南京河西公寓值多少钱（南京河西南的公寓）

南京河西公寓值多少钱（南京河西南的公寓）不知有多少人能依稀记起，两年前升龙汇金中心为打破“黎明前的黑暗”，曾经高调喊出“最低100万起买套房”的口号？一直等到阿里巴巴江苏总部进驻隔壁地块。才借势猛跑一波，顺利逆风翻盘。 庞大的公寓联合舰队还没卖完，今年12月又遭遇了正荣中心天寓“总价80万起”的截击。一场贴身肉搏的硬仗，在所难免。 “首付只要30万，就能买河西南！”就在刚才，房叔接到某公寓盘的CALL客电话时，也不免暗自吃了一惊：“到底是哪家，居然把入手门槛和身段放得那么低？” 细细一问，原来是升龙汇金中心，如今还在鼓足劲儿地卖两三年前剩下的公寓房源。所谓的首付30万，其实仅仅是一个类似“首付X成”的噱头。以57平米户型为例，总价要170多万，划到单价3万多一平。 关键是，人家升龙还有不少面积在80多、90多的“大户型公寓”在售，总价段约240-270万。从2015年左右入市至今一直在不紧不慢地销售，几乎全程见证了河西南被万人争

最近，你房叔发现了一个蛮有意思的现象。 那就是，与河西南高烧不退的住宅热度相比，40年产权的公寓似乎是越卖越便宜了。

（一）

最近，你房叔发现了一个蛮有意思的现象。

那就是，与河西南高烧不退的住宅热度相比，40年产权的公寓似乎是越卖越便宜了。

“首付只要30万，就能买河西南！”就在刚才，房叔接到某公寓盘的CALL客电话时，也不免暗自吃了一惊：“到底是哪家，居然把入手门槛和身段放得那么低？”

细细一问，原来是升龙汇金中心，如今还在鼓足劲儿地卖两三年前剩下的公寓房源。所谓的首付30万，其实仅仅是一个类似“首付X成”的噱头。以57平米户型为例，总价要170多万，划到单价3万多一平。

关键是，人家升龙还有不少面积在80多、90多的“大户型公寓”在售，总价段约240-270万。从2015年左右入市至今一直在不紧不慢地销售，几乎全程见证了河西南被万人争（gui）抢（tian）的狂热岁月。

庞大的公寓联合舰队还没卖完，今年12月又遭遇了正荣中心天寓“总价80万起”的截击。一场贴身肉搏的硬仗，在所难免。

不知有多少人能依稀记起，两年前升龙汇金中心为打破“黎明前的黑暗”，曾经高调喊出“最低100万起买套房”的口号？一直等到阿里巴巴江苏总部进驻隔壁地块。才借势猛跑一波，顺利逆风翻盘。

但，今天河西南公寓市场的玩家早已不是升龙独自一人。金地、正荣、以及未来的华侨城欢乐滨江正在不断加入“宇宙中心”，搅动存量居高不下的商办类公寓市场。从昔日的120万起、到100万起、再到今天的总价80万起......我们不禁要问：河西南40年产权公寓难道真的越卖越便宜了？

值得注意的是，升龙南京另外两个项目：升龙天汇四期及江心洲上的升龙桃花园著，均申领销许准备入市。看来，赶在年底前升龙三盘联动，冲刺回款指标似乎已是箭在弦上。

抛开“宇宙中心”看似好卖的住宅不谈，单说上述几个在河西南所占地段都还不错的公寓盘，已然被卷入新一轮惨烈的抢客肉搏战之中。

（二）

多数人不知道，40年产权的公寓产品也分很多种。

具体展开来说，有的是可办公开店的SOHO性质，有的是高端服务式，有的是纯居住型。在物业服务上，有的公寓全部交给运营公司长期托管，有的则是常规的物业公司负责管理。

比如在河西南的商办投资市场，目前讨论热度最高的无疑是正荣中心天寓。该项目凭借“40平米小户型”、“总价80万起”一炮打响，成功吸引了不少投资客的关注。

话说回来，天寓的价格如此之低（均价2万/㎡出头）也有个中原因。据案场销售介绍，189套房其实属于不折不扣的SOHO产品。这也意味着，它虽然被划分到公寓，但你也可以作为办公用房，甚至在楼内开美甲店、图文店、迷你精品超市等。

加上非挑高（层高只有3.1米）、居住的私密性相对不高等因素，对比正荣中心目前在售的4.8米挑高双钥匙公寓产品（均价卖到3.1-3.4万/㎡），天寓SOHO将身段默默放低至2万/㎡，也在情理之中。

