淮海路哪个小区买房最好（如果要买套房子收藏）
淮海路哪个小区买房最好（如果要买套房子收藏）1全城范围内买豪宅，淮海中路都是一个不可绕过的区域。黄浦区的露香园、乔家地块、新昌地块，还将供应很多新房豪宅。然而，我们经过研究发现：黄浦区底蕴最深厚、配套最完善、房源供给最少的是在淮海中路板块。买房买的就是稀缺性！
上海黄浦区由老黄浦、老卢湾、老南市合并而成，是上海的核心城区之一。人均GDP和人均财政收入都排在第一位。
黄浦区被全国人民所熟知。外滩、南京东路、人民广场、新天地、城隍庙都在黄浦区。家境殷实的310101-103，基本只在黄浦区购房。
在全国和全上海范围内，黄浦区的房产都具有不一般的群众基础。
新天地的翠湖天地4期，成交价在26万/㎡以上。南外滩的绿城黄浦湾，成交价也已突破20万。
黄浦区的露香园、乔家地块、新昌地块，还将供应很多新房豪宅。
然而，我们经过研究发现：黄浦区底蕴最深厚、配套最完善、房源供给最少的是在淮海中路板块。
买房买的就是稀缺性！
全城范围内买豪宅，淮海中路都是一个不可绕过的区域。
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淮海中路的前世今生
淮海中路原名西江路，后改名称“霞飞路”。1950年改名淮海中路。
淮海路可能是上海最知名的一条马路，贯穿整个衡复风貌区。
房源划分上的淮海中路板块，就是衡复风貌区中区。它是衡复的主体部分，包括了南北高架以西的大部分区域。
这一区域的特征，就是“梧桐树下的商业街道"。
在这里，上海人可以找到很多旧时的记忆。淮海中路上的国泰电影院、红房子西菜馆，是中年老克勒们年轻时候荡马路的地方。
图：国泰电影院
图：红房子西菜馆
即便已经被动迁到浦东三林，老爷叔们还是习惯周末坐地铁来复兴公园，吹几句牛皮：“吾老早是住勒卢湾额。”
图：复兴公园
这里没有新天地豪宅 棚户结合的赛博朋克。思南公馆的老上海味道，比新天地南北里更浓一些。
图：思南公馆
衡复中区是最能代表上海的街区。
她兼容并包，海纳百川。安福路上的外国家具店、西餐馆铺满了整条街道。
图：安福路街景
复兴公园的有跳弗拉明戈的老克勒，也有听着红歌跳广场舞的老头老太。
图：中西合璧的复兴公园
她精致时尚，追随潮流。各式潮牌、网红餐饮的首店，基本都会设在淮海中路。
图：淮海中路街景
对于上海人而言，这里是最老牌的Top地段。
新天地、静安寺、陆家嘴，常常被人挂在嘴边比来比去，却鲜有人碰瓷建国西路、淮海中路。
之前，有个朋友问我，要不要把静安寺旁边自住的静安枫景卖了，换一套东方巴黎霞飞苑。
把静安寺旁的一梯队XQ房卖了，也想要搬入淮海中路，显示出上海人对该区域的极高评价。
抛开历史的记忆，淮海中路的地段也是极佳的。尤其是北部的“巨富长”几条路，正好夹在上海TOP2的南京西路商圈和淮海路商圈中间。
出门步行即是上海滩的纸醉金迷。这是多少买房人梦寐以求的地段！
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淮海中路的配套
淮海中路位于南北高架、延安路高架的交汇处，是上海的正中心。各项配套都遥遥领先。
在上海2035城市规划中，淮海中路所处的衡复地区，也是中央活动区的核心位置。
淮海路四轨交汇，有陕西南路（1/10/12）、淮海中路（13）两个站点。四条都是强能级轨交。
有贯穿南北的一号线、“贵族线路”的十号线、“换乘之王”的12/13号线。
可惜的是，由于要保护历史建筑，14号线没有在淮海中路设站点。从静安寺直接跳到了黄陂南路。
