市区的老小区值得买吗（这个紧邻三环的老小区）
市区的老小区值得买吗（这个紧邻三环的老小区）（小区内景观）小区绿化率为30%，小区入口有成排的梧桐树，车道两边有草坪，绿植等。（小区内景观）小区物业公司为北京市榆光城物业管理有限公司，物业费为0.5元/㎡/月-2.27元/㎡/月；小区为开放式小区，物业提供社区安保，卫生管理等服务。小区先后获得北京市先进社区居委会、北京市首批六型社区、规范化社区、智慧型社区。
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一、小区名片1.小区概况小区位于北京市朝阳区华威桥松榆南路，西起东三环，东至武圣路，北起松榆北路，南至松榆南路。
是北京市崇文区城市建设开发公司建设的板塔结合社区，小区以各国家部委外交部、烟草局等国企等单位公房为主。
小区共59栋楼，共6600户，其中有43栋板楼，16栋塔楼，小区板楼有一梯两户、一梯三户，塔楼两梯八户、两梯十户，容积率为2.0，是一个大型社区。
（小区内景观）
1.1基础设施小区物业公司为北京市榆光城物业管理有限公司，物业费为0.5元/㎡/月-2.27元/㎡/月；小区为开放式小区，物业提供社区安保，卫生管理等服务。
小区先后获得北京市先进社区居委会、北京市首批六型社区、规范化社区、智慧型社区。
小区绿化率为30%，小区入口有成排的梧桐树，车道两边有草坪，绿植等。
（小区内景观）
（小区内景观）
小区车位有2000个，小区没有地下车库，没有产权车位，租赁价格为150元/月；小区有新能源充电桩。
小区采用集中供暖，供暖费为30元/㎡。
1.2建筑品质小区建于1985年-2001年，为新中式建筑风格，小区塔楼采用钢筋混凝土结构、板楼采用砖混结构。
外立面均为涂料，高层塔楼外立面以橘黄色和白色为主，低层板楼外立面以白色和红色为主，经过第一轮旧改后，小区楼栋都有了保温层，顶层也有防水层和隔热层。
（小区楼栋外观实景图）
1.3大堂楼栋小区塔楼单元门口有无障碍通道，板楼单元门与地面平齐。
小区每个单元门均配有门禁对讲系统，进出单元门需要刷卡，单元门为蓝色铁制门。
（单元门口）
（楼栋内部大堂）
塔楼的楼道墙面贴的白色瓷砖，地面也为白色瓷砖，板楼地面为水泥地面，墙面是白漆，每个单元门口设有收件箱、奶箱、消防设施。
1.4户型分析小区共59栋楼，6600户，有44㎡-64㎡的一居，44㎡一居基本在每栋楼都有分布，64㎡一居分布在30-32、34、38号楼；50㎡-76㎡的两居，主要分布在74、78号楼；68㎡-127㎡三居室，主要分布在65、66栋楼；以及159㎡-165㎡的四居，分布在9、11-14、28、65、66号楼。
小区主力户型为56㎡的两室一厅，主卧及次卧朝南，且主卧带有南向阳台，厨房及卫生间朝东。
主力户型还有116㎡的三室一厅，主卧和一个次卧朝南，且主卧带有一个南向阳台，另一个次卧及厨房朝北，且厨房带有一个北向阳台。
1.5内部配套小区大门设有岗亭，监控，小区18号楼西侧有洗浴中心，48号楼有潘家园街道松榆西里社区卫生服务站，50号楼附近有慈善超市，潘家园百姓大舞台。
（内部配套）
（内部配套）
（内部配套）
（内部配套）
小区5号楼附近有公共卫生间、警务室、24小时自助图书馆、儿童游乐设施等，此外小区还实施垃圾分类设施，每栋楼楼下都有放置垃圾分类设施。
2.1交通配套地铁：小区距离地铁10号线潘家园站673米，可到达车道沟、慈寿寺、西钓鱼台、公主坟、莲花桥等地，可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、9号线等地铁线路。
公交：首都图书馆公交站距离小区50米，可乘坐51路、53路、440路、680路、985路公交车，其中51路公交车可到达嘉园三里、马家堡小区、角门北路、洋桥东、木樨园桥西等地；华威桥南公交站距离小区407米，可乘坐28路、53路、638路、680路、687路等公交车，其中28路公交车可到达芳草地、大北窑西、双花园、双井桥、潘家园桥等地。
（小区附近公交站）
（小区附近公交站）
