公寓商用改住宅（买公寓的福音来了）
公寓商用改住宅（买公寓的福音来了）4月12日，南山区教育局召开2018年秋季义务教育招生工作媒体会。深圳三区商务公寓可申请入学在看深圳/安徽之前，我们先看看济南，盛世花城，水晶东座，鑫苑国际，理想家园，明湖白鹭郡等小区的公寓是被划入高新学区里卖弄的。重大消息！据南方都市报的消息：在深圳南山区买商务公寓，满足唯一住房可申请学位。
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教育局认可！深圳，安徽等8城支持，商务公寓可上学！40年公寓可改民用水电，产权不回收、可落户！
01教育局认可！深圳，安徽等8城支持商务公寓可上学！
在看深圳/安徽之前，我们先看看济南，盛世花城，水晶东座，鑫苑国际，理想家园，明湖白鹭郡等小区的公寓是被划入高新学区里卖弄的。
重大消息！
据南方都市报的消息：在深圳南山区买商务公寓，满足唯一住房可申请学位。
深圳三区商务公寓可申请入学
4月12日，南山区教育局召开2018年秋季义务教育招生工作媒体会。
会上透露：2018年，南山区新增学位1.3万，供需基本平衡；放宽入学申请条件，商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请。
必须注意的两点：
- 商务公寓是唯一住房才可申请。也就是说，如果你名下已经有了其他房子，再去买南山的商务公寓是没有用的，也是申请不到对应那个学校的！
- 按照通气会的说法，商务公寓是作为特殊类房产申请积分的。虽然2018年南山积分入学标准中并未对特殊类房产进行明确规定，但也可看做是除了住宅商品房的其他类别，如集资房、自建房等等，分值与住宅差了14-20分不等。
- 在学位紧张的情况下，根据积分高低录取的话，住宅商品房分值比特殊类房产高得多，特殊类房产很难申请成功。除此之外，同属特殊类房产的一大波合法集资房、农民房，也在和商务公寓平等竞争......你懂的。
总得来说，南山放宽入学限制是好事，对商务公寓来说也是利好。
目前，深圳只有南山区、福田区和罗湖区公寓入学是可以申请的，其他区商务公寓是不得用于申请学位。
福田区商务公寓是可以申请学位的，只不过这是个变通的规定，将商务公寓作为特殊住房纳入学位申请范畴，基础积分少很多。当然这种变通不是义务，仅仅是学位充足情况下的一个做法。
▲福田区2018年义务教育阶段积分入学办法
而罗湖区教育局从2016年已经发布了《关于商务公寓申请我区义务教育阶段学位有关要求的告示》。
也就是，商务公寓用于申请罗湖学位时变成特殊房产类，并需要提供无房证明和实际居住证明。
▲罗湖区2018年义务教育公办学校学位申请预告
名校学区附近的公寓，就可以上名校了吗？
商务公寓申请学位在福田已经有先例。区教育局回复说：可以保证是公立学位，但是公寓业主需要服从调剂，也就是说哪里有空置的学位，就把业主的小孩就放到哪里去。
深圳市教育局相关负责人曾明确表示，前些年学位不太紧张的情况下，为了让学生有书读，一些家长用商务公寓申请学位教育部门没有“卡得太死”，但现在学位越来越紧张，一般允许商务公寓申请学位的，积分也是排在商品房之后。
备注：深圳执行积分入学，积分入学是根据户籍、住房、社保缴纳等情况进行积分。按照积分排序依次录取。
0240年公寓可改民用水电产权不回收、可落户！合肥正式执行！40年公寓可改民用电！
近期，有网友在12345政府服务直通车上咨询关于“合肥市关于符合条件的商住房水电气改民用的政策”。
官方对此作出回复：“确定核实该公寓楼为实际居住，有开发商携相关证件统一至供电公司申报，即可改为民用电”。
信件内容：
我在2016年夏季在合肥市包河区购买了一套40年产权的商住公寓房，当时买房子的时候，就了解到这种房子水电费都是按照商用的收取。但是卖房子的工作人员说国家有相关政策，只要是实际居住，就可以按照民用水电收取，还说上海、杭州等大城市都已经开始实行了，但是合肥会慢一点儿，并且保证我们交房入住肯定会改成民用水电（交房在2017年夏季），目前我们已经入住半年了，一直没有改，……，希望合肥市政府有关部门给个准信，是否会改，啥时候实行，谢谢。
官方答复：
经合肥供水集团、合肥燃气集团、合肥供电公司办理：一， ……；二，……；三，经工作人员核实，您购买的是南翔汽车城内的一套商住公寓，如该公寓楼确实为实际居住，有开发商携相关证件统一至供电公司申报改类业务，再由电检人员现场勘查核实。1月8日客户经理已向您解释说明了办理改类的相关情况，您表示知晓，对供电公司目前采取的解决办法认可。电话：0551-63882015。
从官方回复中可以看出，40年公寓确认为实际居住是可以改为民用点的。随后，小编拨打了包河区供电部的电话进行确认，得到的答复也是40年公寓可以改民用电，具体如下：
❶如果住户有单独的出户电表，实际为居住用途的，可直接申请改民用电；
❷ 如果住户没有单独的出户电表，电费是由物业统一收取，实际为居住用途的，可以由物业/开发商统一申请改民用电；
❸ 供电部门受理后，需要由工作人员上门核实，确认申请民用电的40年公寓为居住用途，可以改为民用电。
