亲历租房陷阱：低欲望社会租房过一生

亲历租房陷阱：低欲望社会租房过一生“只要没欲望，消费主义的镰刀就割不了我的韭菜”。二是经济，房子、育儿等的婚恋花费成本之高，收入预期的不明确，使得年轻人不敢承诺另一个人未来，恋爱靠等，结婚靠天，做出了低欲望的应激反应；▲各省2021人口变化究其原因，笔者想主要是两点；一是时间，年轻人忙着搬砖、忙着躺平，闲下来也赊不出精力说爱，城市节奏的飞快也催促着人们“朝花朝拾”，不愿意磨合和厌倦了试错的城市男女，或主动或被动地习惯了一人的日子。

| PART 1 |

七夕，房叔公号写了一篇应景的推文，关于杭城里曾经发生过爱情故事的那些坐标；

只写过去，倒不是因为如今的杭州城不浪漫，只是现在的社会形态可大不相同，笔者身边的适婚男女，父母提起婚恋，大把大把的冷漠、敷衍、不耐烦；

如今这杭州城里的青年男女，单身人群搞不好才是主流，不恋不婚没娃，导致了低生育率，这也是当今中国乃至全世界大城市的缩影；

▲各省2021人口变化

究其原因，笔者想主要是两点；

一是时间，年轻人忙着搬砖、忙着躺平，闲下来也赊不出精力说爱，城市节奏的飞快也催促着人们“朝花朝拾”，不愿意磨合和厌倦了试错的城市男女，或主动或被动地习惯了一人的日子。

二是经济，房子、育儿等的婚恋花费成本之高，收入预期的不明确，使得年轻人不敢承诺另一个人未来，恋爱靠等，结婚靠天，做出了低欲望的应激反应；

“只要没欲望，消费主义的镰刀就割不了我的韭菜”。

这方面，先行发达城市化的隔壁岛国总能贡献重要的社会标本，一个月前，日本刚公布的2022《男女共同参与白皮书》调查显示；

2021结婚率再创战后最低，在东京都内20-29岁的上万男女样本中，单身女性占5成，男性则占7成，约25%的女性人生完全没有约会经历，男性则为40%；

▲2022调查，日本各年龄层有配偶率状况

另外，今后“人生没有结婚意向”的人在30岁至40岁女性中占25.4%，在30岁至40岁男性占26.5%，分别达到了四分之一，全国单身人口超过44%。

报告同时指出，日本年轻人放弃婚恋的第一原因在于经济实力不够，“年薪在400万日元（约合人民币20万）以下的日本人难以结婚”。

▲岛国单身未婚率、新生人口及结婚难题

单身与低欲望的社会意识一旦形成就很难改变，作用在房地产上，日本总务省发布的2018年住房和土地调查报告显示：20-25岁住房拥有率为3.1%，25-29岁仅为9.1%，这其中还有相当的继承房，其余85%以上的适婚青年全都租房。

▲岛国2018年各年龄段住房持有率

不只在日本，全年龄人口自有住房率瑞士43.4%、中国香港51%、德国51.9%、奥地利55%、韩国56.8%，且年轻人80%以上均租房。

今日的推文便与此有关，笔者相信，所有普通家庭出生的小年轻或是情侣，面对城市高昂的房价，拿着掏空6个钱包的首付，看着20多年的房贷合同，多少也有过类似的想法——

既然我国也开始了低欲望社会的苗头，城市化放缓转型，土地财政难以为继，租房过一生，有可能吗？

| PART 2 |

笔者先说结论，理论和趋势上都可行，非常经济且自由，但操作起来面前仍有三座大山。

理论上，仅看中国大城市的租售比（年租金/房价）以及房价收入比，租房太划算了。

国际上通常认为合理健康的城市住宅租售比为3%-5%，比如巴黎、柏林、东京都差不多，当然，5%收益率已经很可观了，即在不考虑通胀和租金大波动的前提下，20-30年的时间，可以收回买房的成本；

而我国大城市的租售比，一线城市只有不到1.5%，全球主要城市垫底，换言之，同样一笔钱买二手换成租房，能在一线城市租半个世纪，人生大半辈子都渡过了，而且还是相对精品的房源。

▲全球主要城市住宅租金回报率

除了经济理性，租房提供最大的价值就是过得自由；

房屋置换非常自由，甚至尺度是城市间，换个工作快递打包、作别同事和西天的云彩就行了；

不用天天担心房子立面晒化了，公区游泳池换水池等等破事影响房价；

不用因为房贷压力忍受奇葩领导的指摘，不用精打细算这个月的花销；

不用因为手上没有快速到手的现金，错过其他投资的机会；

自由是一切可能的前提，快意恩仇。

当然，因为我国城市化还未完全定型，租售比是个很玄学的东西，不能不信，不能全信。

远低于健康区间可以理解成房价高，也可以理解成租金低；

解读成前者，确实依然有大把富人买的起，解读成后者，证明城市居住模式单一，租赁住房市场不活跃，亟需完善保障机制和增加供应；

我国要走“软着陆”的模式，当然只能理解成后者，银保监会的郭树清主席在3月的讲话里已经表示，房地产泡沫化金融化势头已得到根本扭转，这话，反正我信了...

