保利心语珠江新城规划（巧用杆杠番禺换珠城）

保利心语珠江新城规划（巧用杆杠番禺换珠城）这一来即保留了番禺的大平层，不亏装修钱；也完成了入住珠城的目标，可以说是一举两得。▲仅对具体案例分析，不构成投资参考但是舍不得动番禺的房子，因为番禺房子算上装修钱，按目前的市场价去卖，血亏。同时客户本身就能贷出1600多万，而这套房子卖也就卖1600万。既然贷的钱和压的钱差不多，那压出番禺平层，拿出1600万然后买入珠城，这个操作后每个月负债大概5.4万。

在我们的经手的案例里，发现大部分客户都有一个认知，那就是迷信杆杠。

这一点也是经历过早期房产发展后留下的通识，但是在分化的时代下「如何用杆杠」成了一门更深的学问。

今天我们就拿出前不久一个具体咨询案例，和大家解析杆杠的学问。

番禺大平层，血亏卖还是抵押出？

客户在番禺有一套大平层，早些年做过豪华的装修，现在已经闲置了，如今想入手一套珠城房产。

但是舍不得动番禺的房子，因为番禺房子算上装修钱，按目前的市场价去卖，血亏。

同时客户本身就能贷出1600多万，而这套房子卖也就卖1600万。

既然贷的钱和压的钱差不多，那压出番禺平层，拿出1600万然后买入珠城，这个操作后每个月负债大概5.4万。

▲仅对具体案例分析，不构成投资参考

这一来即保留了番禺的大平层，不亏装修钱；也完成了入住珠城的目标，可以说是一举两得。

但这样一个方案在我们眼里，是非常经典的错误示范了。

我们的方案

我们给的方案是果断卖掉，到手1600多万的现金。

然后用这1600万的现金作为本金，再加上适当的杠杆和负债，买到一套2000多万的花城湾或者嘉裕的大三房乃至于四房，这时候手中还可以持有几百万的现金。

这一个方案，月供也只是需要6.8万而已，比起原计划贷1600万的方案，只多还了1万多的月供。

而这1万月供，凭他手里多出来的大几百万现金，是完全可以抹平的。

▲仅对具体案例分析，不构成投资参考

按原来的操作撑死买到一套保利心语的北向小三房，同时手中的现金几乎完全打净，没有任何的安全垫可以对抗风险，就为了个没人住的番禺豪宅。

在后市涨幅上，一套北向的心语小三房 一套番禺的大平层，是完全无法与花城湾、嘉裕这种级别的房产相提并论的。

▲仅对具体案例分析，不构成投资参考

通过上面的表格计算，我们就可以看到从安全性、月供压力、居住属性和后市涨幅上，原计划压番禺买珠城的方案是大错特错的。

杆杠真正的价值意义

看到这，文章开头的问题也很清晰了。

要明白杠杆本身是没有任何价值的，有价值的是杠杆背后押品的质量。

当杠杆放到一个确定性非常之强的产品上的时候，它的成数效应可以放大你的确定性以及你的收益，同时让你更容易够到很好的产品。

而当你把杠杆放到一个不优质乃至没有未来的产品上的时候，杠杆其实就会反过来侵蚀你的现金流，让你承担高昂的选择成本，在房子再有回撤的时候，放大你的损失。

这把双刃剑，用好了就事半功倍，用不好那么可能意味着是你几年乃至十几年财富的财富积累的清零。

总结

这个案例中，我们不难看出普通人是很容易陷入经验主义，以及受自身利益问题相关，做出夹杂着个人情感的决定。

而房产投资往往是反直觉的事，是反人性的事，是需要不断试错的事，没有多次实打实的买入卖出经验，是不能形成体系的。

叠加广州分化的行情，在房产这种大资金选择上，还是要找专业的机投资还是要专业的人来做。