至于用水，小编也咨询了合肥供水集团，答复基本和用电一致：
❶个人用户，实际为居住的，带身份证等有效证件即可申请；
❷单位用户，由单位统一申请改民用水；
❸供水部门受理后，经相关工作人员核实详情，确认申请民用电的40年公寓为居住用途，可以改为民用水。
国家支持，政策力挺！40年公寓利好不断！
1国务院: 商业用房可改成住宅性质 享民用水电气！
早在2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第12条就提到了商业用房：
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
2安徽7部委支持购买，可获贷款支持
据合富研究院数据显示，截止至2017年底，合肥九区商业库存量为446万方，同比上涨12.6%，库存去化周期为7.7年。
办公库存量为493万方，同比下跌1.4%，库存去化周期为7年。整体市场去化压力较大。
在今年5月，安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门又联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》。
房企方面：
1、鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业；
2、支持房企从销售商品房向“售租并举”投资模式转变；
3、鼓励开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务。
个人方面：
1、个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房；
2、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓；
3、安徽省还鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。
值得一提的是，安徽省“两会”期间，省政协委员李影提出关于深化商业用房供给侧改革的建议。
对此，相关部门回复表示，我省即将出台《推进非住宅商品房库存去化的意见》的政策文件，有望允许公积金购买自住的商住公寓或酒店式公寓。
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合肥官方发话：40年产权到期不收回
近日，合肥市国土资源局在12345政府直通车网站上回复“40年公寓产权续期”的问题中。
表示“土地使用年限到期后，房子不会收回的，因目前未办理过土地使用年限到期的情况，目前无执行标准”。
网友：最近想买一套公寓，但是发现产权是40年的，就想了解40年产权到期后怎么办，房子会被收回吗？
官方回复：房子是私人永久产权，不会收回的，目前为止没有办理过产权有超过40年的，如果超过应该是补交土地出让金。
4合肥非住房转让可按1%征收个税
2017年6月，合肥地税出台最新政策，规定：个人转让非住房可按1%征收个税！
《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定：
对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。
公告自2017年8月1日起实施，有效期3年。
5合肥政府：商业用房可改租赁，享民用水电气
2017年10月30日，合肥市政府第101次常务会议，审议并原则通过《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》，引发全城关注。
这份《通知》中明确表示，商业用房可改建租赁用房，享民用水、电、气。具体内容如下：
允许符合条件的商业用房改建为租赁住房，但需要注意的是，房屋改建时，不得擅自改变承重结构和主体结构；
改建后，土地用途、土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气按居民标准执行。
从以上可以看到，无论是国家还是合肥，都在积极出台非住宅去库存新政，政策非常密集，涉及的面也非常广，各项利好都在向40年产权商办产品倾斜。
03公寓各种政策
安徽8市已经出台新政 落户 同等入学 契税补贴等
据了解，今年以来，安徽多个地市已经陆续发布新政，鼓励购买商业住房，同时在落户、入学、就医、契税补贴等方面给予最大支持。
1六安市：购买商业公寓可入户、上学
2017年10月，六安市住建委公布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见(征求意见稿)》，拟出台非住宅商品房去库存新的意见。
意见内容如下：
1、鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。
2、个人因房屋被征收选择货币化补偿的(包括购房券和货币补偿)，可以使用补偿资金购买非住宅商品房。使用补偿资金购买非住宅商品房的，由当地政府给予被征收房屋评估价值5%的安置补助。
