南阳问题楼盘实施方案：有的违反航空法有的超出规划红线

南阳问题楼盘实施方案：有的违反航空法有的超出规划红线这个被南阳市群众号称“南阳最大烂尾楼”位于南阳信臣路中段北侧，土地面积136.76亩，规划建设17栋高层，建筑面积40万平方米。藏珑项目是南阳问题楼盘的一个缩影。“2014年高峰时，南阳共有302个问题楼盘。为此，当地政府出台了“302政策”， 建立了302房地产整治项目台账，建立容缺办理、资金封闭运行、绿色通道加快办理等机制。截至目前，共办理178个问题楼盘，还剩124个待解决。”6月29日，新京报在报道中表述。在中国房地产报记者于7月3日至5日走访南阳房地产市场及相关政府部门时发现，尽管南阳过去五年一直尽力解决全市范围内的问题楼盘，但截至7月5日，南阳不仅有“302政策”中待解决的120个问题楼盘，还有245个信访突出问题楼盘（两者有部分重叠)在推进化解中。南阳藏珑项目售楼处 中房报记者秦龙/摄

中房报记者 秦龙｜河南南阳报道

这些年，问题楼盘成为这个位于豫西南地界的三线城市无比头痛的难题与亟待破解的困局。

7月5日上午9点多，南阳市信访局来访接待中心大门前，开始聚焦了20多位来访群众，他们是万家园桂花城业主，来向南阳信访局控诉小区长达5年未交房、房产证办不下来的问题。

因问题楼盘引发的信访事件在南阳不是个例。就在一个多星期前的6月27日上午，南阳市信访局门口聚集着另一批群众，近百名藏珑业主蹲坐在南阳信访局门前的马路旁，等待南阳信访局对藏珑项目烂尾问题做出回复和解决。

南阳，这个三线城市最近因楼盘停摆问题引发舆论关注。

“2014年高峰时，南阳共有302个问题楼盘。为此，当地政府出台了“302政策”， 建立了302房地产整治项目台账，建立容缺办理、资金封闭运行、绿色通道加快办理等机制。截至目前，共办理178个问题楼盘，还剩124个待解决。”6月29日，新京报在报道中表述。

在中国房地产报记者于7月3日至5日走访南阳房地产市场及相关政府部门时发现，尽管南阳过去五年一直尽力解决全市范围内的问题楼盘，但截至7月5日，南阳不仅有“302政策”中待解决的120个问题楼盘，还有245个信访突出问题楼盘（两者有部分重叠)在推进化解中。

南阳藏珑项目售楼处 中房报记者秦龙/摄

藏珑项目是南阳问题楼盘的一个缩影。

这个被南阳市群众号称“南阳最大烂尾楼”位于南阳信臣路中段北侧，土地面积136.76亩，规划建设17栋高层，建筑面积40万平方米。

无论从土地面积还是从建筑面积上看，藏珑项目在南阳并不算最大的楼盘，但在近日因媒体的报道闹得沸沸扬扬。7月3日，中国房地产报记者在藏珑项目现场看到，规划建设的17栋高层只有10栋左右主体框架完工。记者走访项目周边发现，同期开工的楼盘业主大多已经入住，藏珑项目工地大门紧锁，一片寂寥。

南阳藏珑项目现场 中房报记者秦龙/摄

“我们这批业主大多都是‘80后’，为了这个房子大家的生活发生了很大变化。有一个业主买房为了结婚，房子出现问题后结果婚也没结成；有一个业主买房打算与父母搬到一块住，结果现在房子没住上，父母也不在了。”藏珑项目业主黎明（化名）对中国房地产报记者说。

藏珑项目业主刘华德（化名）也感慨道“我当时买房时孩子已经2岁半（待入园），考察了附近的几所学校（买了房子），但现在我家孩子都上小学了，老二都这么大了，还在南阳到处租房子住。”

这是藏珑项目业主的众生相。按交房合同本应在2016年底前后住进小区的他们，这一拖过去了三年。

为何会造成这一局面？其实在藏珑业主们买房时就埋下了隐患。“当时，许多楼盘都是这样，先上车再补票，开发商也承诺了五证齐全”“开发商表示土地证已经出来，其他证件在办理过程中，很快下来。”藏珑业主刘华德表示，在楼盘手续不全的情况，多位业主踏入了这个“泥潭”。

问题的表象是手续不全，无法交房。事实上，问题根源牵涉到两家公司的土地过户问题。

南阳高新区房地产整顿办工作人员严晓云在接受中国房地产报记者采访表示，这块土地原属于金冠集团，由于资金链断裂破产处置了，金冠集团把土地通过以物抵债方式抵给了银行。随后，郑州市峪青置业有限公司（以下简称“峪青公司”）于2011年4月22日以1.85亿元竞拍取得南阳市工商银行“金冠以物抵债资产包”。峪青公司取得原金冠集团用地后原本可向国土部门申请办理土地过户手续，但因金冠集团应缴税款及滞纳金数额巨大，金冠集团无力缴纳，造成土地过户一直无法办理，这就进而造成土地证办不了。“土地证是第一关，没有土地证其他如规划、建设、预售等证也都没法办。”

