没有学区优势的一手房子怎么卖（刚需群体瞄准这类房源）
没有学区优势的一手房子怎么卖（刚需群体瞄准这类房源）导致小区房价上涨最根本的原因，在今年南师附中新城小学2020年学区范围公布，联强国际大厦就在其中。联强国际大厦小区在今年也是备受关注，小区在今年2月份挂牌价格一夜逆袭，原本2万 /㎡的挂牌价格，涨至现在5万 /㎡，涨价幅度让人惊讶。新城双学区房目前已经站在河西楼市的房价金字塔顶端，今年以来不管是成交量还是成交价格都有一定的涨幅，尤其是小户型房源更是得到追捧。而奥体名座作为住宅式公寓，属于新城双学区房范围，总价低、可落户上学。在365淘房查询到，今年来奥体名座的挂牌价格一直处在上升的状态，目前挂牌价格已经高达7.5万/㎡。有的房源甚至已经达到8万/㎡的挂牌价格，尽管挂牌单价颇高，但是总价360万在新城双学区房中已经算是门槛价格，对于很多家长来说，能够得到新城双学区“门票”，这样的房源也是难能可贵的。
随着“公民同招”政策的实施，二手房市场中学区房话题更加火热！而带有学区性质的65年住宅式公寓因为总价低、可落户上学的优势，逐渐吸引大家的关注！
今年以来，我在后台不断收到大家对65年住宅式公寓的咨询，其中咨询量比较大的一些房源我也进行了统计，共涉及18个小区，包含一二三线学区房。
整理时发现，同为带有学区性的65年住宅式公寓，二手房市场成交量大不相同，有的成交火爆价格涨幅猛烈，有的却鲜为人知房价几年不涨。具体情况究竟如何，跟我一起来了解一下。
河西中
有关河西中65年住宅式公寓的咨询中共涉及四个小区，分别为奥体名座、联强国际大厦、宏普捷座和紫鑫中华广场。
新城双学区房目前已经站在河西楼市的房价金字塔顶端，今年以来不管是成交量还是成交价格都有一定的涨幅，尤其是小户型房源更是得到追捧。而奥体名座作为住宅式公寓，属于新城双学区房范围，总价低、可落户上学。
在365淘房查询到，今年来奥体名座的挂牌价格一直处在上升的状态，目前挂牌价格已经高达7.5万/㎡。
有的房源甚至已经达到8万/㎡的挂牌价格，尽管挂牌单价颇高，但是总价360万在新城双学区房中已经算是门槛价格，对于很多家长来说，能够得到新城双学区“门票”，这样的房源也是难能可贵的。
联强国际大厦小区在今年也是备受关注，小区在今年2月份挂牌价格一夜逆袭，原本2万 /㎡的挂牌价格，涨至现在5万 /㎡，涨价幅度让人惊讶。
导致小区房价上涨最根本的原因，在今年南师附中新城小学2020年学区范围公布，联强国际大厦就在其中。
价格虽然涨幅明显，但是据中介透露成交量不大，联强国家大厦不通天然气，里面就是个大通间，现在价格和奥体名座相当，性价比已经不在，落户上学可以考虑，投资需要谨慎。
而紫鑫中华广场和宏普捷座作为金中实小的住宅式公寓，今年来并没有什么涨幅。其中紫鑫中华广场还有新房待加推，更多人会首先考虑新房，而宏普捷座随着金中实小学区房价格整体上涨而得到普涨。
鼓楼龙江
鼓楼龙江的住宅式公寓目前咨询量较多的有两个，分别为宝船的辰龙雅苑和银城小学的永嘉年华。
宝船小学这两年的考试成绩比较稳定，教学质量也得到认可，短短两年时间已经积累了不少口碑。而在学区房市场上，有关宝船的学区房成交量和价也在上升。
辰龙雅苑作为宝船的学区房，挂牌均价这两年也是直线上升，目前已经达近4.9万/㎡的位置。
从挂牌的房源看，辰龙雅苑的小户型房源居多，总价在200万以内就可买入，相对于隔壁总价至少300万起步的70年住宅小区来说，门槛低了近100万。对于预算不多的家长来说，无疑友善很多。
值得一提的是，今年成绩出来最值得高兴的便是银城小学，今年终于逆风翻盘，取得了不错的成绩。因此，在学区房的咨询量上银城小学也是排在前列。永嘉年华作为银城 汇文的双学区房，已经站在南京学区房金字塔顶端，成交和咨询量尽管还在上涨，但是价格已经阶段性到顶。