自驾：小区周围1公里范围内有松榆北路、武圣路、东三环南路、松榆南路，松榆北路为双向四机动车道，武圣路为双向两机动车道，东三环南路、松榆南路均为双向六机动车道，从小区驾车走东三环南路辅路、东三环南路可到达华威桥，东三环南路辅路为单向三机动车道，共2.6公里，途经1个红绿灯。
2.2商业配套小区附近700米范围内有农光里菜市场，京客隆超市，慈善超市（潘家园街道店）、禧福超市（南行园中路店）等。
1公里内还有中国建设银行（东方美景储蓄所）、中国银行（潘家园支行）、招商银行（十里河支行）、交通银行（北京松榆里支行）、中国农业银行（北京十里河支行）等银行。
（商业配套）
（商业配套）
（商业配套）
（商业配套）
亮都广场距离小区1.9公里，内有雷歌莎嘉酒窖（燕莎奥特莱斯购物中心店）、MAX（亮都广场店）、喜来登、休闲水吧、赛百味等。
合生汇距离小区3.1公里，该购物中心有购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验等业态。
2.3医疗配套小区600米范围内有瑞盛堂、北京张敬林中医诊所、北京天卫诊所。
距离小区1.6公里范围内有六一儿童医院，垂杨柳医院，该医院是综合性三甲医院。
（医疗配套）
（医疗配套）
距离小区1.6公里处是中国医学科学院肿瘤医院，该院始建于1958年，院内设有骨科、麻醉科、中医科等科室，是一所集医教研防于一体的三级肿瘤专科医院。
距离小区3.7公里处是北京中医药大学东方医院，该院始建于1986年，院内设有眼科、肾病科、儿科等科室，是一所集医疗、教学、科研、预防和健康咨询为一体的三级中医医院。
2.4教育配套小区800米范围内有四所幼儿园：北京星海艺术幼儿园、北京精诚实验幼儿园、北京澳蒙幼儿园（首图校区）、北京市朝阳区松榆里幼儿园。
小区1.5公里范围内有四所小学：垂杨柳中心小学（松榆校区）、垂杨柳中心小学本部低部、东城区汇文实验小学朝阳区、南磨房中心小学。
（教育方面）
（教育方面）
小区1.5公里范围内有三所中学：北京汇文中学（朝阳垂杨柳分校）、北京工业大学附属中学劲松分校（东校区）、陈经纶中学（初中校区）。
2.5生态休闲配套小区800米范围内有香榭舍游泳馆、首都图书馆、十里河龙头体育俱乐部。
小区2.3公里处是窑洼湖公园，公园内设有凉亭、莲花池等景观，绿植种类多样，是一家集运动、娱乐、休闲于一体的综合性公园。
小区2.9公里处是龙潭公园，该公园始建于1952年，公园内有湖中石拱桥、双亭桥、莲塘花屿等景区，是一家集休闲、娱乐、健身于一身的国家4A级旅游公园。
从小区出发，自驾3.8公里，可到达百子湾园，公园位于朝阳区大郊亭桥西北方向，园内有生态密林、疏林草地、观景水榭、镜湖、古木交柯等景观，是一个集休闲、生态、娱乐等功能为一体的公园。
二、主观评测前言朝阳区的华威桥板块是典型的居住区，有建于七八十年代的老小区，也有近十年内修建的中高端小区，这些小区密集分布，承载了大量的居住需求。
松榆西里作为该片区修建较早的老小区，林林总总五十多栋楼占据了东三环东侧很大一片区域，早年松榆西里社区各小区的产权情况十分复杂，在一个小区中，甚至还会出现几栋楼分属三四个不同物业的情况。
权责的混乱，也导致了物业不愿承担起管理义务，社区中的多个院区基本处于“无物业”的状态 因此整体口碑一般。
但近几年的房价却丝毫不输周边的老小区，甚至比周围的电梯楼小区价格还要高上几千元，实在让人忍不住想一探究竟。
最近，我实地踩盘后才发现该小区已然不是传言中的样子。
经过一番详细探查，发现小区目前已实行了“准物业”管理模式，由居民成立自治小组，对小区内治安、停车、卫生环境等问题进行自管，在2020年7月部分院区还成立了物业管理委员会。
从小区目前井井有条的管理来看，这种管理方式还是比较成功的，对于这个片区的诸多老小区而言，也很有借鉴意义。
小区感受小区亮点1.分院管理，安全感满满小区虽然楼栋数量多，占地面积大，但在管理上却很安全。
通过实地走访可以看到，六层板楼区域，每个院区都有自己独立的大门，大部分院区的大门都需要刷卡才能进入，着在很大程度上避免了来往人员杂乱的情况。
（内部大堂）
（小区门口）
每个大门旁还有专门的门卫看管，而且能看到门卫亲切地跟进出的住户们打招呼，还会帮住户们代收快递。
