万科金色悦城一期值不值得买，鲁楼观察金色悦城
万科金色悦城一期值不值得买，鲁楼观察金色悦城地块：楼面价较低 但拿地成本不低万科金色悦城·新著项目位于天桥区药山片区的小鲁庄片区，地处济南天桥区北绕城高速以南、二环北路以北，总建筑面积198494.97㎡，占地面积56742㎡，容积率2.6。据项目规划数据显示，万科金色悦城·新著项目分东西两个组团，规划有6栋27层高层、1栋25层高层、3栋11层小高层、4栋18层小高层，共14栋建筑1385户。项目整体规模不大，目标客群主要为地缘性刚需客户为主。作为国内知名的头部房企，万科一直是一家在追求均好与谋求突破的房企，在紧随城市发展脉搏与多层次立体化发展方面表现的尤为突出，在商业、养老、产业、物业等地产行业全面开花。尤其是在与深圳地铁合并后，万科拿到了未来更大的筹码，也产生了“全新”的变化：国企背书，融资成本更低，与政府沟通更有优势，勾地和各类新业务开展都会更加顺畅，同时也具备了TOD市场最强的资源背景——这从济南市场上近年万科一贯流行的热
在当前楼市下行的趋势下，在济各大房企销售均萎靡不振，万科同样面临如此困境。2019年，万科除南部万科山望和东部万科劝学里外，一众项目均面临严重销售压力，整体营销形势严峻。但随着济南市开发老城区趋势的愈加明显，尤其是天桥区2020年在济楼市地位的愈加重要，为顺应城市发展方向，同时扭转当下营销颓势，万科在济布局方面进行了相应的调整，在南部和东部现有格局下，选择深度开拓“北部战场”。
这一“北拓”的重任，压在了一个名为万科金色悦城·新著项目上。2020年6月25日，这个被济南万科寄予厚望的项目首次开盘，其状况究竟如何？
品牌：万科品牌在济认可度较高
万科金色悦城·新著项目是万科地产继万科金色悦城项目后在天桥区的又一作品。万科置业于2012年进入济南市场，其独立开发的第一个项目为康虹路与奥体西路交汇口的万科城，随后，万科陆续在济南开发了万科海晏门、万科公园里、万科金域华府、万科金色悦城、万科如园、万科山望、万科劝学里、万科翡翠公园等32个项目，落子区域涵盖济南主城各个区域。目前济南万科在售的项目有万科大都会、万科翡翠山语、万科金色悦城新著、万科如园、魅力之城、万科正荣天宸、万科山望、万科翡翠公园、万科金域华府、玖唐府等十数个，其中魅力之城、万科正荣天宸、玖唐府等项目为联合开发。
作为国内知名的头部房企，万科一直是一家在追求均好与谋求突破的房企，在紧随城市发展脉搏与多层次立体化发展方面表现的尤为突出，在商业、养老、产业、物业等地产行业全面开花。尤其是在与深圳地铁合并后，万科拿到了未来更大的筹码，也产生了“全新”的变化：国企背书，融资成本更低，与政府沟通更有优势，勾地和各类新业务开展都会更加顺畅，同时也具备了TOD市场最强的资源背景——这从济南市场上近年万科一贯流行的热点区域落子与熟化拿地并行的表现上可见一斑。
目前万科在济南的布局区域涉及唐冶片区、张马片区、药山片区、盛福片区、南部山区等城市热点区域，产品覆盖刚需、改善等所有客户需求，其项目突出的万科品牌号召力和万科物业，当下已被济南购房者广泛认可。但是，万科在产品质量、尤其是精装产品问题上经常“暴雷”，甚至“荣登”央视315。
项目：药山片区小地块刚需产品
万科金色悦城·新著项目位于天桥区药山片区的小鲁庄片区，地处济南天桥区北绕城高速以南、二环北路以北，总建筑面积198494.97㎡，占地面积56742㎡，容积率2.6。据项目规划数据显示，万科金色悦城·新著项目分东西两个组团，规划有6栋27层高层、1栋25层高层、3栋11层小高层、4栋18层小高层，共14栋建筑1385户。项目整体规模不大，目标客群主要为地缘性刚需客户为主。
地块：楼面价较低 但拿地成本不低
该项目所属地块为小鲁庄西A-1地块，作为熟化方，万科于2019年12月20日以63835万元的低价拍得，该地块属性为城镇居住用地，楼面价为4327元/㎡。根据竞得人配建、代建要求，万科需须无偿配建一处建筑面积不小于 1500㎡的社会综合服务设施、一处建筑面积不小于 900 ㎡的社区养老服务设施、一处建筑面积不小于 1400㎡的社区卫生服务中心、一处建筑面积不小于 800 ㎡的室内副食品市场、一处用地面积不小于 1000 ㎡的室外活动场地及在地块 X 内无偿代建一所24 班小学及一所 9 班幼托；同时，万科需代建B地块约5.2万㎡商业保障房，其中地上建筑面积约3.9万㎡，地下建筑面积约1.3万㎡，建设费用共计约19760万元。