商业上，淮海中路是仅次于南京西路的商圈，代表性的商业体是环贸iapm。
图：iapm
除了商业综合体，衡复地区的街道商业也堪称一绝。“巨富长”开满了各种特色小店。
此外，淮海路还是上海高端餐饮聚集地之一。汇集世界各地美食。
从具体楼盘的角度，周边的商业就更bug了。到梅泰恒、太古汇，和去iapm的距离一样近。
南京西路是国内唯一的国际级商圈。
图：南京西路商圈
医疗资源方面，淮海路更是没有对手。
上海最好的三甲医院——瑞金医院、华山医院、中山医院，都在西南内环内。瑞金医院就在淮海路板块内部。
教育资源，是唯一一个能让淮海路掉落到二梯队的配套。板块内的XQ，分别为七色花小学/卢湾二中心 向明初级中学和巨鹿路一小 清华中学。
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淮海中路标杆楼盘
淮海中路商品房极少，且均为豪宅项目。其中有2个楼盘是近期的热点。
我们之前在谢娜和张杰6000万的豪宅，买亏了！文章里写的，谢娜和张杰买的思南公馆东苑就在淮海中路板块。
该楼盘由上海地产开发，面砖外墙，外观并无过人之处。而且，紧邻南北高架，11-16号楼几乎是贴着高架。
奇怪的是，该楼盘的溢价率居高不下，张杰谢娜2019年买的低楼层单价就要17万/㎡。当时，茂名公馆只有15万/㎡，兰馨公寓甚至只有10万/㎡。
不出所料，这一轮涨幅中，思南公馆要远远落后茂名公馆和兰馨公寓。
目前，淮海中路最值得买的楼盘，依然是凯德茂名公馆与兰馨公寓。
它们都有着不落俗套的外观，感受得到开发商的用心。
图：凯德茂名公馆&兰馨公寓
图：兰馨公寓
我没有见过其他任何地段的住宅，被开发商以打造艺术品的标准精雕细琢。
兰馨公寓的外立面采用厚荔枝面石材，和仿古开槽砖墙，造价高达6000万。
连小区的外墙的砖都铺设得一丝不苟。
图：兰馨公寓外墙
目前，茂名公馆的二手房单价在20万/㎡以上，主力户型的263㎡在5500万以上。
兰馨公寓仅60户，全部为300㎡以上大平层，层高3.5米。302㎡目前市场价6000万。
最值得参与的，还是茂名公馆的新房。最后一栋保留房源，预计今年就会上市，满分高净值选手该准备起来了。
淮海中路还有个低调豪宅——香山丽舍。
小区有一栋板楼，内部有联排别墅（上亿）。住户层次高端，很多都是政商界领导。
香山丽舍极少有抛盘。2020年，曾有264㎡户型，以低于2400万的价格挂牌。买到的人真是赚大发了。
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淮海中路板块评析及购房建议
淮海路有浓厚的历史底蕴，是上海人的共同记忆。交通、商业、道路环境、医疗等各项配套都处于全上海领先地位。深受上海土著青睐。
淮海路的楼盘品质极佳。凯德茂名公馆、兰馨公寓不仅内部设施豪华，外观还具有艺术性。
此外，这两个楼盘还填补了隔壁南京西路没有顶级豪宅的空缺。同时撑起了淮海中路 南京西路两大顶级区域。
购房建议上，我们的观点很明确：买房就是买稀缺！
可预见的未来很多年里，淮海中路都不会有新房供应了。楼盘就只有目前的3、4个。
黄浦滨江、新天地、徐汇滨江、陆家嘴等区域，地段也很好，但楼盘供给远大于淮海中路。
价格对等的情况下，应该优先考虑淮海中路的楼盘。
凯德茂名公馆今年预计卖最后一栋新房，高分、高预算选手，千万不要错过。
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