房地产企业发展的五大趋势（房地产的指挥棒）

房地产企业发展的五大趋势（房地产的指挥棒）作为较早转向质量型经营的房企，碧桂园多年前已开始对企业经营的具体环节做优化，围绕“一率五力”推行了提质控速、以现金流为核心做回款考核、控制杠杆等措施。碧桂园整个转变过程释放的竞争优势和跨周期能量，值得研究与关注。这意味着，调控长效机制下，未来房地产行业的经营模式，将转变为“发展与风控相平衡”。如标普所言，未来那些采用审慎经营策略、讲求质量发展的房企，将比依赖高杠杆、快周转冲规模的房企，获得更为有利的竞争地位。2016年之后，对房地产的信托、美元债融资、贷款集中度、销售资金监管都愈加严格，调控逐步在房地产行业建立了“供给侧立体监管体系”，稳健的投资策略变得和规模优势同样重要。2020年后，房地产的监管思路已经从“重需求侧管理”转变为“供给侧和需求侧兼顾”，房地产的“指挥棒”调整了思路。正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，当前房地产平稳健康发展，比过去任何时候都显得重要，需求侧管理

2021年，被媒体和机构称为“中国房地产下半场转折的元年”。

这一说法，不无道理，尤其放到行业监管层面。

盘点中国房地产的政策历史可以发现，2016年之前，市场以“需求端监管”为主导。

彼时房地产资金宽裕、来源广泛，产品供不应求，强大的销售能力就能使房企扩大规模、抵御风险。

2016年之后，对房地产的信托、美元债融资、贷款集中度、销售资金监管都愈加严格，调控逐步在房地产行业建立了“供给侧立体监管体系”，稳健的投资策略变得和规模优势同样重要。

2020年后，房地产的监管思路已经从“重需求侧管理”转变为“供给侧和需求侧兼顾”，房地产的“指挥棒”调整了思路。

正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，当前房地产平稳健康发展，比过去任何时候都显得重要，需求侧管理和供给侧管理的“高水平动态平衡”是未来的重要任务，有衔接新发展格局的跨周期意义。

这意味着，调控长效机制下，未来房地产行业的经营模式，将转变为“发展与风控相平衡”。如标普所言，未来那些采用审慎经营策略、讲求质量发展的房企，将比依赖高杠杆、快周转冲规模的房企，获得更为有利的竞争地位。

作为较早转向质量型经营的房企，碧桂园多年前已开始对企业经营的具体环节做优化，围绕“一率五力”推行了提质控速、以现金流为核心做回款考核、控制杠杆等措施。碧桂园整个转变过程释放的竞争优势和跨周期能量，值得研究与关注。

高质量发展：“优秀”才是最佳竞争力

2020年监管层提出“三道红线”以来，房地产对于资金的多层面、多角度监管更加明显。

在房地产供给侧的立体监管体系中，“再融资”更多看企业的存量杠杆率、而非规模。

也就是说，如今房企想继续做强，要依靠经营质量提升效益。

标普统计表明，从信用的角度，部分规模不大的房企，竞争地位反而更强，主要是考虑这些房企能够维持合理的规模并拥有优质的土储，依靠其很强的销售管理能力持续推动销售增长，进而拥有更强的竞争地位。

2020年，碧桂园已经着手开展全竞提升，围绕“一率五力”提升全周期竞争力。

“一率五力”，即高效率，以及成本力、产品力、营销力、服务力、科技力。

高效率被视为“制胜法宝”。在获地前充分评估地块、策划前置、压缩经营周期、争取实现提前预售…每一个环节碧桂园都在寻找“小进步”，力求提高资金使用效率，有效减少资金占用成本。

成本力作为企业生存之道，碧桂园是“从前到后”全链条管控。比如土地成本，科学评估、精准拿地；通过全产业链“流水线式生产”，控制生产过程成本；采用集中式采购和ERP系统降低材料成本…以成本为抓手，达到最优成本。

产品力方面同样如此。碧桂园一方面讲求“读懂标准化”，围绕质量管理“十项重点工作”做好基础产品力的升级。一方面，讲求“分析消费者的生活痛点迭代产品”。

服务力，在碧桂园看来“是一辈子的事”，因为是为客户提供全过程的服务，是以客户为中心的口碑相传。这也是为什么，自从上世纪90年代初，提出“给您一个五星级的家”后，碧桂园一直紧跟消费者需求，在配套服务、环境服务、文化服务等方面改变创新。

值得一提的是，“以客户为中心”不仅是在卖了房子之后，在客户买房前，也要增强客户感知度。

这也是碧桂园“营销力”的核心体现。

科技力，是碧桂园颇具特色的一项。因为它明白，向科技要效益，科技力是必由之路。

碧桂园除了发力智能建造、智慧餐饮、现代农业等新业态，还要求借助科技提升企业管治水平，真正做到精干高效。

审慎经营：房企未来底气看当下的“稳”

未来，房地产企业的竞争，优势建立于“谁比谁更稳”，除了上述经营质量的夯实，还包含经营策略的审慎，即有序有质扩张，平衡投资与风控。

碧桂园在三四五线城市的“熟悉战场”上，主动将区域拆分，悄然排兵布阵常住人口50万以上的城市，深耕下沉投资的效益。

这些区域的坚定投资，贡献了碧桂园超9成的权益货值，也创造着每年的持续增长。

在当下的投资中，碧桂园还尤其重视对风险的管理，以保证财务稳健。

据了解，其公司的要求是坚守净负债率不超过70%、可动用现金占总资产的比例不低于10%的红线标准，这一共识在内部是高度统一的。

全方位全周期竞争，碧桂园给这道题目，作出了踏实且可行的回答。

标普认为，随着房地产调控长效机制的落实，未来那些采用审慎扩张的经营策略并能较好平衡机会和风险的房企，将比依赖高杠杆、快周转实现规模优势的房企获得更为有利的竞争地位。

（来源|凤凰网房产风财讯 作者|王婷婷）