郑州楼市首付分期（郑州8月各区域首付）

郑州楼市首付分期（郑州8月各区域首付）4、相比着去年年末，主城区均价下降区域变少，而远郊荥阳东，洞林湖，绿博等下降的严重。3、首付35-40万是郑州比较集中的部分，四环内月供5千 是最低标准，首付门槛相比去年12月份涨5-10万等。看文章之前可以大概了解以下几点：1、根据目前市场调研，房贷利率大部分为5.63%（lpr是4.65 0.98加点），大约就是基准利率上浮（4.9%） 15%，个别是在上浮10%。下面计算暂时按照上浮15%来算。2、经过半年的盘整期，整体价格变化不大。但是主城区的管南环内，经开老城，西金水老城等区域均价有所上涨，在500-1000元/㎡不等。

1

银行批量转换房贷后，不少人问在郑州目前执行利率的情况下，首付x万

我应该买哪里？这个时候买了会不会站岗？哪些区域特价房不能买？……今天就给大家梳理一下。

为了给大家清楚的情况，我根据郑州的房价情况做了两张地图，里面涵盖月供和首付情况，可以参考。

看文章之前可以大概了解以下几点：

1、根据目前市场调研，房贷利率大部分为5.63%（lpr是4.65 0.98加点），大约就是基准利率上浮（4.9%） 15%，个别是在上浮10%。下面计算暂时按照上浮15%来算。

2、经过半年的盘整期，整体价格变化不大。但是主城区的管南环内，经开老城，西金水老城等区域均价有所上涨，在500-1000元/㎡不等。

3、首付35-40万是郑州比较集中的部分，四环内月供5千 是最低标准，首付门槛相比去年12月份涨5-10万等。

4、相比着去年年末，主城区均价下降区域变少，而远郊荥阳东，洞林湖，绿博等下降的严重。

5、对于郑州来说，仍然刚需市场占主要，但是刚改有所上升，我们就以90平和120平为例来看。

2

接下来我们具体来看每个组团的情况。

90平，利率上浮15%，首付30%的月供地图

首付21-28万，月供4千以内：可以选择的是荥阳东、洞林湖，南龙湖，航空港区，中牟西，绿博、古荥片区和物流园南和北以及高新新城。

房价撑不住，特价房频出是这个区域的特点，买这里的特价房是需要慎之又慎。

在这个范围内，值得关注的是高新新城。如果你的资金只有这么多，不如在这里买一套，毕竟这里属于郑州并且与主城的割裂感较弱。

现在的远郊降价真的可以说是摧枯拉朽，即使刚需比较多的南龙湖也坚持不住了，降价，5万甚至是0元定房开始频出，买房送车位，车位成了白菜的既视感。

目前来看古荥片区跟物流园南北区域价值都不大，建议优先舍弃。

资金不多的刚需，可优先选择南龙湖，配套相对成熟，非要选择荥阳东，要选择地铁沿线。至于长期投资的可以选择港区或者绿博，但是一定要长期持有，短期也不建议。

首付30-40万，月供6千以内：可以选择是中原新区，西南郊区，西南环外，西南环内，常西湖南北，高新老城，惠济核心区，索须河片区，西北环内，象湖片区，白沙镇片区。

这个范围内，单点楼盘的特价会比较多，比如常西湖区域的某侨，推出10xxx，首付6万的房源，高新区某西湖推出123平均价1.3万的房源……

在这个区间比较推荐关注的区域就是惠济核心区，特别是刚需，其次是高新老城。郑州西南的整体价值相对比较弱，并且价格已经填补。现在首付已经由年初的35万提高到40万，关注这里不如买西北环内以及惠济核心区。

象湖片区比较适合投资，特别是5年以上的时间。

同样是首付40万，高新老城会相对好些，地铁1号线以及8号线（在建），公园茂，高新万达等还有不错的学校，并且区域可以形成一个闭环，价格比较坚挺。

中原老城，对于刚需来说，没有太好的楼盘入市，比较难选择。选择这里成熟度是有了，但是容积率比较高。

接着是常西湖南，其次才是西南环内，常西湖是个新区，不过基建落地不错有政策加持，同样的价格可以优先常西湖。

首付41-50万，月供7千以内：主要分布在东南，滨河，东南环外，管南环内，北三环，西金水老城，龙子湖以及龙子湖北。

这个区域依旧是单点楼盘，比如西金水老城某科1.6万的房源，北三环某地顶底降价2千的房源，至于滨河，这个区域由于地价不同，下半年特价房会比较多。

这里比较有价值就是北三环片区，可选择的比较多，其次是龙子湖和西金水老城，按照规划来看，龙子湖应该算是第二富人区，但是片区大多是商业，住宅用地稀少，有新盘也都是体量比较少，并且品质开发商不多。西金水老城容积率都比较高，大多都是老盘，新盘不多，这个片区买的价格在1.6万还是可以的。