作为熟化方，万科在该地块尽管为低价拿地，楼面价表面上并不高，但由于前期熟化成本加之配建设施和安置房等要求较多，项目整体开发成本并不低。
销售：首开价格低走 随后或即将加推
2020年6月25日，万科金色悦城·新著首次开盘，面世产品为1#楼和6#楼。其中，1#楼为27层2单元高层，3梯6户精装修，户型面积为95㎡、105㎡，均价12500元/㎡；6#楼为18层2单元小高层，1梯2户精装修，户型面积为125㎡，均价13500元/平。
首次开盘，万科拿出了刚需和改善两种产品，力求尽可能的覆盖更多的客户群体，在首次推出的234套房源中，开盘当日去化约200套，去化率高达85%。而正基于这种销售状况，万科在无充足顺销房源的情况下，近期将根据预售取得情况加推新品。
区域：产业聚集 配套发展相对滞后
万科金色悦城·新著项目位于济南市天桥区西北部药山片区。提及药山片区，大多数济南人对它的印象还是老工业：发展缓慢，整个区域的面貌和产业类型还停留在一种相对落后的局面。
片区历史简介：万科作为药山片区的拓荒者，于2015年即在此区域布局了万科金色悦城项目，但直至2017年项目住宅产品售罄乃至交付，片区整体发展仍旧处于迟滞不前状态，随后该片区陆续面世了海信九麓府、三箭瑞景苑等项目，均陷入旷日持久的顺销期中。
片区发展简介：随着近年来“北跨”和新旧动能转换先行区的炙手可热，有关部门拟对药山片区进行整体规划与提升，药山片区的发展开始呈现出加速状态。虽不及东部热门片区的大进之势，但未来的发展前景可以预见，一些房企见状也纷纷落子药山，给片区带来了经济活力。2019年12月9日，中梁以99040万元的总价竞得药山西片区3宗居住地块，楼面价分别为5999元/㎡、6000元/㎡、9375元/㎡；2020年6月11日，万科斥资16.1亿元，以楼面价9000元/㎡的底价拿下药山西6地块......据天桥区年内供地万亩的指标，后续时间片区内仍将有大量土地挂牌出让。
片区当前情况：目前，该片区配套方面整体相对陈旧、滞后。
在交通方面，该地块尽管临近二环北路、无影山北路等城市主干道，但由于距离主城及城市发展热点区域较远且区域内近期无地铁规划等因素，仍属交通欠发达区域；
在商业方面，区域内有泺口服装城、金牛银座、缤纷五洲等配套商业，陈旧且欠发达；
在教育方面，片区承继天桥区教育欠发达的一贯传统，教育设施、师资力量处于下游水平；
景观方面，片区内有药山公园且临近黄河景观带市政公园，是为数不多的环境较好的居住区域。
片区内产业聚集，有卢庄工业园、康桥发展中心、元易工业园、王炉工业园、时代总部基地、齐鲁云商产业园等，为片区保证了充足的客群来源。
片区不利因素：除上述距离主城较远、各类配套欠发达等不利因素外，片区临近黄河，部分区域或存在倒灌问题。
配套：改善缺陷 重塑商业及学区
为改变配套滞后的现状，万科金色悦城·新著在项目内部配套方面进行了改善。
在商业配套方面，项目北侧规划了约3.9万㎡的商业配套，力求在满足项目业主需求的同时改善区域商业发展落后的面貌；
在教育配套方面，项目东侧规划有1所12班制幼儿园和1所小学，据悉，小学将引进山东省济南汇文实验学校的教育资源。
产品：户型略有瑕疵 整体设计合理
万科金色悦城·新著项目以刚需高层产品为主，同时辅以少量小高层改善产品。项目规划有6栋27层高层、1栋25层高层、3栋11层小高层、4栋18层小高层，共14栋建筑。
在首开的1#、6#楼房源中，共95㎡、105㎡和125㎡三种户型，整体户型空间设计紧凑、利用率较高，符合万科一贯的产品作风，但也存在居住拥挤、动静不分离等问题。
95㎡户型为三室两厅一卫结构，餐客厨卫卧动线分明、布局合理、动静分离，是设计最为合理的户型，唯一美中不足是户型中间走廊位置存在些许空间浪费。
105㎡户型为三室两厅一卫结构，双南向阳台设计为该户型最大亮点，但该户型客厅位置居中导致动静不分离，同时也仍旧存在走廊降低面积利用率的问题。
125㎡户型为四室两厅两卫结构，该户型设计紧凑、整体空间利用率高为最大优点，同时，也存在动静不分离、双卧采光不足、空间拥挤等问题。
物业：万科物业质量及口碑为加分项
项目签署物业公司为万科物业，是万科旗下的控股子公司，成立于1990年。截止2020年1月，万科物业已布局全国94个大中城市，服务项目超过3672个，作为具有一类物业资质的物业大品牌，万科物业在服务质量和口碑上均属业内一流，甚至不少项目将签署万科物业作为项目价值点进行营销，如济南西城济水上苑等。而万科物业之于万科金色悦城·新著项目，无疑为加分项。
