哪些房企危险？那些被擦挂的房企

哪些房企危险？那些被擦挂的房企2016年，招商蛇口和华侨城联合拿下深圳会展中心地块的310亿元，打破广州亚运村255亿全国总价地王纪录。2015年，佳兆业集团总裁金志刚曾这样评价合作开发，“有钱的出钱，有地的出地，有经验的出经验，这样企业才能继续发展，在房地产后半场维持竞争力“。彼时，土地入股、合作建房，联合成立项目公司，商业、住宅分开操盘等合作开发模式，加速孕育了中国楼市的总价地王。合作开发模式从掌上明珠沦落为烫手山芋，合作项目问题层出不穷，合营联营投资产出迎难，究竟发生了什么？01房地产市场进入白银时代后，单打独斗走向联合开发是行业发展必然。早在2012年，万科2012年年报披露，当年万科新增的78个开发项目中，有47个属于合作开发项目。资料显示，从2013年开始，房地产行业频繁上演“中国合伙人“，合作开发被华润、万科、招商、保利等大牌开发商视为风险可控、效益最高的开发模式。

随着合作风险在行业引发更多的关注，“合作方排雷”将成为合作型房企一大重任。

近年来，为分摊资金压力与风险，合作拿地、合作开发发展模式常态化，不少房企也借助合作实现了规模突围。但随着行业盘整加剧、市场下行、行业资金链脆弱，合作红利明显减弱，投资收益也大不如前。

就拿我们四川拿得出手的几个企业，蓝光、领地等相继传出负面，德商、新希望地产也面临最为艰难的考验。据知情认识透露，德商和新希望的压力主要是合作项目被队友拖累，在合作名单上，记者看到了融创、花样年、佳兆业、旭辉、禹洲、蓝光、奥园…

2021年下半年以来，成都、重庆、昆明、佛山、武汉、南京、东莞、郑州等城市的在售楼盘中，因合作方拉跨导致质量下降、项目停工、延期交房、烂尾而引发业主维权事件频发。过去一年来，很多地产公司高管或创始人最主要的工作是和合作方讨价还价，更有甚者，违约方选择摆烂，拒绝沟通，守约方被擦挂。

合作开发模式从掌上明珠沦落为烫手山芋，合作项目问题层出不穷，合营联营投资产出迎难，究竟发生了什么？

01

房地产市场进入白银时代后，单打独斗走向联合开发是行业发展必然。早在2012年，万科2012年年报披露，当年万科新增的78个开发项目中，有47个属于合作开发项目。资料显示，从2013年开始，房地产行业频繁上演“中国合伙人“，合作开发被华润、万科、招商、保利等大牌开发商视为风险可控、效益最高的开发模式。

2015年，佳兆业集团总裁金志刚曾这样评价合作开发，“有钱的出钱，有地的出地，有经验的出经验，这样企业才能继续发展，在房地产后半场维持竞争力“。彼时，土地入股、合作建房，联合成立项目公司，商业、住宅分开操盘等合作开发模式，加速孕育了中国楼市的总价地王。

2016年，招商蛇口和华侨城联合拿下深圳会展中心地块的310亿元，打破广州亚运村255亿全国总价地王纪录。

2020年，香港置地联合体拿下上海黄浦江南延伸段28个地块，斥资310.5亿元，成功问鼎内地“总价地王“。

合作开发，并不是上海的特产。在成都楼市，“合作开发”的项目也不在小数。中海与信和联合开发的中海国际社区，新鸿基、恒基兆业、九龙仓联手开发成都ICC，万华地产和郎酒集团联合开发的麓山国际社区、麓湖生态城，堪称成都楼市代表作。

2020年，随着房地产“三道红线“政策出台，越来越多房企选择抱团取暖，联合拿地或股权合作成为主流模式。近年来，龙湖牵手首开、保利万科联姻，新希望联合旭辉，先后打造了多个叫好又叫座的项目。据龙湖地产相关负责人透露，合作开发具备多重优势。一方面，合作拿地帮助房企撬动规模增长的同时减少投入资金，降低市场风险；另一方面，可以发挥各自的长处，为双方创造更高的投资收益。

