宝安老城新安片区开盘（独家片区分解宝安那么大）
宝安老城新安片区开盘（独家片区分解宝安那么大）建安一路靠近海雅缤纷成一段非高峰期交通压力依然较大新安片区主要交通图1、新安片区的基础设施落后 道路通行能力和停车场严重不足。片区内的建安一路可谓是宝安区的“东门”一到周末人山人海，特别是2012年底海雅缤纷城开业后，更是人流量大增，而建安一路的通行能力仅有双向4车道，并且靠香槟广场一侧的车道常被其他车辆停车占用，道路极其拥堵，甚至公交车行至此地段时车内会自动播放语音提醒师机到了拥堵地段小心剐蹭。而除了建安一路以外，上川路、裕安路等主要道路均为双向4车道，仅有创业路、前进路、建安二路、翻身路及107国道等5条道路为6车道及以上的道路，但由于车流量大，早晚高峰期极其拥堵，因此道路的问题成为限制约新安片区发展的一个重要因素。
今年深圳房价暴涨，龙华、宝安作为最热点的区域备受置业者关注，如今龙华价格从去年6月华业玫瑰四季2.5万元/㎡一路猛涨至今年最新开盘的中海锦城均价突破4万元/㎡大关，龙华价格与宝安特别是新安片区价格基不相上下，而城市向西发展已成定局，如此市场下宝安置业是相当理想的选择，可是宝安那么大，怎么买，买哪里好，下面老牛将宝安分为南部的宝安组团和北部的沙井组团和石岩片区在接下来的一段时间里给大家逐一分解。
首先我们来看一下与前海相邻的宝安组团，宝安组团按照房地产发展状况大致可以分为新安、宝安中心、碧海、西乡4个片区，下面老牛带大家一一细解各个片区楼市情况
著名央企中粮地产曾经的总部也设在新安的中粮大厦里，这里也是曾经宝安标杆写字楼。可是时过境迁，随着城市快速发展，老城区的基础设施逐渐不能满足城市发展需要甚至变成了制约片区发展的重要因素。
老牛通过实地调研对新安片区的现状做出以下三点总结：
1、新安片区的基础设施落后 道路通行能力和停车场严重不足。
片区内的建安一路可谓是宝安区的“东门”一到周末人山人海，特别是2012年底海雅缤纷城开业后，更是人流量大增，而建安一路的通行能力仅有双向4车道，并且靠香槟广场一侧的车道常被其他车辆停车占用，道路极其拥堵，甚至公交车行至此地段时车内会自动播放语音提醒师机到了拥堵地段小心剐蹭。
而除了建安一路以外，上川路、裕安路等主要道路均为双向4车道，仅有创业路、前进路、建安二路、翻身路及107国道等5条道路为6车道及以上的道路，但由于车流量大，早晚高峰期极其拥堵，因此道路的问题成为限制约新安片区发展的一个重要因素。
新安片区主要交通图
建安一路靠近海雅缤纷成一段非高峰期交通压力依然较大
2、其二是商业能级低 老房子多
作为早期开发的片区，新安和罗湖同样面临着城市更新和商业升级的问题，老牛对新安商业做了一个粗略的统计
从表中看出新安片区大型集中式商业的体量总共约38.3万㎡根据宝安统计局数据显示2013年新安常住人口42.07万人以此计算人均商业面积为0.89㎡/人，对比国际惯例人均饱和商业面积是1.0㎡/人来看，新安商业空间确实存在缺口。（当然统计局所统计人口为常住人口，有大量流动人口并未统计入内，因此实际人均商业面积会低很多）
目前新安片区除了海雅缤纷城外，其余商业项目都为2万㎡左右的超市大卖场和传统社区型百货，且多数开业时间在2010年以前 商业形态老旧购物环境不高。
新安大型集中式商业现状（原25区步行街周边商业目前已在拆迁因此未纳入统计）
老牛了解到5月30日新开业的星光美食广场受建筑设计限制，标准层面积小，无自然采光，停车位不足等硬件因素影响，在3年内已经换过几次运营商，老牛记得最早在2012年左右是一家百货店，后来又改为主打儿童主题的乐尚生活广场，没多久又改为如今的星光美食广场。
一楼主打休闲餐饮
二楼入驻定位为小型社区影院的中影UL城市影院
由于设计原因，相对于一楼二楼采光明显不足整体感觉压抑
而老牛在去万科生活广场时，发现人气并不太旺，一楼业态主要为餐饮与超市，二楼主要业态为儿童教育与亲子乐园，但目前很多商铺空置率较高，商场内零售业经营状况比较困难。结合从星光美食广场何万科生活广场来看来看，商业内部动线较为拥挤、业态单一，停车位严重不足，都以服务社区居民为主。