毕竟，一分钱一分货。就像隔壁金地中心前期在卖的4.8米双钥匙挑高公寓，叫菁华。建筑面积56、69㎡，均价也达到3.4万元/㎡。据说开盘火爆，剩下为数不多的尾房。

事实上，相较于平层公寓，双钥匙挑高的产品力和回报模式毋庸置疑。一套挑高4.8米的公寓通过双钥匙设计，就能轻松做到双层出租，获取到普通平层公寓难以企及的双倍租金。开发商自然也要卖得贵点。毕竟，这也算是一种伟大的产品创新嘛。

房叔的好友狐妹，平时下了班就喜欢逛街，对于“最想买什么样的公寓”也有自己的见解。

在她看来，不管什么地段的公寓，楼下必须得有一座大型购物中心。“最好是直接盖在MALL上面啦！这样才最吸引女生居住！”

在南京，类似这种“MALL 公寓”的代表作品有哪些？狐妹翘着她的大长腿，喝了一口瑞幸咖啡，慵懒地说：“嗯，就像中海环宇城那样的！楼上那个名气很大的小公寓叫什么来着？玺荟？”

叔在中介网站查了下，玺荟57平米户型的月租金报价在4300-5300元之间，远高于城中的中海凯旋门2700-2900元的报价。当然，后者距离市中心更远一些，且无任何购物中心配套。

但在河西南，那些准备在2-3年内交付的小户型公寓，月租回报真的能像玺荟这么高吗？或者面对另一个更现实的问题，如果这些货量较大的公寓在现阶段集中入市，一旦没有低价促销策略的刺激，会好卖吗？

我们不妨把这个问题先放下。将目光投向地段上更加成熟的、那座位于河西中部的“奥体第一公寓盘”——紫鑫中华广场三期，简单回顾一下南京公寓史上最强的基因突变。

为什么说，2002年拿地的紫鑫中华广场三期是南京公寓市场迄今最独一无二的传奇存在？因为据说它的背景极深，甚至是“手眼通天”。开发商用了整整5年多时间，多次修改规划，最后硬生生从40年商办土地性质改为70年产权住宅性质。

你不给我改成住宅，我就停停建建。加上之前闲置的十多年，导致奥体CBD北大门长期无法成型。而放眼南京楼市，如此跨越漫长周期的产品魔改几乎是凤毛麟角。

说到底，还不是因为河西的40年产权公寓不如住宅盘好卖嘛！改为70年产权的公寓，一来可以学区房“黄袍加身”（金中实小 中华上新河初中），二来可以拯救、延长一下原本“缩水”得不成样的产权年限。三来，也是最核心的一点，那就是获得突破性的溢价空间。

想想看，奥体那个位置，当年雨润65年产权的小公寓也只能卖到3万多。如今隔壁的紫鑫调整为70年产权，不仅在价格上可完全向河西中部4.5万/㎡看齐，就算再低一些，如开到4.2万/㎡，也能多赚到不少利润。

更何况，开发商在十六年前拿下这块钻石级的土地有多便宜？

（三）

但有预期，公寓不死。公寓不死，地产无忧。

从这个角度上看，40年产权的公寓似乎比住宅更强调预期。比如预期租金水平，比如投资回报率，比如市场可能存在的波动。

因为，它是以持有为主的长线投资产品。也没法在买后觉得不好，随便再卖掉套现拍屁股走人。

光是买卖交易的税费，就能让你“蛋疼”。譬如什么差额营业税 差额土地增值税 差额个税 全额契税，差不多是差额部分的40%多。也就意味着，你靠房子增值的那点钱几乎近一半要上交。

所以，市场存量大，入手低门槛的小公寓，其实就是那些下决心想做包租公、包租婆的“穷人投资品”。而总价门槛较高的、以大户型为主的服务式酒店公寓，则往往是有钱人的藏品或玩具。比如，那座卖到4万/㎡的洲际天誉公馆。

让我们回到本文的开头，再看一眼曾经身为CBD三期“龙头”的，那个总体量110万方的超级HOPSCA项目。事实上，它早已在漫长的沉默中悄悄修改了规划：两栋300米超甲级写字楼被双双“斩首”，高度砍至250米。比隔壁的金融城2期“矮”了一大半。

这意味着，一些国际企业总部未必会再看上这里，也许他们会寻找更好的办公场地，如对面的金融城2期，或者更有想象力的鱼嘴。但对于升龙本身而言，不仅可以降低开发成本，还能与金融城展开错位竞争，应该说是一件好事。

此外，原本由开发商自持的大型购物中心也削减面积，调整为可灵活销售的小型底层商业街区。未来有望将街区商铺分割，入市散售。这无疑将为升龙带来更多的回款。

无论是升龙，还是紫鑫。不断调整规划，改产品，只是为了更好地活下去。网上房地产显示，升龙汇金公寓的成交比已经从去年初的29%，慢慢地爬升到了66%。

所以河西南的公寓盘们，对未来也都别太担心。毕竟，旁边还有个财大气粗的马云爸爸在帮你们撑着呢。