雅居乐地产什么系是高端楼盘（雅居乐四个阶段对应的四个楼盘）
雅居乐地产什么系是高端楼盘（雅居乐四个阶段对应的四个楼盘）全国范围内雅居乐楼盘都在打折，而且是不顾利润打骨折：骨折卖房：雅居乐偿还那笔非公开发行债券之前，才刚刚以20%的年利率借了一笔总金额不到8.94亿港元的夹层融资贷，利息之高都让很多人为之感受到了浓烈的悲壮感。20%的年化利率比很多小贷利息都高，间接也说明风险陡增，而且也许是今年雅居乐 在公开市场借的最后一笔钱。
2022年7月11日，雅居乐发布公告称，将全额赎回2022年7月13日到期的15亿元的非公开发行债券。
相较于约定的还款时间，雅居乐提前了两天准备好了足额资金，熬过了一关。
为筹措资金，无非是三板斧：疯狂借钱，打折打骨折卖房，割肉卖项目。（裁员是小数）
借钱有多疯狂：
雅居乐偿还那笔非公开发行债券之前，才刚刚以20%的年利率借了一笔总金额不到8.94亿港元的夹层融资贷，利息之高都让很多人为之感受到了浓烈的悲壮感。
20%的年化利率比很多小贷利息都高，间接也说明风险陡增，而且也许是今年雅居乐 在公开市场借的最后一笔钱。
骨折卖房：
全国范围内雅居乐楼盘都在打折，而且是不顾利润打骨折：
广州天际715：相较于去年初开盘时约7.5-8.5万元/平方米的价格，雅居乐天际715近期推出的部分房源最低单价约4.6万元/平方米，相当于打了五折。
图片来源：二娃
大本营中山的雅居乐万象郡
从1.1万/㎡，跌至7.5-8千/㎡
珠海雅居乐国际花园
2.1-2.5万/㎡，跌至1字头
珠海，重庆，云南，都在疯狂打折回笼资金
割肉卖项目：除了卖房，卖起项目也绝不含糊：
6月30日，拟出售重庆雅锦公司全部股权给首金新创(北京)置业，作价7.64亿元
根据公开数据，雅居乐在21-22年，共出售了超过20 项目，雅居乐年内资产出售累计变现总额将达到80亿元。
总结：2400 亿的负债，雅居乐在爆雷的边缘试探，8月31日，有一笔4亿的债务需要偿还，也是今年最大的一次考验，雅居乐能否顺利“渡劫”成功？还无法下定论。
雅居乐是如何是如何从中山起家，到年销千亿的，接着又遇到什么滑铁卢，今天夫子用雅居乐的四个楼盘，梳理雅居乐的发展历程。
中山雅居乐花园
把房子卖到港澳去
上篇说的许家印，借600万开发第一个楼盘，雅居乐创始人陈卓林家族最初起家靠的是中山市三乡镇的一家小小家具厂-时代家具。
时代家居旧照
许家印是做题家恢复高考后以周口县第二名过了独木桥，而陈卓林高考落榜了，但中山这个沿海城市有更多从商的机会。
1988年敏锐的他做起了家具生意，按现在的话来说，陈卓林善于挖掘市场痛点，开发新赛道进行降维打击，当大家还在为销路发愁的时候，他成功把家具卖火了港澳市场。
这一经营策略在今后房产开发运营，也被他玩得炉火纯青。
中山雅居乐花园，出众的地方是营销，陈卓林以前做家居，多销售到港澳地区，所以雅居乐把中山三乡的雅居乐花园目标人群也定在港澳人士。
据了解，在1993年至1997年期间，雅居乐不断在港澳地区组织活动、打响招牌：连续五年出资赞助“香港小姐选美大赛”，聘请香港无线总监陈锡年任职雅居乐，组织港澳人士免费看房团。
这是国内首家在港澳地区投放广告的地产商。
最终，中山雅居乐花园约95%的房源售给港澳买家，成为珠三角地区著名的外销楼盘。
夫子之前在大石租的房子，业主也是香港人在90年代买的，问及为什么买，他说当初过来打麻将，然后随手就买了，毕竟十几万一套，陈卓林算是把港澳人士的心态拿捏死死的。
广州雅居乐花园
把房子卖到刚需外溢
到1997年，受全球金融风暴影响，香港的房地产行业需求不振。陈卓林家族于是开始转战大陆市场。身处中山，珠三角市场自然成为了雅居乐的下一个目标。
对雅居乐而言，进军广州是其在华南地产圈奠定基础的关键之举。
到2000年，雅居乐拿下番禺“华南板块”3000多亩的广州雅居乐花园，正式走出中山。
这里给不熟悉的小伙伴 补充一下风靡全国“华南板块”的大盘模式，诞生的背景：
现在的番禺区，原不属于广州管辖，自己作为独立的地级市，拥有卖地权。趁着最后几年的权力，番禺疯狂卖地。我们所说的三通一平，五通一平，在那个时候疯狂卖地时不存在的。
当时番禺政府要求，地给你，但道路，学校等必须自己建，然后交给政府管。这有什么好处？夫子了解华南板块的某些别墅，50万的总价卖给了相关人员，现在价格大概2000万。20年40倍回报，巴菲特老爷子听了都会给你竖起大拇指。
华南板块的大盘模式，也赶上了广州人口大规模增长的时代，海珠天河的外溢购房客络绎不绝，番禺这个睡城也就此诞生。
