万科金域缇香西区最新房价：三江口新盘万科金域缇香
万科金域缇香西区最新房价：三江口新盘万科金域缇香（来自网络图）项目位于仓山区岐阳三路南侧，万科金域滨江北侧，即原来城门镇下洋村地界内。根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：配建社区卫生服务中心建筑面积2000平方米，街道办事处建筑面积2000平方米，街道综合服务中心建筑面积2000平方米，配建的派出所、工商管理所、税务所无偿移交给仓山区政府等。点评：配建挺多的，所以名义地价也便宜了，如果算上这些配建成本，楼面地价有可能破万了。02PART区位分析
今日测评楼盘：万科金域缇香
01PART基本信息
万科金域缇香，备案名称为江映澜苑，2021年5月12日，福州万科经过7轮举牌竞价，以2.63亿竞得福州宗地2021-16号，楼面地价8445元/㎡。该项目出让面积为25.95亩，容积率1.8以下，限高36米。
根据土拍约定，该楼盘需有如下配建：配建社区卫生服务中心建筑面积2000平方米，街道办事处建筑面积2000平方米，街道综合服务中心建筑面积2000平方米，配建的派出所、工商管理所、税务所无偿移交给仓山区政府等。
点评：配建挺多的，所以名义地价也便宜了，如果算上这些配建成本，楼面地价有可能破万了。
02PART区位分析
项目位于仓山区岐阳三路南侧，万科金域滨江北侧，即原来城门镇下洋村地界内。
（来自网络图）
交通主要靠地铁，因为目前公交线路密度太小，只有35路等少数公交路线。
在地铁方面，出门200米可步行到1号和6号线下洋站，到南门仅3站。
周边环境优势和劣势都十分突出，目前项目左侧是新榕金江郡，南侧和西侧是万科云城，北侧是近期入市的超大土拍地块，未来片区面貌将继续发生大变化。因为处于新城建设中，整体生活气息较差，观感也很差。
关于未来规划，主要包含在三江口板块规划中，作为福州重点打造片区，片区城建持续在推进，3-5年间应该还有大变化。
03PART周边配套
作为三江口的楼盘，该项目配套较差，这也是这个片区绝大部分楼盘面临的问题，成熟配套有可能要在3-5年后。
商业配套，需要到两三公里外的火车南站阳光大都会，或者以后到五六公里外的在建的嘉里商业中心。目前本片区无规划大型商业综合体的计划，主要以社区店形式解决日常生活所需。
医疗配套，有位于城门镇三角埕的城门卫生院，三甲医院需要到距离较远的桥南的市二医院，片区无规划大型医院计划，均需到其他板块解决。
文化配套有海峡文艺中心，及位于梁厝规划中的市博物馆和市美术馆。
教育配套，虽然开发商广告打的是“规划中的麦顶小学”，但是实际是之前泰禾福州湾宣传的麦顶三江口分校，已经过去5年了，目前依然还在纸上谈兵，这个买房人就随便听听，别当真。
我们认为由于在下洋地界，有可能与下洋小学有关，该校对口学校为永南中学。
这边的教育、卫生配套，买房人就不要期待太多，与五四北片区有较大差距。
04PART产品信息
万科金域缇香建筑面积：40758.95㎡，用地面积：17301.0㎡，绿地率：35.00%，容积率：1.8。
总共是199户，一梯两户类洋房住宅， 建面约86-118㎡带装修三至四房，
小区采用围合式布局，内部规划有约1000㎡中央景观花园，从图上看应该是5栋楼。
3室2厅2卫1厨， 建面89.00平米
该户北向入户，餐厅采光一般，客餐厅对流需借助厨房窗户，阳台较宽阔。加上两个明卫，总体户型可以。
4室2厅2卫1厨， 建面118.00平米
118户型缺点与89类似，餐厅采光一般，然后卫生间从北向移动到东向，增加日晒时间。118的餐厅和89一样，未来独立备餐台设置是一个难点，但总体户型还行。
05PART价格分析
该项目是福州首批按照指导价格销售的楼盘，备案价格有可能在2万3。对比周边新楼盘在售价格2万1-2万2，再结合当下三江口库存，我认为2万1较为合理。
对于万科，我们想起一个评价：据说，中国房地产有个著名的“阳谋家”。
三五年前，开发商大口吃肉，房价蹭蹭上涨的时候，万科高喊“活下去”。当年笑万科的人，有几个活得比万科好？
从那时开始，格外关注万科的言论。内事不决问百度，房事疑惑看万科。在福州，万科是地产营销高手，营销策略调整很快，无论是2020年春季万科金域国际促销开盘，还是夏季的万科金域时代，以及万科云城SOHO，都很老道，这200套房子，看看有何奇招。
至于周边的二手房成交价格，我们以万科金域滨江为例，该项目2018年交付，目前已经满2年了，成交价格从高位2.1万回落到1.9万。
06PART总结
优势：
近距离的双地铁口，三江口未来还是有期待。且片区泡沫破灭后，买房人更慎重。
劣势：
周边配套极度欠缺，整体面貌要3-5年才能改观，板块库存较大，周边选择楼盘较多。
适宜人群
该项目户型分为89和118，主打刚需和刚改，适合依赖地铁1号线的客群，周边地缘客户经过福州湾消耗，已经不多，估计还得靠外来刚需买房人接手。