去年开始的政策明示，也是大力发展各类保障性租赁性住宅，这两天深圳的共有产权房新玩法又吸了不少眼球。

《中华人民共和国2021年国民经济和社会发展统计公报》显示：2021年，全年全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套。

尽管从理论上、趋势上、政策导向上，国家都在鼓励年轻人投身租赁住房，形成像德、日等发达国家一样的半数租房的局面，哪怕算租售比的经济账也是极其划算的；

然而，这就像看着公司市盈率去买股票，在一个动态的、增量的、转型的市场里求一个貌似稳定的解，多少是有些刻舟求剑，现在的数学模型假设未来的50年，要赌。

| PART 3 |

再说说租房住一辈子现实层面的三座大山，可以说搬走了这三座大山，笔者举双手支持年轻人租房过，短短一生过得自由点，别那么累。

第一座大山，租售不平权；

我国有特有的户籍制度，户籍绑学籍，历史上户籍是与土地绑定的，现在自然是房子；

是古来就有的文化也好，方便人口管理也好，在中国租房住和买房住有根本的差别，这和国外是很不同的，在房子上绑定的东西实在有些多；

举个例子，“抢人”大战背后的逻辑是抢到了人就一个萝卜一个坑占住了，不用考虑抢完了给福利人很快离开的情况，因为在我国一旦落户在某个城市，再更换城市落户的各方面成本是极高的；

而比如在邻国日本，从大阪到东京，人从两地租房之间流动就行，手续上只要在区役所登记住民票更新即可，孩子的学籍也自然地过渡去了，只要付得起房租和学费。

自己还则罢了，大不了麻烦些，一旦有了孩子，租房给不了学区和学籍，买房必然成为刚需，这也是阻碍长租房市场的最大掣肘。

粗浅的一己之见，“房住不炒”中“房”的所指大概还是自有房吧。

第二座大山，没有完善的直接税机制。

如果说房产税可以调节持有环节收益的高低分配，那么继承税和空置税就是让租房站起来的利器；

情感之外，人的所有理性都是经济理性，在房屋租赁与持有抉择的天平前，砝码就是税。

仍以日本为例，日本的房屋继承税实行超额累进税率制，最低一级税率为10%，最高一级税率为70%；

子女继承父母一套100㎡ 的城市一户建，税金大概是土地及房屋评估价的40%，加上得到房子后每年要缴纳的固定资产税和都市计划税，几乎拿出了半套房子钱；

这个时候不继承房子，自己租房住就是一个十分有性价比的方案了；

父母生前卖了不就好了？空置着等涨价不就好了？租出去吃租金呢？

不好意思，有6%左右的交易税、阶梯累进的遗产税、2026年即将推出的空置税以及租金税；

笔者并不是想拔高日本等一众发达国家对于房地产投机的管控，只是想表达为了让租房和持有做到居住的平权，遏制地产投机导致的贫富分化，需要多么庞杂的制度配套和不断的创新；

精细，正是当今最缺之事，可路漫漫其修远兮。

第三作大山，缺乏安全感。

无论大家买房是拿来投资、丈母娘要求结婚、扛通胀储蓄、生病扛风险，中国老百姓几乎基因里缺乏安全感，在古代，安全感是耕地，在现代，安全感就是持有资产，甚至股票、期权也没有房子有安全感。

▲《人间世》-病不起

德国、日本、瑞典这些国家的福利制度全球领先，公民拿出少部分租房，用现金流消费带动经济，收高税金保障全民的医疗、退休、子女教育；

中国还是发展中国家，不可能保证14亿人享受平等的优质福利，说福利还是高了，只能说基本保障，靠什么筛选享受保障的优先权，最直接的差别就是城乡；

笔者随便举个例子，全国城镇职工的退休金大概是3500，城乡居民中农村老人的退休金一个月也就不到200，这之间差距有17倍；

如果乡镇青年在城市里落户买房，老了就能享受前一档，如果他租房住一生，年轻时省下购房的钱来做理财规划和保险，大概能够保障老年时的一场大病，但又有几个年轻人有这样的自律和长线意识呢？

生与死之间，隔着老与病，那需要很多钱，中国老百姓的最后一步，就是卖房子，不是么？

| PART 4 |

一万个人走一条大路，另一个人走一条崎岖小路，至少证明了有两条路。

大路很挤很卷压力很大，小路清风拂面但是崎岖无比，笔者欣赏后者的精神，但大多数人碌碌一生，无非还是求一个大多数的解。

快意恩仇，敌过红尘牵绊，需要多少勇敢。

-END-

文/一叶 编辑/一叶