鸿山在售楼盘有哪些（2.4万）
鸿山在售楼盘有哪些（2.4万）纵观整个无锡楼市，这个价格可以选择的板块、项目都很多。惠山新城早期尾盘25000元/㎡可以买到洋房，小高层和高层的选择更多一些；天一新城高层大约在21000-24000元/㎡区间内。抛开项目、板块的定位，单看价格，25000元/㎡对于无锡人来说，有多少选择呢？近一点，可以选择梅村，洋房22000-25000元/㎡，高层20500-21000元/㎡。远一点，可以选择惠山新城、天一新城。
如果评选一个2021年房价上涨最快的板块，我会把这一票投给鸿山。
4月21日，绿地映山风华首次公示备案价，828套房源毛坯备案均价22980元/㎡，装标1992.73元/㎡，合计备案均价约24973元/㎡。
“想过价格高，但实在没想过价格这么高！”
一个城市边缘板块，房价居然短短一年时间内从17000元/㎡左右跳涨到近25000元/㎡，着实令人意外。
抛开项目、板块的定位，单看价格，25000元/㎡对于无锡人来说，有多少选择呢？
近一点，可以选择梅村，洋房22000-25000元/㎡，高层20500-21000元/㎡。
远一点，可以选择惠山新城、天一新城。
惠山新城早期尾盘25000元/㎡可以买到洋房，小高层和高层的选择更多一些；天一新城高层大约在21000-24000元/㎡区间内。
纵观整个无锡楼市，这个价格可以选择的板块、项目都很多。
但是，我们不能忽视的是鸿山这个板块的特殊性。
鸿山位于无锡东南角，与苏州相城区接壤。在苏锡一体化的大背景下，一直默默无闻的鸿山板块趁势而起，凭借地段与规划的双重优势，迅速被推到了聚光灯下。
2020年，是鸿山板块飞速崛起的一年。
鸿山度假区升格为“省级旅游度假区”、总投资超百亿的重大项目集中签约、金桥集团开设幼儿园和九年一贯制中小学等等，板块价值不断累加。
金桥实验学校规划图
当时的鸿山被视为无锡最具投资价值的板块之一，大量投资客嗅到商机重仓鸿山，投资客也成为新房去化的主力军。
不管是已经售罄的时光鸿著，还是在售的康桥悦蓉园，客群画像中投资客占比都超过了5成。
2021年，鸿山的板块价值跃升到了一个新的阶段，地价是最显性的体现。
2021年4月，剪影墙地块成功出让，绿地香港以楼面地价12000元/平（含5600平租赁面积）竞得，溢价20%。
2021年11月，路劲南地块被吴博园底价拿下，住宅部分的楼面价为10032元/㎡。
2宗万元地，也夯实了鸿山板块房价2万 的底部基础。
房价的抬升，使板块的定位发生了巨大的变化。原先以投资客、地缘刚需改善为主的市场环境，逐渐演变为改善当道。
映山风华的置业顾问告诉我，相比89、99㎡的小户型，107、146㎡两个户型的关注度更高。
映山风华示范区实景图
市场上的刚需和投资客基本已被血洗，改善客群已成为当下鸿山市场的绝对主流。
2022年，疫情反复，市场持续低迷，鸿山板块的热度也慢慢降了下来。
大环境之下，2.4万/㎡的价格恐怕很难“服众”。
一方面，竞品给足了压力。
康桥悦蓉园目前还有大约4成房源在售，装修小高层约17800元/㎡，毛坯洋房约18500元/㎡。
对比目前映山风华给出的放风价，装修小高层预计20000元/㎡，毛坯洋房预计22000元/㎡，比竞品要高出2000-4000元/㎡。
另一方面，上涨过快，导致购房者对价格接纳度较低。
过去一年，鸿山一直以投资高地的形象在无锡楼市大放异彩，低门槛、性价比以及硬核规划都是鸿山的楼市标签。
但是，仅仅一年多时间房价就从1.7万/㎡涨到了2.4万/㎡，对于购房者而言很难接受。
更何况，周边同价位的还有像梅村这样各方面更优质的板块存在。
最后，存疑的还有板块规划的兑现速度。
关注度最高的就是鸿山的地铁建设。
此前规划释放的信息是，地铁5号线将途径鸿山，远景规划还将接轨苏州地铁12号线。
不过，最新出炉的轨交三期建设规划示意图中明确表示，地铁5号线一期规划将止于硕放板块的新韵路站。
言下之意就是，就算鸿山要建地铁，可能也只能等5号线的二期工程，至于这条延伸线路什么时候开建，什么时候建成，都是未知数。
按照一般新房2年的交付周期来算，现在在鸿山买房等交付的时候，大部分规划还处于兑现的阶段。
如果单从土地储备的方面来看，鸿山还是有一定的上涨空间的。
鸿山街道的镇村布局规划中透露，鸿山还有50多个村庄涉及拆迁、撤并，这意味着将有大片的土地等待开发。
这些空地可能会用来补足板块配套的短板，也可能陆续会挂牌上市，无疑是增加了板块向上发展的可能性。
总的来说，鸿山2.4万/㎡的价格不能说完全没有价值支撑的，但要市场一下子完全接受不是那么容易。
当前的鸿山，最大的不确定性在于规划兑现的速度和呈现的程度，这些都需要时间来堆积。
如果鸿山的规划愿景可以如期兑现，且物联网、高端制造等高新技术产业优势能进一步扩大，加之长三角一体化等国家战略的加持，未来的鸿山值得期待。
