青岛二手房楼市真实现状（青岛楼市的终极一问）

青岛二手房楼市真实现状（青岛楼市的终极一问）二手房为什么难卖，上周一的文章中我已经进行了全面分析了。但是，我希望大家要明白一个事实：深度分化｜二手房没都趴下接下来，这位朋友问出了最近读者们问得最多的一个问题：老王，二手房都跌成这样了，那我们还有什么必要买新房？买了新房，三五年后不还要重复现在的辛酸历程？这个问题问得好，我们今天就来系统地分析一下。

2022.10.17

上周六，老王举行了十月份的线下论坛。最先到的一位朋友，没有问老王买房的技巧，而是先向老王介绍了一下自己卖二手房的经历。

2018年买二手房，亏钱几乎已经成为常态。

我安慰这位朋友：万幸，你买的这套房子亏钱还能出手。

接下来，这位朋友问出了最近读者们问得最多的一个问题：

老王，二手房都跌成这样了，那我们还有什么必要买新房？买了新房，三五年后不还要重复现在的辛酸历程？

这个问题问得好，我们今天就来系统地分析一下。

深度分化｜二手房没都趴下

二手房为什么难卖，上周一的文章中我已经进行了全面分析了。但是，我希望大家要明白一个事实：

不是所有的二手房都难卖。

我们一定要研究：跌跌不休的二手房，都有什么共同的特点？

为数不多供需两旺的房子，有什么独特之处？

这里面，有几个关键的点，大家一定要明白：

一是房龄。房子有时候和人一样，都躲不开岁月的刻刀，也会年老“色”衰。不要说那些上百年的老破小，就是鲁信这样品质开发商的产品，一旦房龄超过二十年，对于改善圈层的吸引力也会大幅衰减。

所以，不要跟房子谈感情，也不要试图将一套房子作为“传家宝”，传给下一代，99%房子的价值会衰减的。

第二，地段。青岛滨海一线虽然有恒产逻辑，但是城芯也会“老”。特别在人口出现拐点之后，老城区也会走下坡路。只会搞点灯光秀、换换地砖的市南，二手房价格开始大幅下滑，是城市中心逐渐北移的必然。

覆巢之下安有完卵？

从地段论的角度，我们一定要以发展性的眼光，去看待板块兴衰，中心的更替，一直将自己的资产置于城市发展的主脉之上，而不是像遗老遗少那样，沉醉于往日的荣光之中。

第三，是产品。现在什么房子跌得最狠?毫无疑问是那些户型差、物业差的步梯房。现代人对于房子品质需求，和二十年前有很大的不同，如果你的房子不符合现代人的需求，那必然逃不掉价值缩水的问题。

不仅仅是青岛二手房在跌，全国90%的城市都呈现这个特点，而且很难再有回头之日。

我们反过来看，浮山后、新都心、崂山一些高品质的次新二手房，目前价格依然是坚挺的，哪怕你是2018年高点入手，依然是赚钱的。比方说老王现在所住的小区，2018年的时候三室两厅129㎡户型的成交价是3万元/平方米，今年9月份同户型的成交价是3.2万元/平方米。

地段不错，户型好，10年次新房，物业片区内最佳，二手房出房率不高，原因无他。

但是二十年后，浮山后、新都心房龄超过20年的小区价值会不会依旧增长？答案当然是否定的，而且他们衰败很可能会比现在的市南东部还要快。

希望大家一定要明白：

绝大多数人持有的商品房，不是欧洲古堡，也不是北京的四合院，上海的老洋房，作为一种普通商品属性的不动产，度过了黄金期贬值是必然，我们要想实现资产的保值增值，一定要有更新的理念。

特别之前的选择是错的，千万不要躺平等它涨回来，要拿出比股票清仓更决绝的勇气，处理垃圾资产，置换优质资产。

所以，作为普通人，当我们找不到更好的投资渠道时，不断更新我们的不动产，是资产保值增值的最佳选择。

城市比较｜宜居第一城地位稳固

住宅价值的核心要素，有一点最重要：

城市。

北上广深等一线城市，70%—80%的房子值得买，人口流出、毫无活力的三四线城市，99%的房子不值得买。

那么，以十年，二十年，三十年的长远目光去看待这座城市，值不值得买呢？

每次我写青岛长处的时候，就会有人出来说：我们比长三角、粤港澳大湾区差得远呢，未来年轻人都会被南方这些明星城市虹吸过去。

在许多方面，青岛与南方一些城市的差距确实不小，这个差距差不多就跟海大与清华北大、复旦、浙大的差距那么大。至于年轻人会不会都被一线城市吸走的问题，就跟是不是所有人都能考到北京、上海、杭州是一个道理。

我们要明白，青岛虽然不是中国一流的城市，但却是北方宜居第一城，不论是气候条件，还是生活配套，不但在山东省内没有对手，而且在江北也很少有城市可以匹敌。

不论是人口还是经济层面，我都对青岛充满信心。不是因为我觉得青岛比杭州、宁波、无锡、成都等城市好，而是我认为青岛比天津、济南、郑州、石家庄这些城市相对要好。这就决定了未来十年、二十年、五十年，青岛对于人口、产业的虹吸力会有多大。

以上这些，是青岛优质资产价值稳步增长的关键。青岛的豪宅卖得好，就是有力的佐证之一。

相比那些在短视频网站中麻醉自己的无房族们，我更愿意相信塔尖群层对于城市价值的判断与选择。

所以，站在城市的角度而言，这是一座值得出手的城市。在外地人没有大量涌入的四季度，我们依然有很多好机会。

回归根本｜改善风潮刚刚涌起

老王在前两个部分都是从资产价值的角度上，为大家分析买新房的意义。然而，我们最不能忘记的就是居住基本属性。

当下活跃在楼市中卖旧买新的人，很多是将居住改善，而不是价值增长放在第一位。

相比于没有物业的老破小步梯房，几乎所有人都希望住进全面通透、园林精致、物业服务细致周到的现代化小区，这种出于本性的需求，是永远不会改变的。

什么是优质资产？就是在二十年内，会被众多刚需所追逐的资产。

很显然，闽江路上那些暗卫、无车位的老房子不是这样的资产，老四方那些外立面破旧，环境嘈杂的老房子不是这样的资产，上合示范区那些没有商业mall、地铁、知名医院配套的次新房不是这样的资产。

那么，他们一直跌下去也是很正常的事儿了。

当你真正站在居住者的角度去思考，去比较，你就很容易找到买新房的意义。

中国有个成语，叫做因噎废食。相比茅台，虚拟货币，世人对于房子的需求更为真实。在改善潮刚刚涌起的2022年，好房子依然值得买。