青羊光华壹号7月有房源开盘吗（捂了两年多城西）
青羊光华壹号7月有房源开盘吗（捂了两年多城西）城西三环外，最适合自住的板块八卦完了，让我们把关注点移回到项目上，以下是我为大家带来的踩盘报告。 地段及周边
预计就在本周，位于青羊区外光华板块的光华壹号项目将取得预售证，推出二期10、11、12和13号楼共计481套房源，产品面积从100—170平方米不等，清水交付，预计2021年10月左右交房。
光华壹号可以说是一个让众多购房者又爱又恨的项目，爱的是，外光华板块已经有一年半的时间没有全新供应了（以取得预售证时间为准）；恨的是，该项目早在2016年11月就已经开放了售楼部，但如今两年多过去了，一套都没卖过（没有取得过预售许可证），也正因如此，被购房者们冠名为“捂盘王”。
这里面还有件有意思的事情，项目亮相之后一直对外宣称的将推售一期，我在现场看到一期工程进度也是最快的，目前大部分楼栋都已经封顶，外立面也有部分呈现，但这次推出的却是二期地块，具体原因这里就不多说了，因为也没有得到证实。
光华壹号一期
八卦完了，让我们把关注点移回到项目上，以下是我为大家带来的踩盘报告。
地段及周边
城西三环外，最适合自住的板块
光华壹号二期位于光华大道一段旁，隶属于外光华板块。
光华壹号一期和二期地理位置示意图
这个板块是城西的一个传统主力板块，2009年迎来集中开发，经过数年来的发展，目前板块内的开发已经接近饱和状态，尤其是光华大道与日月大道之间的区域，这个板块有两个突出优势：
1、品牌开发商扎堆，居住氛围浓厚
板块内品牌开发商扎堆，包括万科、凯德、蓝光、中铁、荣盛、东原、国嘉（部分项目已被融创收购）等等，板块整体开发品相较高，目前大部分项目都已经交房入住，居住氛围十分浓厚。
2、配套完善
有人气的地方，配套自然不会弱。
道路交通方面，横向上，板块内有两条城市主干道，光华大道和日月大道，均可连通三环路和绕城高速，再加上纵向道路武青北路、成飞大道、光华北路和光华南路等的串联，为板块构建起了四通八达的交通网络。
光华大道实景图
公共交通方面，地铁4号线和地铁9号线均可辐射到板块，其中地铁4号线已经开通，中坝站正位于板块内（但距离光华壹号项目较远，直线距离约1公里），地铁9号线目前还在建设当中，与板块关系最紧密的是培风站（规划站点）。
地铁9号线施工公示牌（距离项目最近的站点为培风路站，直线距离800余米，相较地铁4号线中坝站，乘坐更便捷。）
商业配套方面，大到集中式商业体，如鹏瑞利青羊广场、万达广场，小到商业街以及社区底商，应有尽有，吃喝玩乐都不愁。
周边商业配套实景图
教育配套方面，青羊区可以说是成都主城区教育资源最丰厚的区域，幼儿园有天府幼儿园、实验小学附属幼儿园、成都市第五幼儿园等，中小学有草堂小学（子美校区）、成都市同辉国际学校、成都实验小学（西区分校）、成都37中以及树德中学光华校区等。
城西三环内的开发已经接近饱和，新增供应非常少，三环外，除了外光华板块，就是温江了，无论是从地理位置，还是配套完善度来说，外光华板块都是目前城西三环外最适合入手的板块。
具体到光华壹号项目周边，从项目的地理位置来看，我认为在交通、商业配套两方面都可以共享板块已经形成的成熟资源，唯独在教育资源方面表现略有不足。
由于项目还是期房，所以以下的内容仅供参考。
我查询了一下项目周边小区2018年的划片范围，小学是成都是实验小区（西区分校），对应的初中是成都市37中。
截图来源于网络（2018年划片信息仅供参考）
据我从网上了解到的信息，这两所学校在青羊区都属于排行相对较后的，所以，如果你是因为学区而关注的该项目，建议仔细考虑。
项目规划
未来居住舒适度较低
光华壹号项目总占地115亩，由两宗地块构成，一宗地块位于光华南二路旁，也就是目前正在建设的一期，另一宗地位于光华大道一段旁，也就是即将销售的二期，两宗地之间由一条规划道路隔开。
两宗地块之间的规划道路
二期总占地约77亩，规划容积率3.6，地块十分方正，北侧是光华大道，南侧是规划道路，一街之隔是光华壹号一期和远洋朗基香汇项目，西侧是国一梦巢，东侧是清溪雅筑。
一街之隔的远洋朗基香汇项目（地块性质为二类住宅用地兼零售商业用地）
