小企业要不要买厂房（我在东莞买厂房）
小企业要不要买厂房（我在东莞买厂房）李老板相信政府是支持实业的，应该不会采用这样的方式变相逼企业搬迁，因为他的工厂刚办理了高新企业认定，并争取到了较大的税收优惠，还有人才补贴呢。身边的朋友向李老板透露说，这个片区就要拆迁了，所以各部门都严查，或许政府希望企业能知难而退，在拆迁前自己主动搬迁。第一份租赁合同到期后，村委没有跟他继续签租约，经过一番协调后成功续了租约，租的厂房还是原来那个厂房，但是租赁合同的出租方变成了神通广大的二手房东。水电费，也由原来直接向水厂、供电公司交纳，变成了由二手房东抄表，按协议价缴纳。最近几年，环保、消防、市场监督管理等部门都比以前严格许多。
李老板万没想到，他工厂所在的区域，距离深圳市中心40多公里远，也没能躲过拆迁改造的命运。
他的工厂是与二手房东签署的租赁协议，还有八个月到期。
二手房东说他已收到村委关于拆迁的通知，所以到期后这个工厂不会再续签。
开始创业时，厂房是李老板向村委租的，直接跟村委签署的租赁合同。
第一份租赁合同到期后，村委没有跟他继续签租约，经过一番协调后成功续了租约，租的厂房还是原来那个厂房，但是租赁合同的出租方变成了神通广大的二手房东。
水电费，也由原来直接向水厂、供电公司交纳，变成了由二手房东抄表，按协议价缴纳。
最近几年，环保、消防、市场监督管理等部门都比以前严格许多。
身边的朋友向李老板透露说，这个片区就要拆迁了，所以各部门都严查，或许政府希望企业能知难而退，在拆迁前自己主动搬迁。
李老板相信政府是支持实业的，应该不会采用这样的方式变相逼企业搬迁，因为他的工厂刚办理了高新企业认定，并争取到了较大的税收优惠，还有人才补贴呢。
尽管每年的例行检查中，监管部门偶尔提出要整改，涉及的费用都不低。他也愿意出钱整改，不过涉及建筑改造、安装特种设备等等，还得征求房东同意。
工厂不是自己的，始终心里不踏实也没有归属感，就算花再多钱整改，最终也不属于自己。
这次，是真的要搬了。
二手房东通知不到一个月，李老板就在网上看到了关于工厂所在村子拆迁的媒体报道。
记者们很是操心，以附近区域已签署的拆迁补偿方案为例，将这个村子的村民能获得多少赔偿的金额，或者能得到多少回迁房面积，都一一测算出来了，并标上了村子因为于拆迁变成土豪村、村民因为即将收到补偿款而坐等变成千万土豪的大标题。
李老板根本没有心思看这些，他已经问过公司法律顾问了，租赁合同规定，到期双方再谈是否续约，到期不续约终止合同对租户没有赔偿。
那样的话，就是拆迁赔偿10个亿都跟他无关。
当天晚上他失眠了，满脑都是让他头大的问题：搬哪儿去？会影响订单吗？这样挪地方一共要花多少钱？骨干员工会跟着走吗……
租，还是买？
第二天一大早，王老板过来喝茶，他是李老板多年的朋友，也是工厂的材料供应商，双方合作多年感情不错。
王老板是个精明人，为人处事也很审慎，加上他有着名校经济类专业毕业、五百强企业高管这样的教育及职业背景，李老板非常信服他。有什么问题，总是俩人一起商讨一下再做决定，这样他感觉特别踏实。
王老板也是国内某头部手机生产商的零件供应商之一，早在2013年这个手机生产商在东莞拿了产业项目用地时，王老板就开始在该生产商的新项目用地周边寻找工业厂房。
王老板在2014年如愿在东莞买了一块二手工业用地，占地总面积为26000多平方米，包括几千平方的地上建筑物在内，成本合计约3300多万元。
回头看，王老板对自己当时的决定很满意。毕竟，他搬到东莞后，历经三年多，原来计划的各项筹建工作已全部顺利完成，现在已步入经营稳定的阶段了，在持续生产销售原来的产品的同时，还组建了自己的研发团队，准备开始新产品的设计和研发。
更重要的是，近期他向工业中介查问了当下这个区域的工业土地报价，水涨船高，短短五年，现在这块的工业土地报价相比购入时至少涨了一个亿！
近年制造业利润被挤压得越来越微薄，产品赚不到钱，至少还可以在资产增值上，补贴上一点。
王老板的意见是：反正都呆不下去，还不如早点计划，现在就开始筹划搬迁，也到东莞找场地吧，就近考虑。近几年，他这一行业的上下游客户，都随着某头部手机生产商的迁移而跟着搬了。
这些年来，华为等企业进入东莞，给东莞带来很多变化
但是现在东莞的厂租也不便宜，位置好一点的，特别是临深镇区，工业厂房的租金也要25-28块每平方。最重要的是，现在租的厂房，不改建能直接使用的几乎没有，投大笔资金去改造租来的厂房，不值得啊。
王老板继续说，在石盐的朋友刘生你也认识吧，他上年租了一个工厂，说很难招到工人，原因是他们的宿舍是陈旧的老款宿舍（苏联式集体宿舍），过度拥挤的空间、整体设施落后、私密性差，刘生说根本就招不到年轻员工。