电梯高层区域，每栋楼一层还有单独的管理员，我没有带门禁，管理员问清意图，还会给开门禁，居住在这个小区，安全感还是很足的。
2.配套完善，临近菜市场小区东门出去走路5分钟左右就能到达农光里市场，该市场是一个大型菜市场，北侧一条街分为蔬菜区域，海鲜区，水果区等，南侧一条街主要为日用百货。
整个市场的产品非常全，价格还比较便宜，逛了一圈发现里面的蔬菜肉类等产品都比较新鲜，能很好的满足日常所需。
此外小区周边还有诸多知名餐饮店铺，如鸦儿李记，稻香村，雅克西食府等等，北京的美食博主也经常来这一片探店，比较火的有华威肉饼，羊汤等，居住在这吃饭是不用愁了。
（临近菜市场）
（周边门店）
3.社区服务好，贴心且温情松榆西里建成年代早，当年居住于此的青壮年工人，如今都已渐渐老去，老年人的养老和服务问题，往往是衡量一个社区管理水平的一个重要标准。
松榆里小区内设有老年人“星光计划”服务站以及各类经济组织，在对老年人的社区服务上也格外用心。
早在2017年，该社区的养老服务驿站就投入了运营，据悉，该驿站还是北京市首家由医疗机构筹建的“互联网 医疗 居家养老”模式养老服务驿站。
该驿站可为老人提供文化娱乐、养生保健、中医康复、医养结合、日间照料、助餐助浴六大功能，很多老年人没事儿的时候都喜欢到养老服务驿站坐坐。
此外，小区还为居民提供理发馆6个、居民活动站5个、还有阅览室、社区服务中心、老年活动中心等，方便居民生活的同时，也尽显社区服务的温情。
4.旧改进行时，价值提升值得期待小区东侧的几栋高层住宅区域，目前（2021年5月27日）正在进行改造，问了正在工作的工人大叔，他们表示目前正在进行小区的地下管道改造工作。
（小区维修）
（小区维修）
小区的路面多处都已经挖开，大量的管线都在重新规划改造。
对于老小区而言，埋在地下的管线改造可以说是最复杂的工程之一，投入的人力物力还是比较大的。
就目前的状况来看，管线改造完成后，对于小区地面的绿化也做了改造规划。
以前的旧改大多止步于楼栋外立面翻新刷漆等表面工作，此次松榆西里深层次的旧改工作完成后，小区价值将进一步提升。
小区槽点1.两所学校，略显吵闹由于小区有一所幼儿园和一所小学，居住在这个小区确实方便小孩上学。
每天看着生机勃勃的祖国花朵们，心态也会年轻不少。
但每天人来人往，特别是孩子上下学的时间点，更是吵闹，贴一张图大家自行感受一下。
（幼儿园）
踩盘当日，这些小孩正好处于放学点，观察了一下，平均每个小孩之间互道再见，都得说七八遍。
小孩们无限的精力，以及像小鸟一样叽叽喳喳的声音，对于喜欢安静的人而言，并不是很好的选择。
2.地下室群租房，存在安全隐患小区部分楼栋有半地下室，由于这类房屋租金便宜，偶尔会有附近的餐厅租这类房子作为员工宿舍。
对于半地下而言，采光通风不够，居住人员过多，用电安全也很难得到保证，还是存在一定的安全隐患。
这几年该区域已经进行了多次群租房整治，希望会越来越好。
3.房龄过老，内部维护欠缺小区的高层电梯住宅房龄也不新，基本上都有20余年的房龄了，早年建造时住户层公共空间的装修工作并非高标准。
（内部维护欠缺）
（内部维护欠缺）
地面为水泥地面，经过多年的使用，显得很老旧，昏暗的灯光，黑黑的楼道，与6万多一平米的房价并不是很匹配，也很影响居住体验。
4.车位紧张松榆西里在早年建设规划上，还是没能避免老小区的通病——停车位紧张。
由于小区空间局促，道路狭窄，居民们经常上演“花式占车位”，再加上小区内有一所幼儿园，一所小学，家长接送孩子等情况导致小区车位更不够用。
（停车位紧张）
还未到下班时间车位基本上都已经占满了，有居民表示，下班回家晚了，绕小区一圈都很难找到车位。
小区不少公共区域的空地上都停满了车，乱停乱放不仅影响小区形象，也容易阻挡消防通道，有住户已经反映过该问题，小区也表示引入了新的停车公司，希望未来该问题会得到解决。
3.幸福说松榆西里作为当年的职工宿舍，无论是建筑质量还是户型设计都相对不错，尽管经历了多年时光的洗礼和新建小区的冲击，仍然凭借优良的地段和成熟的配套，在东三环有着举足轻重的地位。
而目前松榆西里的新一轮旧改已经启动，对于这种这个小区来说，在旧改足够深入的情况下无异于如虎添翼。
旧改完成后，居住体验应该会有所提升，与之对应的价值也会提升。