短短两年，合作开发模式就从掌上明珠变成了烫手山芋。

02

近日，成都本土实力房企德商地产和南京朗诗地产联合开发的“麓湖熙华天玺”遭遇业主维权。工商资料显示，该项目开发公司是成都德商荣达置业有限公司，朗诗持股60%，德商持股40%，项目总占地93亩，分为南北两区开发，北区已交付，南区本应在6月底交付。据业主透露，从目前施工进度来看， 6月南区肯定交不了房。对已交付的区域，有部分需要整改的事项，但是整改推进缓慢。

德商作为成都楼市本土实力房企之一，近年来先后打造了“天玺“”天骄“”天悦“三大产品序列，其中，天玺是三大产品序列中最高端的产品线，也是德商品牌名片的代名词。数数光是今年上半年交付的两个天玺-锦江天玺和国宾锦麟天玺，就是业内高端项目交付代表作，成都很多高端购房者都以“天玺”的外立面、精装、园林、会所作为参照标准，可见市场口碑极佳。为什么德商在熙华天玺项目上选择陡降品质自砸招牌呢？

据知情人士透露，主要原因是朗诗地产集团总部在南京，目前集团资金紧张，不愿意返投资金在成都市场，不愿意保成都项目的交付，从而导致熙华天玺项目账面资金出现缺口无法按时完成项目内装和南区的按时交付。

4月28日，朗诗地产发布2021财年年报。公司在2021年1月1日-2021年12月31日实现营业收入80.76亿元，同比下降10.19%，归属母公司净亏损7.78亿元，亏损同比扩大673.08%，基本每股收益为-0.17元。5月18日，标普将朗诗绿色地产有限公司评级展望从稳定调整为负面。同时，标普确认了“B”长期发行人信用评级，以及公司未偿高级无抵押债券“B-”长期发行评级。

一位资深同行透露，目前集团资金链非常紧张，不可能给成都公司提供资金支持。作为项目开发商股东之一的德商，就成为了购房者手中的”最后一根救命稻草。德商内部又不敢单方面按股比继续投入，担心朗诗暴雷后“撂挑子”，把供应商和合作债务全部转移到德商身上，德商也是有心无力，有口难辩，实在无奈！

事实上，被合作方拖累的四川本土房企不只是德商。

今年3月，新希望出手全资收购与正荣地产合作的佛山金洲府项目。4月，新希望再次出手收购昆明锦麟峯荟50%股权，雅居乐退出，项目从联合开发变成新希望“单独操刀”。“现金流再稳健的企业都无法应付队友集体倒下的局面”，行业资深人士陈彬透露，目前，新希望地产在武汉、重庆的合作项目陆续陷入僵局。

新希望和禹洲合作的禹洲新希望雍禧兰台项目，被当地媒体称之为2021年武汉楼市的“下跌王”。公开消息显示：2021年5月，项目首次取得预售证，高层备案均价突破2万元/平，叠拼备案均价35000元/平；9月底，项目再次取证，高层、叠拼备案均价双双下降，而且，叠拼备案均价下降了6000元/平。事实上，近期，媒体报道透露，禹洲拟将武汉四个项目打包甩卖，深度洽谈的是华润。

据克而瑞消息，今年3月，旭辉集团遭瑞银下调评级，主要原因即在于合作方风险暴露。截至2021年底，旭辉集团境内住宅项目共355个，其中100%持股项目仅有70个，各种不同形式的合作项目占比达到8成。根据旭辉集团披露，目前涉及发生债务展期合作方的合作项目达到21个。

机构人士透露，在中央强调保交付的政策下，资金链稳健的企业和资本市场都在逐步加强对合作项目的风险评估。合作方的暴雷会引发对方企业的品牌受损、销售遇阻、利润亏空、业主维权等，守约方将承担更大的连带压力。

03

初步统计，4月以来，全国已经有超过120个城市出台了救市政策，但购房者的信心依然低迷。可以预见的是，后续还会有更多房企出现债务违约问题，合作开发的项目会成为业主维权的重灾区。

那么，购房者如何规避风险呢？力道广告董事长朱亚给了三个建议。

第一， 选资金链稳健的房企，最好是国企、央企和头部上市公司。例如：中海、中建、华润、保利、万科、龙湖、中铁建等。

第二， 选择本土实力房企开发的项目，他们开发规模不大，熟悉本地市场，但前提是了解他们的负债情况，负债率超过70%一律不考虑。

第三， 买现房或二手房。这类型房子最大的好处是风险看得见，装修怎么样，户型有没有瑕疵，园林绿化如何，所见即所得。更重要的是，即便是开发商后期暴雷了也不至于买烂尾楼。