这两个项目在新安都算比较成规模的商业，而更多的商业属于普通住宅底商，各种五金店、杂货铺和小食店交错成行 生活气息浓厚，但对于老城区生活的居民来说虽然可以满足基本生活需求，但对于更高层次的商业需求是无法满足的，这也正是同为老城区罗湖、蛇口与新安的差别所在。
万科生活广场
一楼餐饮为主，由于非高峰期用餐客流不多
二楼儿童教育为主，空置率较高
商场内零售业经营较为困难
项目无地下停车位，车辆全部采用地面停车，停车位不足是此项目的硬伤，严重限制了客流到来，这也是新安片区内老商业项目的通病，创业天虹、25区海雅百货都没有地下停车位。
从二手住宅方面看，根据宝安中心组团规划显示新安老城片区规划为片区副中心，是典型的居住型片区，未来结合老城区的产业进行结构调整、通过城市旧区的更新改造，完善配套设施系统，将形成宝安的商业中心区之一。
目前根据老牛盘点的新安主要二手物业多数为2007年以前入市，物业类型主要为纯住宅或纯公寓产品，物业类型单一，而唯一新开业的购物中心海雅缤纷城仅有2栋公寓，公寓体量太小且没有办公、酒店等其他物业类型算不上真正的综合体。综合体类项目是片区内的空白，大型综合体不仅能给片区带来商业价值提升，也能给片区内居民带来更高的生活质量，老牛认为结合规划和现实情况新型商业和大型综合体是未来片区价值提升的关键。
第三，从区位上看新安片区由于历史原因，南头关的设置、原关内关外的界河双界河与同乐关将新安片区与南山相区隔开，如今关口已成历史，曾经南头关的隔离区如今已经建起了大型军产房华府国际目前价格在2.1万元/㎡左右（军产房果然便宜，可惜不能贷款），由于关口附近地块多属于部队资产，因此开发进度比较慢，湖滨中路还是有很强的历史感。
原界宝安区与特权与界河新圳河，和旁土地多为部队用地，河边上的便是2012年开工的军产房华府国际
机关单位集中的湖滨路有很厚重的历史感
原宝安区政府
最后来缅怀一下即将消逝的南头关，由于历史原因，深圳二线关的设置不仅阻隔了城市的发展也挡住了多少人的梦想。如今随着社会经济的发展，二线关已经成为限制城市发展的重要因素，现在二线关的拆除工作正在进行中。
拆除工作正在进行
目前新安片区连接南山的道路主要有四条，南头关、同乐关、前进路和创业路接驳留仙大道，总体上来说新安与南山的接驳有待加强，而南部与宝安中心区的接驳受107国道和宝安大道隔断，车行相对较为方便，但是人流受影响明显，道路与南山的接驳性不强也是限制片区发展的一个重要因素。
107国道为半封闭式快速路，图中可见右面高楼较多，左面基本没有高楼。
从发展来看，站在宝安大道可以明显感觉到宝安大道以南高楼林立充满现代气息，而宝安大道以北显然老旧了不少，因此受交通的限制且结合考虑未来前海的发展，打通老城区与南山的连接也是片区发展的关键所在，特别是未来留仙洞总部基地的投入使用，将能很好的承接前海金融与科技园之间的资源对接，使老城区成为前海的生活中心给片区带来更多活力与机会。
新安街景
宝中创业路与新安相比明显高大上很多
老牛最后总结一下新安片区三个特点，
1、基础设施落后限制了区域发展
2、商业能级较低导致区域价值无法发挥
3、而与原关内的接驳性的限制导致了片区对城市资源的吸纳力不足
那么新安老城区的未来发展突破点在何处？老牛个人看法如下：
首先、基础设施的改善是比较困难的，因为这是一个纯投入的工程，且涉及拆迁和城市规划等问题实施难度大，不仅新安难改，连罗湖甚至广州、北京和上海等城市的老城区都面临着同样的问题。
罗湖街景
广州街景
其次对于商业能级这一块目前是有较大进展的，宝安第一个区域型购物中心约20万㎡海雅缤纷城已经于2013年1月19日开业，而6万㎡的社区型购物中心中洲中央公园πmall目前已进入招商阶段预计2016年上半年可以开业，（老牛补充一下πmall这个名字予以无限大的意思，可是怎么传播呢？每次和别人说起都不得不解释是3.1215926的那个π！）目前面点王、星巴克等休闲餐饮品牌和嘉禾影城已经签约入驻，对于社区型购物中心来说是个不错的开端。