厂租不便宜，房东一般也不同意签很长年限的租期，大多情况下房东还不一定同意按我们的标准整改厂房，再加上你不是有上市计划吗？租的经营场地，无论是外部投资者还是企业本身，也许都要考虑企业的持续发展和经营能力是否会有着不确定性？还是建议买一块土地自己建厂吧！
一番讨论后，李老板采纳了王老板的建议，并且添加了王老板公司的投资顾问秦秋的微信。
买工业资产是个技术活
因为内心焦急，李老板简单介绍一下自己的情况后，直奔主题，问秦秋：“什么时候有空？我想你带我去看厂房，请帮我联系卖家。”
秦秋没有直接回答李老板问题，他说：“我找时间过来你的工厂一趟。”
一周后，李老板和秦秋见面了。
秦秋提出和李老板一起看一下工厂的车间、宿舍、仓库等，在整个厂区走了一遍，一边走一边问李老板各类问题，同时让他的助理做记录。
不就是买一个工厂吗，你们知道我需要多大面积的土地和厂房就行了吧？为何还要做这么多调查？李老板不解的问道。
秦秋笑了：“买工业土地，相比住宅和商业，要关注的要点太多了，只有详细了解使用者的需求，才可以找对投资标的……”
听完秦秋的长达一个多小时的讲解，李老板思路变得非常清晰。购买工业地产，并没有他想象中那么简单。
买工业资产的确是个技术活，其中包含的注意事项有很多：
1.区域选址
如同秦秋所说的，李老板的产品是内销，材料也是国内采购，厂址一定要选在满足供应链节点距离的区域内，这一点非常重要。
例如，原料供应商，生产外包的供应商等都是供应链中某一节点，他们之间的地理距离直接影响生产效率和成本。
供应链节点越短，采购前置期越短，采购成本越低，库存水平也相应降低，供应和生产效率就越高。
2.通达性
工业土地的通达性可以促成上述第一点，在一定程度上也决定了土地的价值和增值潜力。从企业投资价值最大化的角度来说，购置土地满足的不单纯是工业生产的需求，同时也要考虑企业资产配置和投资的需求。
有一个场景始终在秦秋脑海中挥之不去。两年前，某企业主将位于东莞某镇的工业土地及厂房转让给某开发商了，交易总价13亿。
这家企业曾是他们所在行业的龙头企业，占有一定的行业地位。
在交易手续全部完成后办理资产移交仪式中，秦秋接过双方已签署的资产交接清单，这位企业主留下了一句让秦秋戳心的话：
“我在我们这行业打拼了20多年，赚取的利润还不足这次交易利润的三成。”
3.土地性质及行业准入
不是工业土地都可以做工业生产么？是的，但还得看行业是否涉及准入！即在某些区域某些行业是不允许进入的。
例如，化工行业一直是环境污染的重要源头，三废（即废水、废气、固废）的排放量处在工业领域居前列。
近几年来，我国陆续制定各项保护环境的新政，第一部单行绿色税法《中华人民共和国环境保护税法》及《中华人民共和国环境保护税法实施条例》，为保护空气质量而制定了《打赢蓝天保卫战三年行动计划》，为保护水质制定了“水十条”，为防止土壤污染制定了“土十条”等等。
这意味着，针对生产过程中涉及“三废”污染的，有着严格的区域准入限制。
所以，秦秋全面了解了李老板的工厂生产什么产品，生产工艺流程是否涉及污染，用以判断未来选定的工厂地点是否有本产业的准入限制要求。
4.建筑要求
秦秋详细地记录了李老板工厂车间中的生产设备情况，并询问了目前的车间的面积，高度等要素。
买二手工厂厂房，因为建筑物已是现成的，所以，要注意目标工厂的建筑物是否符合李老板的生产需求。
秦秋就看过这样的案例，某老板已与卖家谈好了交易价格，交了诚意金，才发现计划买入的工厂车间，根本没有足够的长度放置他新订的生产线！
针对有重型机械设备的行业，甚至还得考虑地面的承重等因素。
5.配套建筑的合理性
工厂的基本建筑物是生产车间，此外，还有办公楼、宿舍及饭堂等。据调查，新一代员工眼中的好工厂是，花园式工厂园区，全厂无线网络覆盖，相对独立的宿舍并配有空调、洗卫等等。
这就决定了在选择二手工厂时，以此考虑已有建筑的优劣及可改造性。
推动企业发展最核心的动力还是人才。但这年头人难留啊，时代不同了，60后70后80后打工为谋生为房贷，90后2000后的新一代首先是为自己的快乐而活。
自古深情留不住，唯有套路得人心---这点王老板有着深刻的理解，他也是认可的，人总是会偏向于让自己舒适的那一方，这很正常。
有时候你真心实意，也还是需要策略的。
所以，王老板的公司，有着员工文娱/体育活动空间，还加上各项福利及定期的团建活动等等。
这样一来，招工就简单多了，促进员工“老带新”（老员工主动推荐新人过来应聘），根本不用大张旗鼓的到人才市场找人。
6.扩容增建涉及的基础条件
多年前的建设的工业厂区，因为土地并不稀缺，当时的容积率是很低的（常规是1-2左右）。
所以一般情况下，购置工厂后都涉及增加容积率、扩建，提高工厂土地的效用。
但并不是所有的工业土地都满足扩容的条件，当地政府为了促进GDP，要求企业要达到一定的营收，或者满足一定的税收贡献……
