北外滩的房子如何（差评北外滩的房子）
北外滩的房子如何（差评北外滩的房子）1、弘久新弘北外滩环境差，容积率还很高 但调研北外滩新房后，发现北外滩与陆家嘴的不同之处就是，当时陆家嘴从村庄拔地而起，相当于一张白纸，发展十分迅速，而如今虹口老破小、老公房以及更久远的石库门房子还有很多，北外滩的发展束缚显然会更大。 这样的一个市场，也给出了一个高预期，但北外滩真能接得住吗？
去年年初，一份虹口北外滩街道控制详细规划文件火变了地产圈和购房者，北外滩的规划等级，是上海启动陆家嘴规划建设之后，第二个大规模、大能级的市区规划方案。
能级虽然很高，但虹口在市区中，还比较落寞，就如从前异常繁华的四川北路，现在已经凋落到营业员比客户多，不知这样的虹口能否带来更多新意，助力浦西重返巅峰。
但调研北外滩新房后，发现北外滩与陆家嘴的不同之处就是，当时陆家嘴从村庄拔地而起，相当于一张白纸，发展十分迅速，而如今虹口老破小、老公房以及更久远的石库门房子还有很多，北外滩的发展束缚显然会更大。
这样的一个市场，也给出了一个高预期，但北外滩真能接得住吗？
1、弘久新弘北外滩环境差，容积率还很高
借着北外滩的规划，项目推广名都自带北外滩，但换言之，推广名带有北外滩字眼，足可说明项目有多心虚。
其实，这个项目位于大连路，是虹口的边缘地带，要知道，大连路没有学校，周围环境也非常糟糕，项目北面就是一栋1998年建造的老大厦——兰侨大厦，这栋大厦有22层，南面隔一条是一栋1997年建造的18层高的老公寓——霍山大楼。被这南北2栋大楼一遮挡，可想而知弘久新弘北外滩的采光有多糟糕。
另外该盘处于地铁上盖，位于4号线、12号线大连路站上面，未来地铁6号口通道，将与项目地下商业层相连，这样的轨交配置，虽然方便了出行，但是噪音，地铁行驶时的震动感这些问题不可避免是存在的。
而且项目自身的容积率也出奇的高，达到了4.14，绿化率28%。密密麻麻的建筑，令呼吸都觉得困难，这里更像是一个“钢铁森林”，住在这里可想而知的难受了。
项目一期单价12.98万/㎡，高区15.5万/㎡，这是虹口前所未有的价格，虽然分数达到了73.73分，但相比其他项目，该盘还是差了口气，但凡能够得到别的项目，也要果断放弃这个项目。
据了解，项目二期还有一栋高层&叠墅。
2、坐落在批发市场的豪宅海泰北外滩
这个项目在北外滩绝对豪横，就这么说吧，想要来看一眼这个项目或者样板房，请先准备好5000万的资产证明，否则人家是不会让你进去的。
项目主力户型也豪横，370、600、720平、750、1200平、1500平，总价轻松上亿。
更豪横的是，这里有一幢楼的顶部配备了一座停机坪，这在上海也是前无古人了。
虽然豪横了点，但总价上亿为何要买虹口，黄浦新天地、老西门或者陆家嘴的汤臣一品不香吗？
在项目北面，一个中信广场也比不了新天地，更不用说陆家嘴了；项目东南侧就是上海著名的批发市场七浦路，低端不说，人流量还很大，想想看，一个上亿的豪宅楼下就是卖几十元一件衣服的批发市场，这是什么感觉？
而且这里虽然离黄浦江近，但也不是一线江景房，用了上亿的价格来买这里，图个啥？
3、恒大出品的外滩天玺，会是好产品吗？
这个项目位于浦西地标白玉兰广场旁，距离黄浦江直线约300米。地段确实是北外滩的核心，比较让人期待。
项目旁边的城市界面算是理想，不过也有老公房，稍显遗憾。
另外，该盘里面有历史风貌保护旧改项目，对于恒大来说，开发难度要大不少，先不说最近恒大资金面情况，恒大本身对地产的开发也都是刚需产品，而这幅上海如此核心的土地，恒大能否用心来开发，或者说恒大的能力能不能完成好这个项目，都是未知数。
4、地王盘招商外滩玺，性价比不高
去年的地王盘，所有人都在关注着，希望招商不要像大虹桥的招商虹桥公馆一样，令业主失望还要维权。
项目的公共交通非常一般，它正好位于海伦路地铁站与国际客运中心地铁站之间的位置，都有差不多1公里的距离，地铁出行并不方便。
而且项目又靠近周家嘴路和海伦路主干道，两条道路车流量实在太大，噪音、粉尘污染将无可避免。