鼓楼滨江
如果要讨论南京住宅式公寓，鼓楼滨江板块一定是必不可少的。鼓楼滨江的住宅式公寓咨询量比较多包括证大大拇指广场、阅江广场、龙湖春江紫宸、恒大滨江、深业滨江半岛和中冶盛世滨江。
证大大拇指广场、阅江广场、龙湖春江紫宸、恒大滨江这四个小区同为天妃宫和12中的学区房，但是证大大拇指广场成交量是四个小区中较多的一个。
据中介透露，证大大拇指广场的挂牌房源比较多，今年来更多满两年房源上市，加上小区房龄新、物业好、总价低的优势，让不少想买天妃宫 12中双学区的家长更加关注。
而阅江广场尽管房价更低，但是房龄较老，在未来升值潜力上略显怠倦。
据中介透露，目前鼓楼滨江作为各项利好的不断兑现，教育配套、交通和文化商业的打造上，都在让原本的老下关快速发展，板块的生活配套更加丰富，也让这边总价不高的住宅式公寓有了更多想象空间。
鼓楼华侨路、大桥南路
今年来鼓楼一中心逐渐受到关注，在鼓楼这种名校众多的板块内，鼓楼一中心一直以来处在不起眼的位置。但是随着两江板块置换学区房客户的增多，鼓楼一中心凭借这较好的教学资源、较低的价格逐渐被看到。
因此，鼓楼一中心的住宅式公寓原本很少人知，现在被中介一度热捧，因较低的总价吸引不少买房人关注，其中包括华荣大厦、华夏大厦和春风大厦。
据了解，华荣大厦目前挂牌均价仅23562元/㎡，100多平的房源总价仅在250万元。
而同属于鼓楼一中心和南京大学附属中学学区房的豆菜桥小区，目前挂牌均价达到了42269元/㎡。一套78㎡的房源总价已经近300万，远远超过了华荣大厦102㎡的房源户型。仅从单价来看，价格相差一半，一点都不夸张。
此外，华荣大厦挂牌单价不高，但是租金还是比较可观的。一般100多平的房源，一个月租金达到6千/月。
按照华荣大厦一套房总价250万元，一月租金6000元计算，往外出租接近34年时间即可回本。
不过从中介那边了解到，华荣大厦的房源尽管总价比较低，但是成交量并不高。“买这边房子的不多，基本都是租来办公，里面人员比较杂，不太适合居住。”一个中介朋友向我透露。从挂牌价格也可以看出，目前在持续走低的状态。
此外，江宁的银谷大厦和水晶蓝湾，也是江宁板块内学区占据一定优势的住宅式公寓，不少买房者也是冲着学区购买。
写在后面：
谈及住宅式公寓更多人咨询的还是能不能买，有没有什么风险。下面给大家科普下普通住宅、住宅公寓以及商业公寓三者的差别：
对比类型
普通住宅
住宅公寓
商业公寓
产权
70年
70/65年
40年
首付比例
≥3成
≥3成
≥5成
贷款年限
≤30年
≤30年
≤10年
是否能落户
是
是
否
三者最大的差别便是产权不同，而住宅式公寓和40年商业公寓有本质上的差别，绝不仅仅体现在产权年限上。
住宅式公寓，性质就是住宅，可以落户口，可以挂学区，可以做30年贷款，交易也只是正常的税费，水电气费都是民用，但有的户型较小的房源不通天然气。
同时住宅式公寓也伴随着诸多缺点，房源的公摊面积比较高，而且是一梯多户，密度比较大，居住体验远远低于住宅。
不过住宅式公寓的租金收益一般不错，因为这类产品在地段上比较有优势，挨着CBD，商业配套和交通比较方便。
对于这类房源的购买建议，如果是首套房的话建议还是首先买住宅，这类房源购买占购房名额。但是如果您预算有限，考虑学区，这类房子买了不会有太大问题，未来流通性方面还是比较高的。
投资的话，这类产品最关键还是看准地段！有的房源学区已经确定很久，加上地段没有太大的利好规划的情况下，房价基本趋于稳定，例如宏普捷座和永嘉年华这类房源。