针对藏珑项目问题，峪青公司南阳负责人孙书阁在接受记者采访时表示，“现在我们和政府商量不过户的情况下交纳土地出让金并办手续。目前我们的土地出让金已经交了一大部分了，由于容积率有调整，政府必须进行评估。只能等评估报告出来才能补交剩余出让金。”

“政府确实也做了很多工作、开了多次协调会。比如2018年，由高新区政府、市政府牵头就开了两三次协调会，也出了一些项目推进责任清单，但问题依然没有解决。”藏珑项目业主梁超伟（化名）坦言，“为了房子，我们到张衡街道办、高新区管委会、高新区信访办、市信访办（反映情况），不知跑了多少遍。”

土地过户问题在一直困扰着藏珑项目的同时新的问题又接踵而来。今年4月16日，藏珑项目部分房源与土地被郑州金水区法院查封。“我们到郑州金水区法院核实，工作人员告诉我们这是事实（部分房屋土地查封），有钱千万别往这里扔了。”藏珑项目业主黎明说。

“峪青公司土地与房产的确被郑州市法院查封了，因为峪青公司在郑州也有一些债务纠纷。”严晓云对记者说，针对房屋与土地查封问题，严晓云表示高新区管委会正在按着制定好的解决方案推进，“该宗土地及房屋因为峪青公司借贷未偿和工程款纠纷，其实是分别被郑州金水区、南阳市卧龙区等法院查封，目前南阳市卧龙区法院查封的房屋已通过协调置换了查封标的物，之前查封已售的房屋已解封；郑州金水区法院查封的土地及房屋，高新区管委会已向郑州金水区法院和处非办发函，企业正在对接协调，待债权人、法院、企业三方达成和解后解决查封问题。”

攻坚——“302政策”问题楼盘专项整治

宛信联纪【2019】3号文件中涉及藏珑小区的内容

“上个月，高新区管委会已经向市政府行文请示，把这个项目纳入南阳问题楼盘整治范围，纳入之后就会有些优惠政策，如‘302’政策中的按照当年开工时的基准地价评估后补交土地出让金。”严晓云说。

这对藏珑项目或许是个好消息。“到现在，这个项目土地价已经翻了好多倍，如果按着现在土地评估价缴纳土地出让金，峪青公司肯定也负担不起，优惠政策很明显有利于问题的解决。”严晓云还向记者表示，市政府为此也召开了信访联席会，专题听取了汇报，待市政府批复后，高新区将积极协调完善相关手续；二是峪青公司正在积极筹措资金，先以金冠公司名义完善有关规划建设手续，等项目盘活后预售环节再变更开发主体；三是按照市政府要求，设立专户，封闭运行，用于支付工程款，上缴税费，补交出让金，偿还融资款项等。

“专户已经开通，正在选择人来监管。项目应该说已经看到曙光了，政府成立帮扶小组，预计9月底把手续办完。”孙书阁对第三条设立专户推进情况向记者表示。但多位业主却向记者表示设立专户的事情相关部门至今还没有动作。

另外，值得关注的是，严晓云所说的“纳入南阳问题楼盘整治范围”指的是由南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部（以下简称“南阳房地产整顿办”）开展的‘302政策’问题楼盘整顿工作整治的范围。

“藏珑不在‘302政策’当中，在245个楼盘里。”藏珑项目业主梁伟超在接受记者采访时表示。

为什么未纳入‘302政策’当中？对此，严晓云解释，“当时，峪青公司竞拍得到的土地流程是合法的，所以没有纳入‘302政策’，但现在也将享受‘302政策’待遇。”

南阳房地产整顿办工作人员对中国房地产报记者说，“早在2014年，南阳就成立房地产整顿办，整治了三四年后解决了一部分问题楼盘。去年，又由南阳市政府办牵头抽调包括住建、国土、规划、房管、四个中心城区等各个职能部门人员共同办公。现在南阳房地产整顿办主要工作就是对‘302政策’中剩余的130个问题楼盘整治。目前剩余的130个问题楼盘已经解决了10个左右，其他的问题楼盘正在按部就班地走程序解决，只是没到终点而已。”

上述南阳房地产整顿办工作人员向记者透露，剩下的120个问题楼盘相对比较棘手。有些项目违反航空法；有些项目不遵从道路规划，超出规划红线；有些项目不遵循消防安全规定，消防通道无法进车。“这一部分楼盘大概有三四十个，将移交司法机关，依据法律法规强制处理。”

“剩下七八十个会在法律政策允许的最低限度下给予它们最大优惠条件。”上述南阳房地产整顿办工作人员表示。他举例说，“有些小区最初建的时候，开发商为了高额利润不按规划条件走；有的项目规划十几层的可以建到二十几层，导致验收时不合格。”