想享受完善的配套和地段，预算又有限，那这类老小区也是不错的选择，对于刚需而言，这种类型的房子是大多数朋友上车的首选，小区内有幼儿园和小学，周边的地铁交通也很方便，至少短期内基本不用担心再次置换的繁琐。
对于在国贸附近上班的朋友来说，十号线几站就到，通勤时间大大缩短，早上还能睡个懒觉，简直不要太爽。
三、价值分析1.区域价值1.1区域描述
（项目区位图）
该小区位于北京市朝阳区华威桥商圈，该商圈东至东四环，北至南磨房路，南至周家庄北路，西至东二环。
该商圈因著名的三环华威桥而得名，整个区域发展成熟，交通路网很发达，配套也很优质。
整个区域的中部为北京工业大学，该大学占据了整个区域约1/3的面积。
这片区域内除了美景东方，山水文园外，大部分小区都为老小区，多建于八九十年代，居住人群也以本地居民为主，是很典型的居住区。
大量的住宅小区和便利的交通条件吸引了大量的人口居住于此，因此人气也一直很旺，房屋租赁、买卖业务都很活跃。
整体来看，区域内没有大型的产业和办公园区，产业相对薄弱，主要以文化艺术，眼镜城，及餐饮等服务业为主。
这几年区域发展也以优化人居环境，老旧小区改造为主。
1.2地块价值据公开资料显示，近5年华威桥板块都没有住宅用地供应，而且根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，截止2021年5月27日，周边的十里河，潘家园等板块也都没有住宅用地供应，不会对该地块的价值有所冲击。
该地块位于三环和四环之间，周边几乎没有空地可以再规划建设住宅项目，其稀缺性会越来越突出。
该区域内住宅小区多，对北边国贸等商圈的外溢需求有较强的承接能力，市场需求后劲很强。
1.3发展前景区域南侧有正在修建的地铁17号线，17号线南起通州区亦庄火车站南侧次渠东站，经过朝阳港后，沿着大羊坊路向西北方向敷设进入到十里河地区，之后线路又沿着左安路、潘家园东路进入潘家园，最后继续向东北沿现状九厂路经燕丹镇后进入昌平区未来科技城地区。
（平面示意图）
17号线的十里河站正好位于该区域的西南角，离松榆西里不过300米。
该区域的东南侧长期因为离地铁远，地理位置差等因素，房价也相对便宜，该线路的朝阳港和北神树站通车会，对这片区域也会有一定的辐射带动作用，未来该区域的房价应该会进一步提升。
此外作为发展成熟的区域，虽然不会大拆大建，但目前的社区优化，街道优化等工作也正在进行，这些细活虽然对区域没有大的改动，但对居住体验的提升却不容忽视。
作为朝阳区典型的居住区，居住体验的提升，也是其核心竞争力的提升，随着周边优质配套的不断升级，再加上老旧小区的改造升级，该地块的价值也会不断上升。
2.小区卖点- 小区物业管理很好，分院管理大大降低了大型小区的混乱情况，安保也很完善，安全系数高，社区在相关工作上也做得很细致，居民的很多反馈都能得到解决。
- 该小区的旧改正在积极推进，小区环境和楼体建筑会有大的整改，旧改逐步完成后小区价值将有所提升，对房价也会有一定的正面影响。
- 交通特别便利，小区东南西北四个出入口都有公交站，西门为潘家园地铁站，西南侧还有十里河站，西北侧还有劲松站，去哪都很方便，无论是自住还是出租，有了便利的交通都很加分。
- 区域配套成熟，作为东三环发展比较成熟的区域，周边的配套都很优质，商业氛围也很浓厚，周边有多个三甲医院，大型商超，中小学等优质配套，无论是孩子上学，基本的生活需求都能得到高质量的满足。
松榆西里目前挂牌均价为60900元/㎡，在售房源为55套，占全房源的0.8%，目前挂牌房源以一居至三居为主，根据幸福里数据来看，近半年的挂牌价比较平稳，从5月开始略下降，不过降幅很小，几乎可以忽略不计。
（小区走势对比图）
通过松榆西里和整个区域均价对比可明显发现，小区价格略高于周边小区，甚至高过了周边的电梯房小区如百环家园，弘善家园等。
主要原因还是地段和学校等配套比较优质。
具体购房成本方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区小户型主要为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，大户型为非普宅，非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等。
