上海业主维护权益最新（上海多个小区会所）
上海业主维护权益最新（上海多个小区会所）这里的会所当年曾令很多周边居民看着眼馋——上下约1600平方米的空间 包含咖啡馆、健身房、游泳池等便民设施 且以上设施仅对小区业主开放。但这样的好日子 海悦花园业主只享受了4年。位于上海鲁班路内环边上的中海海悦花园小区 开盘于2004年。它是当时沪上有名的豪华小区 即便在15年后的今天 该小区依然拥有360度城市景观和超大豪华的落地窗。“售楼小姐告诉你 这是你的会所 但其实你根本没有公摊过所谓‘会所’面积;售楼小姐告诉你这个独门进门大厅是送给你的 但如果你装个柜子 就是违建。”上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰告诉记者 目前上海市面上大多数在会所问题上“维权”的业委会、小区业主都遇到了几乎一样的情况——谁也没有会所的产权证 产权证在开发商手里 他想卖给谁、干什么用 都与业主、业委会、物业无干。中国青年报·中国青年网记者注意到 上海市房管局曾在2013年出台过《关于加强商品住房项目附属会所交
来源：中国青年报
上海多个小区会所“不见了”
海悦花园小区会所与公共马路交接处 上海鲁班路372号。中国青年报·中国青年网记者 王烨捷/摄
近来不少上海市民发现 他们居住的小区会所被“更新”了。有的成了“伴子公寓” 有的成了洗浴场 还有的变成了共享办公空间。令人着急的是 许多住着千万豪宅的市民发现 他们拿着开发商当年的楼书、宣传广告进行维权却四处碰壁。
“售楼小姐告诉你 这是你的会所 但其实你根本没有公摊过所谓‘会所’面积;售楼小姐告诉你这个独门进门大厅是送给你的 但如果你装个柜子 就是违建。”上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰告诉记者 目前上海市面上大多数在会所问题上“维权”的业委会、小区业主都遇到了几乎一样的情况——谁也没有会所的产权证 产权证在开发商手里 他想卖给谁、干什么用 都与业主、业委会、物业无干。
中国青年报·中国青年网记者注意到 上海市房管局曾在2013年出台过《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》以保障小区会所的有效使用 但这份通知竟然配备了“有效期”——截至2017年年底。
沪上豪宅的尴尬:会所变“私人房产”
位于上海鲁班路内环边上的中海海悦花园小区 开盘于2004年。它是当时沪上有名的豪华小区 即便在15年后的今天 该小区依然拥有360度城市景观和超大豪华的落地窗。
这里的会所当年曾令很多周边居民看着眼馋——上下约1600平方米的空间 包含咖啡馆、健身房、游泳池等便民设施 且以上设施仅对小区业主开放。但这样的好日子 海悦花园业主只享受了4年。
2008年 小区开发商中海地产将这间会所作为“偿债”资产给了一家钢材公司 当时合同约定 这处商业必须用于经营小区会所。到了2017年 这家钢材公司又因为经营不善破产 会所作为“抵押物”在法院进行了拍卖 被现业主以大约每平方米2万元的价格购入。
如今 会所大门紧闭 现业主为了防止小区业主各种“闯入” 在门口安上了大锁和摄像头 挂起了大横幅“私人房产 不得入内;个人房产 不得侵犯”。
中国青年报·中国青年网记者注意到 新接盘的会所业主如今正在面向公众招募“创客”。他把这间会所改造成了“极客家黄浦创客中心” 以每月700元的价格出租工位。
无独有偶 位于上海中环附近的龙瑞路中海瀛台小区会所 也“消失了”。小区会所的原址上的“上引温泉生活馆” 已经开业一年多了;漓江山水花园小区曾被誉为“新海派别墅”典范 小区里占地7000平方米的会所被改建、隔离成了数十间可日租、月租的“伴子公寓” 目的是让附近多所学校的学生、伴读家长寄宿入住;上海康城是上海最大的小区 这里的居民最近在为小区会所和大草坪“维权” 因为开发商要将之前承诺的会所和草坪用地收回重新开发。
会所到底是谁的
海悦花园居委会负责人在接受中国青年报·中国青年网记者采访时 表达了诸多无奈 “现在我们也不知道怎么办了”。
这名负责人告诉记者 在得知会所新业主可能将会所改造成共享办公空间后 他们曾多次上门沟通 均以失败告终。居委会、物业、业委会代表、业主代表、消防部门、市场监管部门曾多次联合上门 均被会所的新业主拒之门外 “给他打电话 也不接 就是不开门”。
这名负责人告诉记者 自己曾见过新业主的产权证 产权证名称写的是“会所1、3” 性质为“其他”。他还曾就此咨询过房产交易中心 但对于这处商业究竟是否必须为“会所” 目前并无准确答复。
上海市建交委的相关负责人告诉记者 房屋在办理产证时包括住宅、商业或其他等类型 还有“配套用房”等。比如 物业的办公场所就属于“配套用房”性质 但小区会所却并未做过过多规定 也不属于强制要求的“配套用房”之列。
“政府会规定多大面积的小区要配备多少个门岗 这些有物业服务标准。但没有规定过多大面积的小区配套多大的会所。”这名负责人说 小区会所搞不搞、搞成什么样 更多地要靠“开发商对自身品牌的要求”。
韩冰说 这也正是上海目前小区会所“逐步消失”、业主却维权无门的最主要原因 “单个业主 可以拿着当年的楼书、宣传册去法院告开发商虚假宣传 可能会判赔一些违约金;但如果业委会去法院起诉开发商不管理会所 法院可能压根不会受理 产权都不是你的 你怎么起诉?”