共规划有14栋住宅，其中8栋为高层住宅，6栋为低密住宅，低密产品以组团的形式位于地块的西侧，并不直接临光华大道，高层产品在这个项目也依然是个配角。
红色标识为此次即将销售的楼栋
我认为，项目未来的居住舒适度并不很高，原因主要有两点：
1、紧邻光华大道
二期与光华大道的关系十分紧密，作为城西的一条交通主干道，双向八车道带来的噪音及灰尘影响还是非常具体的。
8栋高层住宅中，其中有4栋都是直面光华大道的（上图的7、8、9和10号楼）。
光华大道实景（塔吊部分就是项目位置）
2、实际容积率高于3.6
二期规划的容积率为3.6，但我认为实际容积率肯定高于3.6，因为项目规划的产品均有较大的赠送。
以高层产品为例，此次即将首推的是100—170平方米产品，其中，100和110平方米产品为平层户型，146和170平方米产品为跃层户型，四种产品均有较大的赠送空间，其中100和110平方米户型赠送面积在8-12平方米，146和170平方米产品因为是5.9米的挑高户型，赠送面积达到了52-64平方米。
赠送面积大了，代表地块的用地强度增加了，容积率自然也在无形中提高了。
项目工地现场的工作人员都有同样感受。
踩盘当天，我来到二期工地现场，在咨询该工地是否为光华壹号二期项目时，一位工作人员表示：就是这里，密得很。
综合以上是我认为项目未来居住舒适度不高的两个原因，请对居住品质有较高要求的购房者多掂量。
产品表现
实得率高，实用性强
此次即将推出4种户型，其中100和110平方米产品为三房双卫，层高3米，2梯4户设计，临光华大道的4栋高层全部都是这两种产品，110㎡产品对外，100㎡产品对内。
146㎡产品和170㎡产品为2梯2户设计，均不临主干道。
由于赠送空间较大，因此相较其他同质产品，光华壹号此次推出的产品实得率都是较高的，但赠送是否实用，还要看户型设计如何？
以下是100和110平方米产品户型图。
都是紧凑型的三房双卫设计，没有突出的缺点。
这两个户型最大的优势就在于，由于实得率高，产品整体舒适度表现相较其他同质产品会更好一些，尤其是110平方米的产品，三个卧室的开间都做到了3米以上，主卧表现最突出，3.6*5.6米的尺度，在同质产品中，可以说是非常有竞争力的。
不足的是客厅没有阳台（我个人比较care没有阳台的客厅），且正对光华大道，好在两个主要的休息空间都对内，且朝南。
据置业顾问介绍，两个户型的总价价差不会太大。
以下是146和170平方米的跃层户型。
建面约146平方米户型
建面约170平方米户型
都是客厅挑高5.9米设计，结合产品设计和位置来看，我更推荐146平方米产品。
其实170平方米产品在采光面和主卧尺度表现上都有亮点，但是有两个明显的不足，一个是户型设计上，生活阳台并不紧邻厨房，动线设计上不符合日常生活习惯；另外一个本批次户型的位置，主朝向要不就是北，要不就是西。
综合以上，我认为本次推出的户型，从设计上看，都是比较实用的产品，这里需要注意的是，跃层户型5.9米的挑高空间，是需要交房后自己打造的，装修成本较高，所以，如果不是特别倾向于这种设计的，普通改善型需求，建议仔细考虑，土豪请随意。
购买建议
目前项目还未取得预售证，据置业顾问透露，预计清水价格在1.3—1.4万元/平方米左右，最后总结一下。
1、城西地缘性的刚需和刚改可以关注，因为这周边供应确实太少了，可选择性不多。尤其是计划在温江置业的购房者，温江能拿得出手的项目并不多，且近期新增供应的项目均价也达到了11000—12000元/平方米左右，个别项目达到了13000—14000元/平方米，在价差并不大的情况下，为什么不选择城市距离更理想，配套更完善的板块呢？
2、无论是从项目的地理位置，还是总体规划来看，我认为都不适合品质改善关注，所以，建议这部分购房者绕道而行。
3、我了解到有很多购房者都是冲着青羊区的学区来的，因为项目现在还是期房，所以所有有关项目学区的介绍，都只能作为参考，从我目前了解到的情况来看，学区资源的确不是这个项目的优势，只能满足最基本的需求，建议对这方面关注度高的购房者，可以再多做一些了解。
文/邱霜
(来源：吴思竹)