至于超建部分怎么办？上述南阳房地产整顿办工作人员表示，“现在已经造成既成事实的，市里相关文件的意思是尊重历史事实、找到政策依据，按照当时项目开工时间的地价，把超建部分的出让金补齐。这种情况的项目很多，比如锦润富邸二号楼，审批12层，实际建设27层，超建15层。”

上述南阳房地产整顿办工作人员提示，开发商按照当年的地价补交出让金后，后续手续的完成还需要一定时间。

中国房地产报记者注意到，早在2014年，南阳市就开展房地产市场秩序专项整治工作，出台‘302政策’，为302个问题楼盘建立了房地产整治项目台账。

五年过去后，南阳虽然解决了“302政策”中一半以上的问题楼盘，但剩余的120个问题楼盘依然是件棘手的事情。更令南阳市监管部门头痛的是新的问题楼盘的出现与由此带来的因问题楼盘而产生的信访难题。

破局——“245”个问题楼盘信访突出问题解决任重道远

南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚会议现场

不仅仅是藏珑、万家园桂花城小区业主加入到问题楼盘“信访队伍”中，随着部分问题楼盘搁置时间的延长，越来越多的业主向信访局等部门寻求问题解决方式。

针对问题楼盘信访突出问题，南阳市监管部门展开了“攻坚战”。近日，中国房地产报记者从南阳市房地产整顿办获得了一份2019年2月3日签发的《南阳市信访工作联席会议文件》宛信联纪【2019】3号文件，该文标题为：南阳市信访工作联席会议关于成立房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚专项领导小组的通知。

南阳房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚专项领导小组（简称“专项领导小组”）的成立，让南阳市信访突出问题的楼盘彻底摆在了公众面前的同时，也打响了南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚战。

上述文件（宛信联纪【2019】3号）显示，专项领导小组由市政府有关领导牵头，包括市政府办、市房地产整顿办、市住房和城乡建设局等16个部门成员组成。

这个由市政府牵头、16个部门组成的专项领导小组指导推动全市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚工作。专项领导小组成立不久，2月11日，按照南阳市人民政府宛政【2019】3号文件，南阳市人民政府印发了南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动实施方案通知。南阳市住房城乡建设局工作人员向记者证实了该文件的真实性。

通知显示，攻坚范围包括全市范围内在建、在售、已售的房地产开发项目，在开发建设、预售销售、物业管理等环节出现问题的楼盘。具体分类为：

（一）省信访工作联席会与交办及未列入市中心城区房地产市场秩序专项整治的问题楼盘；（二）市中心城区房地产市场秩序专项整治项目中未办结项目；

（三）农运会遗留问题楼盘；

（四）经济适用房问题楼盘；

（五）其他涉及信访的问题楼盘。

那么究竟有多少信访突出问题楼盘呢？当地官方媒体南阳晚报的报道内容给出了答案。报道显示，在日前召开的房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚会议上，通报了房地产领域问题楼盘整体情况，16个县区相关责任人接收245个问题楼盘信访突出问题化解交办函，时间节点为6月30日前。这245问题楼盘问题集中在6个方面：烂尾楼盘52件、拖欠工资44件、拆迁安置46件、产权交易60件、物业管理28件、手续不齐15件。

“‘302政策’中的问题楼盘与245楼盘有部分重叠，大概三四十个。”上述南阳房地产整顿办的工作人员对中国房地产报记者表示。

如此不难计算，截至6月30日，245个信访突出问题楼盘加上“302政策”中剩余的120个待解决问题楼盘（两者有重叠），南阳市待解决的问题楼盘的数量达到了300个以上。对于245个南阳信访突出的问题楼盘最新解决进展，中国房地产报记者曾来到南阳信访局了解情况（二楼为专项领导小组办公地），但未找到相关负责人接受采访。

为什么有这么多问题楼盘？一位南阳房地产市场研究人士对中国房地产报记者分析，“前些年，南阳房地产市场利润大，进入门槛底、启动资金又少，开发商也不按正常走手续流程、建设规划。在相关证件不全、没有预售证、建筑施工许可等证件情况下卖楼，后又去开发其他楼盘，这样一旦碰到个别楼盘出现问题，开发节奏一停顿，整个资金链就会出现问题。”

“当时（14年之前）南阳房地产市场非常火，但到了2014年，这个症结（问题楼盘）已经很严重（显现）了。”上述南阳房地产市场研究人士进一步分析，这也可以从侧面看出，地方城市为了城市发展是比较急功近利的，不是不允许出现一些错误，但要控制在适当范围内；业主也有一些原因，为了房子便宜，在明知五证不全的情况下和开发商签订合同，甚至部分合同存在严重不规范业主也不仔细看，有的合同甚至没有开发商违约条款，只有业主违约处罚条款。

这是由监管部门、开发商、业主共同创下的困局。“解铃还须系铃人”，困局的破解还需要多方坚持与努力，才能还市场一片清明。