什么地段写字楼最保值（最新写字楼数据揭示）

什么地段写字楼最保值（最新写字楼数据揭示）话不多说，2022年一季度四大一线城市的写字楼数据已经出炉，围绕关键指标我们做一下相关剖析。01一个城市的写字楼存量越高，空置率越低，说明这个城市的高端服务业越发达，反之则说明城市缺乏高端服务业。看一座城市未来有没有发展潜力，写字楼供应量是一项重要指标。而写字楼的当季吸纳量，可以判断该城市当下的经济活跃情况。

文/韬略哥

住宅、写字楼、商铺/商场，是一个城市最重要的三种地产形式，分别对应居住、商务办公、消费零售三大块需求。

作为企业特别是高端服务业的办公场所，研究甲级写字楼的一系列数据，可以较好地观察城市经济发展现状。

通常来讲，甲级写字楼的相关数据包括存量、租金、空置率、季度吸纳量和未来供应量等。

一个城市的写字楼存量越高，空置率越低，说明这个城市的高端服务业越发达，反之则说明城市缺乏高端服务业。

看一座城市未来有没有发展潜力，写字楼供应量是一项重要指标。

而写字楼的当季吸纳量，可以判断该城市当下的经济活跃情况。

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话不多说，2022年一季度四大一线城市的写字楼数据已经出炉，围绕关键指标我们做一下相关剖析。

北京

从曲线走势可以看出，北京写字楼，空置率在不断下降。

北京一季度核心商圈甲级写字楼租金为334.61元，空置率为9%，创近2年新低。

受冬奥会、两会情况限制，部分租户去年末搬迁计划积压至今年一季度。

2021年底地铁14号线的全线开通，通州北京行政办公区的启用、以及五大国有银行总部和部分央企二级总部的设立，带动今年一季度写字楼净吸纳量接近15.7万平方米，超过2020年全年净吸纳量的两倍。

未来，北京政府工作报告着重强调的高精尖产业，包括新一代信息技术、医药健康、新能源等，将为北京写字楼市场带来更多租赁需求。

上海

今年一季度，上海核心商圈逐渐回归业主市场，平均月租金小幅上升至每平方米人民币249.1元；

同时，核心商圈的空置率环比下降了1.1个百分点，空置率低至8.8%。

TMT企业，即科技、媒体和通信企业，仍然是上海写字楼市场中的活跃分子，租赁面积约占本季度总成交面积的21.0%。

此外，制造业承租面积相对较大，占比第二，金融业和专业服务位列第三和第四。

上海本地的新冠肺炎疫情或将在未来一段时间限制上海的活跃度，进而影响了许多企业的办公需求。

深圳

受疫情防控影响，深圳市场活跃度回落。

空置率较去年末回升2.9个百分点至22.2%，同比仍下降3.4个百分点；

租金则相对平稳在每月每平方米210.5元。

其中，租赁成交面积最大的为金融业，占比高达41.7%，其中71.3%为国资控股企业。

在国际环境变化及宏观经济面临的压力下，大型国企央企表现出更强的抗风险能力。

广州

一季度，广州甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点至8.6%，仍然维持低位水平。

全市平均租金环比微降0.5%至每月每平方米176.4元。

其中，互联网TMT企业仍是本季度的成交主力，成交面积占全市总成交面积的24.5%，引领写字楼市场去化。

制造业季内成交面积占全市比例为15.8%。

未来，先进制造业有望成为广州办公市场的重要支撑之一。

2022年广州政府工作报告中提到，广州要促进传统产业升级，加快发展先进制造业集群，增强制造业核心竞争力。

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对比四大一线城市核心商圈甲级写字楼情况，

北京、上海处于第一档，甲级写字楼存量超过800万方。

深圳、广州处于第二档，甲级写字楼存量超500万方。

一季度，深圳甲级写字楼空置率22%，在一线城市中最高，北京、上海和广州的写字楼空置率均保持低位，不超过10%。

目前，一季度各城市的经济数据暂未出炉，但透过空置率数据，大概可以预测到GDP数据走势。

从吸纳量来看，经济复苏最强的是上海，北京次之，广州第三，深圳排名最后。

然而，随着疫情因素持续影响，二季度上海和深圳的这项数据大概率会出现反转。

二线城市的一季度相关数据统计暂未完全更新，我们先参照2021年数据。

2021年，二线城市中，甲级写字楼空置率较高的城市是南宁（39.1%）、长沙（37.1%）、武汉（34.5%）、沈阳（32.6%）、大连（31.7%），空置率均超过30%。

空置率超过20%的城市，依次为天津（29.2%）、重庆（27.6%）、青岛（24.2%）、西安（22.4%）、南京（22.1%）。

这反映出大多数中西部省会城市，第三产业发展不充分，经济亟待转型升级。

从核心商圈甲级写字楼净吸纳量看，四大一线城市之后，第二梯队为苏州、南京、南宁、长沙，年吸纳量超过20万方；

第三梯队为成都、武汉、天津、西安和重庆，甲级写字楼年吸纳量超过10万方。

从中可以看出，苏州发展比肩中部省会城市，实力不容小觑，而天津属于发展掉队的那一个。

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日益增多的写字楼项目，是否意味着市场过剩？

事实上，任何一个地方造房子要控制住“三个”总量。

一个是商品房，第二个是写字楼，第三个是商铺的面积。

商品房方面，一个城市的标准约为人均40-50平方米，1000万人就是4亿-5亿平方米。

人口和面积，存在一个供求平衡的拐点。

对于写字楼来说，一个城市每2万元GDP，需要1平方米写字楼。

如果是1万亿元GDP的大城市，这个城市总的要有5000万平方米写字楼。

据测算，中国经济总量前50大城市，已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6000万平方米的差距。

因此，写字楼的发展空间仍然存在，具体到不同级别城市，大城市经济发达，写字楼规模更大，未来也会慢慢消化，小城市就不一定。

经济规模和写字楼库存，具有密切关联。

第三个是商铺的面积，大体上是每平方米2万元的零售额。

如果一个城市每年全部的商业零售额是5千亿元，商场造了5000万平方米，那么一半就会供过于求，闲置过剩。

以上数据，作为投资买房、买写字楼和买商铺的参考，阐释了一个最朴素的经济原理，市场的供求关系决定了价格走势，也决定了投资回报率。