另外还有原宝安25区步行街旧改目前已被中粮集团拿下建设总建面高达129万㎡包括328米超高层酒店、写字楼、集中式商业和公寓住宅等物业形态的中粮大悦城，是新安片区第一个真正意义上的综合体项目，目前已处于动迁阶段。
北京西单大悦城
目前25区步行街物业正处于拆迁阶段
老牛发现一个有趣的标语，是拆迁办想出来降低出租率逼业主签协议的方法吗！？
中粮大悦城系列以打造青年流行先锋的首选地位为定位，如果深圳大悦城以此为定位老牛认为刚好可以与海雅缤纷城主打的家庭消费进行错位竞争。
北京西单大悦城中世界跨度最长的飞天梯是大悦城的标志性设计。
预计在未来2年内，新安片区至少有2个新购物中心开业运营，届时新安主要大型集中式商业面积将达到60.3万㎡（勤诚达目前三期商业工期较慢未计入内），按照宝安统计局统计2013年新安街道常住人口42.07万人，自然增长率为13.98‰，老牛以此粗略计算到2018年常住人口将达到约45万人（当然依然有不少流动人口未被统计入内，又被平均了，此处仅作参考），以此推算人均大型商业面积将提高到1.34㎡/人，届时新安商业状况会有极大的提升，核心商业价值的提升无疑会驱动片区价值提升，例如南山海岸城、龙华星河盛世，再早一些的福田cocopark，还有经典商业案例万象城，都是以商业为核心，驱动片区价值快速发展。
另外从法定图则和目前楼盘属性来看，中洲πmall、中粮大悦城和老商业创业天虹都位于灵芝地铁站周边1公里范围内，未来周边商业逐步开业后，老牛大胆预测新安创业路与前进一路交汇处未来5年会成为新安片区的核心商圈。
第三，来看一下交通瓶颈导致的资源导入难题，目前来看南头关方面道路规划短期内难以有新的突破，老牛认为在与南山接驳的关键在于创业路与留仙大道的接驳上，留仙大道延伸到新安不仅有利于提高交通便利性，更重要的是可以借助留仙洞总部基地和大学城产业和技术资源的辐射带动整个新安片区产业升级。
根据新安街道十二五规划，新安与留仙洞接壤的上川、兴东、灵芝等社区建设成为高新技术、科技企业孵化器；布心、上合、灵芝建成文化产业创意园区，兴东建成新兴产业集聚区使整个新安东部通过与留仙洞总部基地与大学城的资源对接，使之成为新兴产业的孵化基地和宝安的新兴产业“硅谷”。
留仙洞万科云城效果图
结合未来前海规划看，新安将很有可能成为前海就业人口主要居住片区之一，根据前海深港现代服务业合作区综合规划第九条规定，前海的办公基准就业人口65万，居住人口15万，规划上限就业人口75万，居住人口22万，未来预计大部分办公人口会流向南山和宝安居住，成为推动片区发展的又一重要动力。因此老牛预计新安将作为一个承接前海和留仙洞总部基地及大学城科技资源的商业和生活中心。
前海片区规划
另外前段时间广为流传的地铁10号宝安线（后改为12号线）改道不经过新安的消息四处流传，据最新消息称10号线（后改为12号线）未改变规划路线，依然根据原规划从新安片区内穿过，与5号线在灵芝站交汇，沿前进一路通往西乡，在新安片区共设4站分别为荔山、洪浪南、灵芝、上川站，具体站点情况如下：
荔山:位于南山区与宝安区交界 平南铁路以北。
洪浪南:位于前进路和新安二路交叉口 前进路下。
灵芝:即在目前环中线灵芝站内交汇。
上川:位于前进路和上川路交叉口 前进路下。
从以上四站看出，新安片区内唯一的换乘站设置在灵芝，而周边的πmaill和中粮大悦城就在附近，换乘站所带来的人流将是商业价值最有力的保障。
地铁位置图
新安片区三点特点综合来看
老牛认为新安最理想的置业地点在创业路与前进路交汇处沿线，不仅商业配套会有较大升级而且创业路未来将承载着连通前海与留仙洞总部基地资源流通的交通大动脉，因此具有较高的升值潜力。
最后看一下新安在售楼盘情况
目前新安片区在售新房仅有中洲中央公园的E-CLASS公寓和勤诚达22世纪两个楼盘在售。
中洲中央公园E-CLASS公寓