首付51-70万，月供1万以内：主要集中在老东区附近。就是东金水老城，CBD片区，东站东片区和商鼎路片区以及老经开区。

这几个片区最主要的特点就是新房不多，进入二手房时期，价格比较坚挺，特价房比较少。

不过东金水老城今年有几个新盘出来，常绿东风宸苑，雅颂居等给地缘改善一个机会。

老经开区跟年初比，价格上涨，并且由于保利和华润的入市，也变得异常火热，对于东区外溢客群来说是可以关注的。

对刚需客群来说，以上就是郑州房价梯队的全貌。由于实际执行利率的下降，房贷相比之前减少了200-300元/月左右。但是首付门槛却变高了，房价上涨比较明显的就是西南以及东南。

3

对于刚改是如何，看一下120平的各区域组团的情况：

120平，首付30%，利率15%月供地图

首付40万以下，月供5千以下：绿博，中牟西，洞林湖，荥阳东，白沙片区和物流园南北，高新新城，古荥片区。

在这个区间范围内，买个120平，倒不如在郑州市区内买个90平的。改善基因比较强的就是白沙和绿博，白沙是第一推荐的，但是目前价格都不低，需要找有性价比的房源。绿博逐渐刚需化，并且对于刚改区域配套不够成熟，还需要等待。其他区域倒是不建议。

首付41万-50万，月供7千以内：西南郊区，西南环外，象湖片区，中原新区。

这个梯队区域逐渐减少，象湖片区在这里是不错的，因为白沙核心区房源不多，开始向北发展，还有科学谷加持，概念比较足，目前是星联的盘比较多，后期有瀚海观象、碧桂园象府等新盘正式对外销售。

中原新区是不太建议关注。

西南这两个片区，如果自住当然是能进三环不出四环，但是这个片区比较尴尬，刚需比较多，在这里买改善，后期成交周期会变长。西南某定位改善的盘，现在都已经现房了还在卖，面积大的房源比正常的降价2千，可见其艰难。

首付51-60万，月供9千以内：高新老城，常西湖南北，中原老城，东南环外，滨河国际新城，管城环内。

改善集中的首付价位在这个区间。中原老城，有万科山河道、昆仑望岳西苑等，给区域改善带来了选择，其他的盘对改善都不友好。

管南环内新房存量不多，奥兰和园少量在售，但是几天前龙湖以溢价率6.6%在这个片区拿地，刚改可以关注。东南环外目前停止了坚挺的步伐，有些楼盘开始首付几万就可以买了，之前领涨的某田也停止脚步。

高新老城改善房源比较多，比如正弘青云筑，龙湖，还有永威，不过这些针对区域性的客群吸引力会强一些。

这里滨河的界面是比较规整的，地铁3号线在建，要买优先买地铁沿线的。

首付61-76万，月供1.1万以内：老经开区，北三环片区，杨金片区，龙子湖北，龙子湖，商城核心区，东金水老城。

按照现在龙子湖的楼盘，建议改善放弃这里。住在这里真的很鸡肋，安置房比较多，品质开发商很少。

比较有价值的依然是北三环片区，片区选择比较多，住在这里的刚改，一定要接受一点儿就是高容积率。

目前热门楼盘都在1.7-1.8万左右，不过有些楼盘会推出特价房，这不前几天某昌，推出了1.65万的特价房，虽说是顶底，但是跟正常楼层差2千，资金不足没抗性的话，买个顶楼也是可以的。

东金水老城，热门新盘几乎都要突破两万，老城出新盘是比较稀有的，毕竟地段具有不可复制性。这个片区的价格就要跟东区二手房相比了。就看你是买新房还是二手房了。

北龙湖可以说是河南人的终极置业，现在不少楼盘也打起了性价比，刚能够着就买龙湖北岸，资金足就买南岸。

4

现在有个好消息就是，房贷利率有所下调，每月贷款相比年初可以省下几百块钱，但是首付门槛已经提高。

纵向对比，半年的时间，明显可以看出，郑州东南，西南价格已经赶上来了。日子最难的依旧是远郊，核心城区价格依旧坚挺，并且主城不少改善盘入市，今年改善是个机会。

如果资金不足，非要买远郊，地铁是关键，以及有溢价的加持，会具有抗跌性。目前远郊的价格跟地市差不多，不如来郑州。

对于特价房频出的区域，我们一定要仔细辨认，有些确实是不错的，但是有些坑你没商量，在下半年千万不要贪图便宜轻易交钱，要知道交钱容易退钱难！