3、鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度，加快放款速度。
4、从2017年开始，对国家级、省级、市级领军人才和毕业五年内的本科及其以上学历毕业生在我市租赁非住宅商品房开办企业进行创新创业的，由企业注册地政府给予20000元的租房补贴，分两年补贴到位。
5、对符合改造条件的商业、办公等非住宅用房，可以由政府进行收购，作为保障性住房使用或其他投资者收购、长期租用。
2滁州市：购买商办用房享双重补贴
2017年9月，《滁州市人民政府办公室关于加快商业办公用房去库存的若干意见》出炉，购买新建商业办公用房享受购房补贴！
新政一出，商办市场沸腾了。购买新建商业、办公用房的，不仅有契税补贴，还享有200元/㎡的购房补贴。
滁州新政内容
1、自2016年12月28日至2017年12月31日期间，凡个人在滁城(含两区)购买新建商业、办公用房的，按所缴契税等额给与补贴。
2、自2016年12月28日至2017年12月31日期间，高校毕业生(具有国家承认的本科以上学历毕业两年以内的)选择自主创业需购买新建商业办公用房的，除享受所缴契税等额补贴外，再给予200元/㎡的购房补贴。
3蚌埠市：允许商业改住宅
2017年8月2日，蚌埠市住建委重磅发布“四措”并举，推进非住宅商品房去库存。
明确对已出让未开发的商业用地，按规定补缴相关费用和地价差价后，经审批可改为住宅用地（商改住）。
4池州市：控制非住宅用地供应
2017年7月17日，池州市召开第91此常务会议，在会议上，明确要加快非住宅商品房去库存，合理控制非住宅用地供应规模，优化各类非住宅项目布局，分门别类推进非住宅项目调整转型，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
5淮北市：与住宅享受同等入学条件
2017年5月19日，淮北市出台了非住宅商品房去库存相关政策。文件指出，购买商业办公等非住宅商品房的购房家庭子女就读义务教育阶段学校的，与住宅享受同等入学条件，可就近入学。这是我省首个将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩的城市。
此外，对个人购买非住宅商品房的（包括持购房券购买），由市、县受益财政给予实缴契税额100%的补贴，每平方米再奖励150元。
房企对商业办公等非住宅商品房整体招租运营租赁所缴纳的增值税、房产税，凭缴税凭证由县(区)政府给予留存部分30%的补贴。
6黄山市：购买非住宅享购房补贴
2017年5月15日，黄山市发布关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见，在意见中明确提出给予购买非住宅类商品房一定比例的补贴。
自发文之日起至2017年12月31日期间，在黄山市中心城区购买非住宅类新建商品房，开具销售发票并缴纳契税的购房人，由市财政按计税购房总价的1%给予购房补贴；
购买非住宅类二手房，由市财政按计税购房总价的0.5%给予购房补贴。免征契税部分不再享受购房补贴。
并且鼓励将商业办公等非住宅商品房转化为开发企业自持物业，鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。
7铜陵：买非住宅商业房地产有补贴
2017年3月27日，铜陵发布非住宅商业房地产去库存新政。
其中提出：激励社会资本购买或租赁库存非住宅商业房地产，给予适度财政补贴。
8蚌埠市：允许商业改住宅
2017年8月2日，蚌埠市住建委重磅发布“四措”并举，推进非住宅商品房去库存。
明确对已出让未开发的商业用地，按规定补缴相关费用和地价差价后，经审批可改为住宅用地（商改住）。
此外，投资公寓要从地段、物业、回报比等多个方面考量。
1、地段及配套：有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近地铁口，周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。目前，投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。
2、物业及品牌：由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。
3、精装：投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。
4、户型：首选小户型。一般而言，小户型适合租住、开小公司，而户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。
5、投资回报：算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。投资型产品，回报率永远是第一位的。
总体而言，今年或将是40年商办公寓的爆发年，随着租售同权政策的不断推进和落实，商办公寓或迎来“井喷”期。