该盘的楼板价达到了8.1万/平，可以预见的是，未来取证商品房入市价比周边新房都要高，对于购房者来说，就要花费更多的资金来撬动这处房产了，所以这个地王盘的性价比并不是很高。
另外，项目的地块呈长方形，而且容积率又很高，这就导致了很多房子的采光会受到影响，舒适度也不是很高。
5、品质或许很一般的中皇北岸锦源
该盘位于招商外滩玺南侧，仅一街之隔，该盘是虹口的老牌项目，已经捂地多年，至今都未面世。
项目价格并不会比招商外滩玺高，但是主要以106-130平3房以及约200平的大户型为主，比招商外滩玺的面积段都要大，这就意味着该盘的总价会非常高，但同时项目品质可能不会比招商外滩玺好，总之，买这两个项目，鱼和熊掌不可兼得。
另外，该盘的热度也不及招商外滩玺，所以买这个项目，会相对容易一些。
6、成熟地段的祥生蝶恋花，还有想象空间？
祥生地产对于上海人民来说是十分陌生的，看看在上海开发的项目，除了新江湾城的祥生·御江湾是近10年开发的新房，祥生还开发过哪个项目？
其实祥生蝶恋花早在10多年前就与虹口区签订的旧改，但由于拆迁等问题，迟迟无法推进，可以说祥生是起了大早却赶了晚集。
该盘事实上也没有太多缺点，这里就是4、10号线海伦路站，未来还有19号线经过在此，交通、配套都已经成型了。
但是，过度成型就意味着失去了后续想象空间，而且周边也有不少老公房，城市界面看上去也没有太多惊喜。
另外项目临近四平路主干道，又是一条车流量巨大的道路，对项目会产生影响。
7、招商虹玺，高容积率还要做高低配
看到高低配的小区，就知道开发商要做高周转的项目，进而利润率达到最大化。
该盘的容积率已经达到了2.65，而地块占地面积也只有23077.9平方米，在如此之小的地块里，做成统一的高层住宅，起码业主居住舒适型还不算很低，但是该盘依旧做成了高低配，社区内留出了一片土地给到低矮的别墅产品，这样对高层住宅就是一大伤害，楼栋间距更窄，通风、采光不好，居住也更压抑，而且社区内公共活动空间也缩小了，所以这个盘，招商就没有用心打磨建设。
再看外部环境，项目北侧就是老公房，城市界面也很堪忧。
不用说这个盘未来能值多少钱，仅高低配的设计，就拉低了临平路的档次，差评。
8、不在组团内的瑞虹新城十期瑧庭
瑞虹新城已经是虹口或北外滩的天花板了，该盘由于体量足够庞大，在开发了20余年后，如今还有新房项目。
瑞虹确实也不负虹口众望，打造了星星堂、月亮湾、太阳宫等区内商业体，可以说瑞虹新城的建设，一改虹镇老街的破旧感。
而今，瑞虹还有最后一期，也就是十期产品瑧庭。
不过瑞虹新城十期的地段并不在瑞虹新城组团内，它靠近10号线邮电新村站，与组团内的瑞虹新城相比，这里的街道以及建筑更显得老旧。
而且这一期土地不方正，占地面积也很小，容积率又较高，导致楼间距规划得很窄。
与此同时，项目又靠近四平路主干道，车流量、人流量巨大，对居住环境也产生一定影响。
但有一说一，凭借瑞虹新城在区内深耕20多年，该盘依旧不缺客户，只是对于购买中低层区的购房者来说，买这里或许也不是一个明智之选。
9、招商四平路项目，超高层住宅影响舒适度
招商四平路项目位于10号线邮电新村西南侧位置，临近瑞虹新城十期瑧庭，整体来说享受瑞虹新城的整体配套，在外部环境上与瑞虹新城十期瑧庭保持一致，有所区别的是，项目北侧临近新陆花苑，是个老小区，城市界面看起来并不理想。
该盘是招商蛇口于2020年10月获得虹口251街坊地块，楼板价约6.7万元/平，项目将建设三栋住宅及一栋办公楼，包含两栋32层“豪宅双子塔”综合性用地。
目前项目信息暂未释放，但是容积率非常高，而且地块又非常小，在如此之小的地块上建设如此之高的住宅，舒适度是有一定影响的，比如上下班高峰期等电梯，可能都要耗费几分钟时间，所以也不太看好这个项目。
其实虹口区的天花板就是瑞虹新城，有条件的话，当然首选这个项目，而其余的项目，就因人而异吧。
每个项目都有优点和缺点，尽量做到客观，让购房者买房买得明明白白，如果接受了项目缺点，那么这个盘就适合你，如果对某盘的缺点十分介意，那么就要好好考虑这个盘到底适合不适合你了。