竞品：片区在售较少 后期竞品众多
尽管天桥药山片区当前在售项目不多，但由于万科金色悦城·新著项目涵盖刚需和改善两类产品，其竞品项目几乎涵盖了当下所有在售项目，主要为海信九麓府和三箭瑞景苑。同时，作为风头正劲的热门发展区域，该片区未来将陆续面世新项目、挂牌新地块，无形中为项目增加了持续的竞争压力，其中中梁云山和院项目即将于近期面世。
海信九麓府：2016年4月，海信斥资95586万元低价竞得药山片区大魏城中村改造项目的5宗土地，其中城镇居住地块楼面价为1600元/㎡，商业金融地块楼面价为商业地块的楼面价，即当下的海信九麓府项目。
海信九麓府项目位于药山片区较西位置，远离区域核心，总建筑面积约80万㎡，内部规划18万㎡大型商业中心，及15班幼儿园、36班小学，项目住宅规划分4期开发，产品整体以刚需为主，目前销售均价约11000元/㎡。
相较于万科金色悦城·新著项目，海信九麓府最大的优势为拿地成本低，有较大议价空间可采用灵活营销措施，且项目存在部分小户型产品，购入门槛低于万科项目；作为山东本土房企，海信在品牌层面逊色于万科，且海信九麓府项目地理位置相对偏僻，劣势明显。
三箭瑞景苑：在药山片区2016-2019年楼市发展低潮期时，三箭瑞景苑曾一度为该片区内唯一在售的项目。该项目位于药山公园北侧，产品定位为刚需加改善，目前高层房源已经售罄，仅剩洋房产品在售，均价约16500元/㎡，处于项目销售末期。
由于项目当前剩余房源为改善性产品，这与当下万科金色悦城·新著存在的部分小高层产品产生直接竞争。三箭瑞景苑项目由济南本土开发商三箭开发打造，在产品能力、品牌溢价方面逊色于国内头部房企万科，且当下项目正处于销售末期，在营销力度上远远低于刚入市的万科金色悦城·华著项目；但该项目地处药山片区配套相对完善的区域，教育、商业配套等相较万科更加优质且完善，同时，三箭瑞景苑项目由于容积率仅1.9，在项目内部空间布局和产品打造上，略优势于万科项目。
中梁云山和院：2019年12月9日，中梁斥资9.9亿元摘得药山西的三块住宅用地，该组团三地块平均楼面价7126元/㎡，最高楼面价9375元/㎡。在该组团地块上，中梁即将于7月推出入济第一个项目——中梁云山和院。
中梁云山和院首开预计推出房源为A2地块8#、9#楼，产品为101㎡、117㎡、127㎡毛坯房源。在价格方面，之前中梁预计预计8#101㎡户型成交单价85%房源不超过13500元/㎡，但或迫于万科日前首开2500元/㎡起带来的直接压力，该项目目前释放的首开价已降至11999元/㎡起。
相较于万科金色悦城·新著，中梁云山和院项目容积率较低，产品铺排比较合理，户型设计较好；但配套方面均为片区基础配套，无自身提升，且虽然项目周边规划有12班制幼儿园和24班制小学，目前尚未与知名品牌学校或教育集团签约，在市场竞争方面整体逊色于万科项目，价格战或为唯一出路。
当下整个药山片区内，海信九麓府、三箭瑞景苑均为顺销期，无直接与万科项目构成竞争的产品，后续7月份将首开的中梁云山和院为其直接竞品，且价格战已在尚未开盘时打响。片区后续持续供地量较为可观，尽管万科在产品和品牌方面优势明显，但在前有堵截后有尾追的后期片区市场内，营销形势仍旧不容乐观。
点评：区位配套较差但不失为刚需优质选择
万科金色悦城·新著项目，是万科在天桥药山片区继万科金色悦城后的又一产品。从整体而言，项目偏刚需且以周边地缘性客户群体为主。
项目优势：从整体而言，该项目比较贴合刚需客群的需求，周边交通、商业、教育等基础配套齐全，又有万科自身打造和签约的各类配套，能满足刚需客群日常的生活需要；其临近双公园，优越的自然环境也是该项目的一大亮点；同时，万科品牌及对产品的塑造，也堪称刚需产品内的佼佼者。
项目劣势：项目远离主城区域，整体发展落后，在区位上稍显偏僻；没有大型商业配套，万科自身打造的商业运营前景如何尚不可知；项目内部部分产品存在采光不足问题，有部分居住型公寓；项目部分区域或为黄河倒灌区，存在隐患。
万科金色悦城·新著项目入市，是万科继标山、药山两地拿地后布局天桥的的又一举措。该项目不仅承担着万科立足天桥区域市场的使命，同时还肩负建立万科济南新业绩增长点的重任。尽管当前药山片区风头正劲，但由于区域发展现状的限制和当下恶劣的市场环境，万科金色悦城·新著能否撑住万科在济的“北部战场”、实现万科的北拓“野心”，尚需时间来证实。
作者：鲁楼观察
