楼市回暖速度越来越高（开发商最怕什么）

楼市回暖速度越来越高（开发商最怕什么）已知关键数据：2.5个亿的土地出让金成本。算出另一个关键数据：楼面价为4170元/平米假设某开发商以500万/亩的价格拍下“容积率2.0，占地50亩即占地33300平米的一个地块”。土地出让金为2.5个亿。今天，本字就通过单价10000元/平米为例子，通过对开发成本的推算为您解开房价下跌30%开发商到底还有没有利润这道题。从房价的构成角度详细拆解构成房价的8大要素

融创董事长孙宏斌那句：“一定不能让房价下跌超过30%，不然开发商都得完蛋！”瞬间引发了热议。

很多购房者、吃瓜小伙们都纷纷侧目——开发商应该是房子卖不出去才会完蛋吧，怎么房价降30%就完蛋了呢？

甚至还有的小吃瓜小伙伴们会说，房价降30%开发商还有得赚！

如果房价真的下降30%，开发商到底还有没有利润？

今天，本字就通过单价10000元/平米为例子，通过对开发成本的推算为您解开房价下跌30%开发商到底还有没有利润这道题。

房价如果下跌30%，开发商还有利润吗？

从房价的构成角度详细拆解

构成房价的8大要素

成本【1】：土地使用权出让金

假设某开发商以500万/亩的价格拍下“容积率2.0，占地50亩即占地33300平米的一个地块”。土地出让金为2.5个亿。

已知关键数据：2.5个亿的土地出让金成本。算出另一个关键数据：楼面价为4170元/平米

楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积

成本【2】~【7】：建筑成本

开发商拿下土地之后，将入进入开发环节

构成建筑成本的项目不少于22项，本处取“相对偏高造价”估算建筑成本，假定建筑成本为2475元/平米。

土地成本 建筑成本=开发成本4170元/平米 2475元/平米=6645元/平米

成本【8】：税费约6%

算个粗略的总数：

【1】土地使用权出让金——约4170元/平米

【2】建筑成本——约2475元/平米

【8】开发期间税费——约600元/平米

开发商开发成本约7200元/平米

小结：如果以10000元/平米的价格推算开发商利润。约28%，降30%到不至于完蛋，但利润肯定会下降一大截。

今天，融创2022年前4前业绩公布了——4个月销售额859亿元，同比减少49.75%。

放眼全国重点楼市、重点房企，融创在疫情复燃的环境下仍然取得了859亿的销售绩...这个业绩已经很不错了。

绝大多数房企都出现了销售额大幅下滑的情况！

特别值得一提的是：恒大终于不再是榜一大哥了。

那么，是什么原因导致房企销售额减少呢？换个表达方式：房企销售业绩下滑是下列情形中的哪一种？

A.房价不变，但是销售量减少了导致销售额下跌。

B.销售量不断，但是销售价格下跌了导致销售额下跌。

C.销售量与房价双降，导致销售额下跌。

如果，三害之中取其轻，房企会选哪一个呢？

肯定会选A——房价不变，但是销售量减少了。

为什么开发商会选择：“房价不变，但是销售量减少了”这个选项呢？这是因为：房子对于开发商来说是硬核心资产，是硬通货！

房企可以把房子当成钱，抵给总包公司。

房企还可以把房子当成钱，抵给供货商抵账。（工程抵款房就是这么来的）

房企还可以把房子当成钱，给房产经纪公司抵佣金。

房企更可以把房子当成工资，给员工抵工资。