中洲中央公园算得上是新安片区的标杆项目，拥有片区内最大的社区园林和超高楼间距，户型和园林设计方面非常到位，特别社区入口极具仪式感，具有典型的豪宅范。项目从2012年5月6日一期开盘以2.2万元/㎡价格日光以来，一直是新安乃至整个宝安明星项目，如今中洲中央公园住宅部分已全部售罄，目前住宅二手房市场挂牌价格已超过5.1万元/㎡，年均涨幅高达32.35%！
而现在在售的产品为最后一期高端服务式公寓，推出户型为118-335㎡2-5房，带1万元/㎡豪装，是深圳为数不多的高端服务式公寓之一，此项目自身配套非常丰富楼下便是πmall、灵芝地铁站和灵芝公园，一路之隔便是未来的中粮大悦城，在未来新安核心商业区内，是典型投资产品，鉴于此楼盘的特殊性，老牛决定展开说一下自己的观点，
首先此项目一般不作为第一居所长期居家，用途多为商务接待或企业会馆之用。
其次项目注重的是交际空间，因此户型客餐厅空间需要足够大，主卧够舒适，保证主人与客人有获得最好的交际空间，其余空间可以不必过于深究。
最后物业服务能否保持高标准是未来项目价值的核心所在。老牛认为174㎡2房户型与项目定位最为匹配。
简而言之服务式公寓为高端客户提供短期临时居所而使用，其优势在于与传统五星级酒店同类房型相比，面积更大而租金更便宜；因此在发达一线城市特别是北京、上海、香港等金融、能源业发达的城市，高端服务式公寓通常会成为区域内的顶级豪宅，租金回报非常高。
举个深圳的例子老牛曾在2013年去蛇口主要向外籍人士提供短租服务的泰格公寓为朋友订房间，当时3房的月租金已经高达2.3万元/月！但老牛认为，服务式公寓是否能实现其高价值的核心处决于物业服务而非户型本身，相信随着前海的崛起此类高端服务式公寓会越来越多，最后老牛认为此项目的价值实现很大程度上取决于前海的开发进度，而短期内宝安新安片区并不能提供足够的高端客户支持其租金，因此投资中洲E-CLASS公寓必须长期持有才能获得可观的收益。改天有机会老牛再展开为各位详解服务式公寓的价值。
勤诚达22世纪二期
勤诚达22世纪与中洲中央公园各路相望，目前正在认筹9号楼王122-175㎡3-6房，预计开盘价格在4.8万元/㎡以上；
从整体品质来看，22世纪属于典型的刚需楼盘，容积率高达5.58，项目整体感觉密度较高，园林中规中矩，虽然地理位置与中洲基本一致，甚至可以与中洲共享配套资源，但与中洲相比品质还是低了不少，至少在仪式感上不如中洲大气。
此项目最初核心价值在于宝安最好初中宝安中学的学位，价格一度在中洲之上（详见下表）后来中洲学位也划归至宝安中学后两者相比勤诚达更落下风，因此老牛认为对于有学位需求的置业者无论产品如何，能有学位就行。
最后老牛吐槽一下22世纪的价格策略，通过“熬”的策略紧跟中洲步伐，每次开盘必在中洲之后，通过中洲开盘热销后房源紧张提价销售，如今中洲住宅售罄的情况下片区内无人可挡，疯狂涨价老牛也是醉了。这让老牛想起华润幸福里与都市名园的经典案例，一样的区位，一样的配套，不一样的价格！
华联城市全景
项目与中洲中央公园一路之隔，主要推出户型为130-250㎡大户型，目前主体工程已建至21层，售楼处暂未开放，项目具体信息有待进一步了解。
从施工现场来看，由于柱网太多，内部空间无法展开，其商业应该为传统的普通底商。
恒明地产地块在前进一路金融街旁有块已平整土地，从围板上看由恒明地产开发，土地属性为商业用地
项目围板
地块目前已平整
以上是老牛对新安片区的一些看法与见解若有遗漏或错误，欢迎补充、指正。
近期有成交或身边朋友有成交或对最新真实成交价有所了解的童鞋，不妨来晒晒价格，毕竟现在价格波动较大，一天一个价，希望我们能相互补充了解最新行情，帮助大家做出更明智的置业决策！
另外，重要的事情说三遍，这是一个置业讨论帖啊讨论帖啊讨论帖，欢迎各路英雄各抒己见，提问、拍砖、吐槽、感慨、点评、……有啥说啥，老牛期待和大家在此探讨！
后续老牛还会持续更新宝安、碧海、西乡、福永、沙井、石岩等片区希望能给购房者带来置业帮助！
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老牛（房网牛浩思）个人sz_newhouse