海悦花园居委会负责人告诉记者 该小区会所并不在每户居民购房时的“公摊面积”之内 它本身就是开发商所拥有的一处正规商业用房 这也是该会所15年来几经转手 居委会、业委会、业主都拿它没办法的主要原因 “它仅对小区业主开放 经营基本要亏 谁愿意做亏本买卖?就算这次这个业主同意不经营了 他再倒手卖给下一个业主 接盘侠也会动脑筋挣钱、改建 业主们还得再维权一次。”
如何盘活“亏本买卖”
上海如今步入“城市更新”的快车道 每年十几亿平方米的销售不可持续 房地产行业也逐步迈入了存量时代 上海已经没有多少可以新建商业、住宅的土地。在新一轮城市更新进程中 商务楼宇变成了艺术购物中心 银行仓库变成了商业综合体 工业老厂房变成了时尚创意园区……那么 小区会所有没有可能在城市更新进程中被盘活呢?那些每平方米售价高达10万元的小区 其商业用房、小区会所售价仅2万元 会所资源是否可利用呢?
在上海浦东联洋社区 这里很多小区的会所被改建成了可以对外营业的生活超市、市民生活馆 里面有美发店、瘦身会馆、足浴店、24小时便利店、小型水果卖场、简餐食堂等 租金可观。这些位于小区会所内的商店 面向小区居民提供8折-9.8折不等的折扣 同时也能对外营业 生意兴隆。
中国青年报·中国青年网记者注意到 上海很多小区的会所都处在小区和社区的交汇处 即会所一头连着小区内部 一头连着面向公众开放的马路。“这样的会所 可以不要硬掰着‘仅对小区业主开放’不放 为什么不能整个社区共享?把这块商业宝地利用起来。”韩冰说。
海悦花园居委会负责人告诉记者 此前该小区会所内健身房曾一度对外开放 但被小区业主以“影响小区安全”为由叫停过 “游泳池倒是只对内开放 就算暑期人多得不得了 到了冬天还是主动关门了 经营不下去 亏本;后来健身房、咖啡馆也都是老板自己主动关门的 亏本。”
这名负责人曾调研过一些运营得比较好的小区会所。他发现 这些会所有的地处特别热闹的商区附近 可以对外开门营业且生意不错;有的仅对小区业主开放 但小区物业费较高 物业费用来补贴会所的运营;有的则由与开发商同属一个集团的物业公司运营 开发商出于自身品牌美誉度的考虑 贴钱运营。
但无论以哪种方式运营 一旦“会所”不在开发商手里 而是被开发商卖给了其他个人或者企业 小区会所就会进入“不可控”的尴尬境地。因为“接盘侠”们几乎不会考虑小区业主的可接受范围 也不会考虑小区的生活便利性或者开发商的美誉度 “就是以盈利为唯一目的 怎么挣钱多怎么来。”
据悉 上海此前曾出台过《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》 这份通知要求开发商应与购房人在商品房预(出)售合同正文或合同附件中约定明确 销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的 开发商不得擅自改变。而保留会所所有权的开发商 如欲出租、出售会所 应将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能 约定为租售合同的内容 承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用 不得擅自改变。
但记者注意到 这份通知自2013年1月1日起施行 有效期至2017年年底。也就是说 这份保护业主享有会所权利的通知“已经过期了”。
中国青年报·中国青年网记者 王烨捷
