龙明珠配套得分10分。
综上所述小区配套得分排名：尚书院>省外贸技术学院宿舍>振兴花园>聚龙明珠>自来水厂宿舍
06小区人文环境分析自来水厂宿舍
以自住为主，小孩及老人占比较大，人员比较稳定；以三栋楼形成一个小区，小区内无景观节点，1990年单位宿舍以小户型为主；小区海拔高度相对周边较高，周围树木茂密，视野开阔，蚊虫也比较多，旁边部队会存在一定的噪音影响，小区无电梯，对老年人居住不便，周围交通出行比较单一。
自来水厂宿舍80平方两房一卫两厅，无玄关，竖厅房间南北布置，虽然大阳台，但通风存在比较大问题，卫生间需要穿过厨房且远离卧室，功能流线过长。
综上所述根据评分标准，自来水厂宿舍人文环境评分10分。
省外贸技术学院宿舍
小区有一定租户，老人占比较大，人员一定流动性；小区以行距式布置，沿街布置商业，小区中间设置一排储物间，小区中间只有几颗大树，无小孩老人休闲娱乐场所；，靠近小学存在一定的噪音影响。
省外贸技术学院宿舍90平方三房一卫一厅，无玄关北厅两房朝南，卫生间在入户门口，室内活动空间狭小。
综上所述根据评分标准，省外贸技术学院宿舍小区人文环境评分8分。
振兴花园
小区租房占35%小孩及老人占比较大，人员相对流动大；小区以行距式布置，中心景观节点较小1997年社区以90户型为主；小区1#楼沿街设置商业，其他楼栋首层与入口进步路高差太大，小区底层存在通风采光不足，周边树木茂密，比较潮湿，蚊虫较多。
振兴花园90平方2房1卫2厅，无玄关北厅南北各一房，厨房占据南面一个面宽，空间布局比较凌乱。客厅采光通风较差无阳台。综上所述根据评分标准，振兴花园小区人文环境评分6分。
聚龙明珠
小区租房占45%小陪读人员比较大，人员相对稳定；小区只有两栋楼无小区景观，2002年社区以大户型为主；小区沿底下为4层综合商场，存在噪音及杂味影响，一梯多户存在通风问题，但视野较好。
聚龙明珠135平方3房2卫2厅，小玄关不同朝向的卧室不同方向，客厅采光比较差，动静分离。客卫与厨房餐厅在一个区域，远离卧室，功能流线相对比较长。综上所述根据评分标准，聚龙明珠小区人文环境评分10.5分。
尚书院
人员以中青年小孩为主，老年人占比较少，人员相对稳定；小区以点板结合空间错落有致，中心景观节点不错，2008年社区以120户型为主；小区除了北侧均布置沿街商业，小区主干道布置地面停车，东边三栋朝向为西南，对于夏季盛行东南风的福州通风方面有点不利。小区绿化树木丰富通风采光优良。
尚书院120平方3房2卫2厅，无玄关北厅三房错开朝南，空间布局紧凑进深比较长。综上所述根据评分标准，尚书院小区人文环境评分18分。
综上得分，人文环境得分排名：尚书院>聚龙明珠>自来水厂宿舍>省外贸技术学院宿舍>振兴花园
结：随着私立中学全民摇号，好的公立初中将是大家所追求了，麦顶小学对口十六中与福州高级中学联合办理初中，2019年“老八所”录取人数接近200人大关，比2018年录取人数增加33人，公办校“老八所”录取率榜单上的一匹黑马！其录取率也从公办校2018年的第5名，上升至第2名，录取率达到29.73%。麦顶小学学区房将会得到越来越多人的选择，根据数据分析按照得分最高择优选择。综上五个板块位置、价格保值、物业及社区服务、配套、人文环境分析，具体排名如下
尚书院80.05分>聚龙明珠67.7分>省外贸技术学院宿舍66.7分>振兴花园57.7分>自来水厂51分
以上分析及结论均来自个人观点，数据来自现场踩盘及网上数据，仅做参考。