雅居乐走出中山这步算是胜利出圈。在珠三角房产圈一炮而红，获得了地产界“华南五虎”的称号。到现在广州雅居乐花园，依旧是番禺的网红盘，成交量不低。
海南清水湾
把房子卖给东北人
90年代初的海南房产泡沫，造成大量的坏账和天量烂尾楼，让海南的房地产沉寂十多年，没有哪个开发商敢指染海南，直到21世纪初。
2006年，雅居乐的陈卓林力压李兆基、李嘉诚等香港地产商，拿到了清水湾地块。
雅居乐最成功的楼盘当数海南清水湾。清水湾项目是国内罕见的超级大楼盘，总占地约15000亩，约是普通楼盘的100倍，清水湾总建筑面积800多万平米。
清水湾是全国的清水湾，外地客户占了90%，是雅居乐充足的现金奶牛。
仅2009年，清水湾项目就为雅居乐贡献了64亿元，占全年销售额的28%。2011年至2017年，清水湾项目也分别给雅居乐带来了72亿元，60亿元，78亿元，75亿元，70亿元，90亿元和170亿元的销售额，火得一塌糊涂。
是文旅地产教科书的存在。雅居乐在这里赢麻了，同时也让雅居乐认准了文旅地产这条路子。
云南腾冲原乡
半路很多程咬金
2017年雅居乐挑中云南，是想复刻清水湾的神话。清水湾是现金奶牛，谁不想多几只奶牛。
这时候可爱的小明会问了，为什么雅居乐喜欢做超级大盘？
超级大盘有几个优势：
第一，规模优势，比如拿地单价低，单位面积的宣传和销售费用低。第二，限制少，自由度大，通过优化设计来提升品质，实现开发理念。第三，塑造影响力，有利于提升企业品牌和物业品牌。第四，配套完善，对项目配套的设置、建设顺序、产品规划、建设周期可以通盘考虑。
但是，超级大盘也有明显的劣势：
第一，考验资金实力。项目前期需要买地以及修建必要的配套。由于多期开发，暂时不开发的部分占用了大量资金。第二，船大难掉头。无法有效规避政策风险、市场风险。超级大盘几乎必然远离城市繁华区，周边产业、交通等条件存在变数。超级大盘开发时间长，如遇市场转冷，风险颇大。
市场好的时候，风险我们是忽略的 ，就如撞上个风口就贷款买豪车住豪宅，陈卓林亲自带队，跑遍整个云南，为雅居乐寻找下一个“清水湾”，以腾冲原乡为代表：
云南原乡项目有多大？3.5万亩的规划面积，雅居乐打算耗资200亿打造的文旅王国，但理想很美好，现实你懂的。
2014年，雅居乐原乡开盘人气很旺，当天就三亿进账，但接下来半年，仅售7.6个亿，和首期投资20亿相比远远不及预期。
雅居乐在云南的西双版纳、瑞丽、腾冲和昆明（楼盘）四地拥有大型旅游地产项目，然而云南没有复刻海南，掉坑里去了。
在这里我就不提拿地的决策问题，毕竟雅居乐的投资团队肯定比夫子专业100倍，夫子简单说三点无法复刻的原因：
1.竞争加剧
海南得天独厚的热带岛屿，也称为第二个东北（近百万东北人在这里生活），海岸线开发相对也是严苛的，但云南不同，你控制不了政府卖地的冲动。单单腾冲，20万人口的小城，短短五年，涌进了世纪金源，云南城投等21个开发商。同质化的文旅产品，在没有形成规模优势等核心优势的时候，是免不了价格血战的厮杀。
“买了不住也升值，权当投资”-这一重要的购买理由也不再成立。
2.移动互联网的普及
移动互联网的普及和卖房子有啥关系？
有，而且很大！在没有移动互联的时代，你去一个地方只能住宾馆，而宾馆肯定没有自己家舒坦。于是你真的喜欢每年在云南度假，买一套的理由是成立的。
但民宿的火速爆发，想住得好点，定个民宿就可以，不用交物业费，还有管家每天打理。
3.疫情
都说疫情是个筐，啥都可以往里面装，但疫情对于文旅地产，不仅是雪上加霜，简直就是雪上加冰雹。
旅游都没有了，还有啥旅游地产。再者旅游地产不是刚需，经济下行，信心打击很大，再想从口袋掏几十万买房子，是万万不可。
于是在投资和住都不再成为理由的时候，云南的旅游地产失去了根基。雅居乐在云南的开发，存在一定的“刻舟求剑”，天时地利不在这。
当然，云南文旅只是雅居乐的一个个例，恒大、雅居乐和下期我们要讲的星河湾有个显著的不同：上市公司必须画饼，必须给投资人好业绩，必须不断扩张，而且速度慢了还不行。
回顾雅居乐的发展，三次的扩张都赌对了，立足转战房产，拓展珠三角，下注海南。
而雅居乐的大盘模式，大盘就像一艘巨轮，转弯都不容易。房产这三十年疯狂的发展，除了互联网，没有什么行业可以匹敌，但似乎只能一直对，不能错一次。
一位雅居乐上班的透露，公司正在全力应对即将到来的债务——6亿美元，备战到8月31日，希望过了这道坎可以歇口气。
陈卓林也被评价为是：国内第一个跨界发布粤曲唱片的企业家，陈卓林的粤剧专辑《心曲雅韵》，收录了名段《狄青闯三关》，其中有这样一句：
“昔日雄风啊，岂可一朝散尽？”
PS：下期夫子大打算挖一下，没上市的豪宅标杆-星河湾