松榆里的老板楼由于建成年代较远，贷款年限比正常小区短，所以月供压力会比次新房大一些。
出租方面：小区北侧有国贸商圈，因此很多在国贸上班的白领会租住在此，目前小区一居的月租金在
4800元-6200元之间，两居室租金5500元-8200元之间 跟周边高层小区的租金差不多，租金回报率属于中等水平。
3.2 户型分析小区户型分布均衡，一居到四居均有，目前在售1居室为9套，2居室占比较多为29套，3居室19套，4居室2套。
户型面积：54㎡一居室
（户型图）
户型亮点：
（1）阳台宽度达5.4米，采光充足，储物空间较大；
（2）户型方正，布局相对合理，客厅带西向窗户，采光很好。
户型缺点：
（1）入户门的位置过道太长，有一定浪费面积；
（2）厨房朝南夏季温度太高。
户型面积：88㎡二居室
（户型图）
户型亮点：
（1）南北通透，户型通风采光好；
（2）厨房和主卧均带阳台，双阳台设计，居家储物便利；
（3）双厅设计，动线合理，活动空间大。
户型缺点：
客厅窗户位于整栋楼的凹处，该户型的低层客厅采光容易受到影响。
户型面积：117㎡三居室
（户型图）
户型亮点：
（1）复试结构，动静分离，更具私密性；
（2）南北通透，带阳台，露台通风良好
（3）双厅设计，活动空间大。
户型缺点：
（1）面宽窄，进深太长，客厅中部采光差；
（2）两层都有较长的过道浪费面积多。
3.3 楼栋选择小区内整体环境都差不多，因此小区内带电梯的楼栋和不带电梯的楼栋价格相差并没有很大，如果房源合适的情况下，更推荐小区内带电梯的高层，出入会更方便一些。
小区内有一所幼儿园和小学，方便居民的孩子上学的同时，也增加了学校附近楼栋的烦恼。
靠近学校的那几栋楼可能会比较吵，我之前就看到一位该小区的网友表示，她家那栋楼楼下就是学校操场，日常生活受到了很大的影响，上学放学点都很吵深受困扰。
我踩盘时刚好赶上了放学的时间点，大家可以感受一下这个场面，祖国的花朵们叽叽喳喳很活跃，一片朝气蓬勃的氛围，但偶尔体验一下还行，对于喜欢安静的人而言，长期居住在这种环境下可能很难受。
此外小区最南侧的楼栋如76号楼，78号楼紧邻松榆南路，松榆南路是一条双向六车道的主要道路，此外小区西侧的2号楼，44号楼，46号楼挨着东三环，这两条道路每天都有大量的车流经过，无论是噪音还是扬尘都对居住体验有较大影响。
3.4 推荐人群1.小区临近国贸商圈，坐地铁到国贸仅三四站，如果居住在这个小区，在国贸上班，日常通勤基本上能控制在半小时内，而且房价也比北侧的几个商圈便宜，因此推荐在国贸上班的人群购入。
2.小区内部有质量较高的幼儿园和小学，在养老服务上也是该片区内标杆一样的存在，因此对于上有老下有小的刚改人群而言，选择该小区能解决很多实际问题。
3.一般银行都规定，超过40年房龄的老房不予放贷，虽然各个银行的政策都不太一样，根据额度是否宽松也有关，但小区的多栋老板楼毕竟会受到年限和贷款额的限制，因此收入偏高，月供压力小的群体可以考虑。
4.由于小区部分楼栋年代实在久远，如无法查询原值的情况下，需要注意以下几点：房屋距上次交易时间满2年未满5年，需要缴纳契税、土地出让金和个人所得税；房屋距上次交易时间未满2年，需要缴纳个税、契税、土地出让金和增值税及附加税。
当然如果可以查询到原值，则按照商品房税费规则来计算，具体税费金额还需根据具体房源而定。
4、小区对比4.1 新房对比目前华威桥板块没有在售的新房小区，离该区域最近的十里河，潘家园板块也没有新房出售，北侧的国贸板块目前有国贸尊悦光华在售，该项目主打大户型，户型面积均在135㎡，单价在130000/㎡，走的豪宅路线，与该小区不具备可比性，故不作对比分析。
4.2 二手房对比小区周边住宅小区众多，东侧的松榆里和本小区的建成年代差不多，南侧的汉华苑离小区仅一路之隔，因此选择这两个一新一旧的小区与本小区做对比。
（二手房对比图）
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踩盘时间：2021年5月27日
