苏州未来楼市走向：价值可能会迟到

苏州未来楼市走向：价值可能会迟到配套上，太湖度假区的资源配套也在不断升级。商业有在建大体量商业，邻里中心和商业街等，板块居民生活便利。基础教育医疗上也有规划在逐渐落地，不断扩充教育和医疗资源。板块虽然是刚需板块，但环境优美，生态资源丰富，加上品质豪宅开发商入驻，板块房产品质较高，产品力优秀，可以说是刚需价格的“改善盘”，板块居住舒适度高，地铁出行便利，比较适合刚需长持自住。苏叔：你好，太湖度假区在苏州一直市场预期不高，楼市行情热不起来，但是近期5号线和中环子胥快速路的开通，极大便利了板块交通，区域与主城联系也更加紧密，提升了板块价值，加上板块内商业、医疗和教育资源的不断发展，板块未来发展向好。太湖度假区在长三角一体化进程中扮演着重要角色，也在苏州十四五规划中作为重点打造区域，板块自身拥有丰富生态自然资源，有优质文旅产业，另一方面又积极发展互联网经济，建设高科技生态园，打造产城融合宜居宜业的科创高地，规划能级较高，未来发展

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，我前几年在胥口买了一套新房，当前胥口房价不高，成交量也不多，一直等5号线通车希望情况会好转，5号线通车应该是非常利好胥口板块的，请问胥口未来的发展潜力怎么样？有没有升值空间呢？

回答：你好，胥口板块临木渎、太湖和太湖度假区等板块，区位优秀，生态环境资源丰富，交通便利，而且房价不高，是苏州刚需青睐的板块。产业上，胥口产业密集，是苏州工业重镇，产业实力较强。商业上，胥口商业配套尚不完善，已有商业规划，但需要时间完善和成熟。教育医疗上，胥口目前教育资源不多，未来质量与数量会进一步提升，医疗资源较为匮乏，但可以共享木渎的配套。交通条件在不断改善，5号线、6号线延长线以及中环、高速公路口等，交通出行非常便利。总体上板块配套稍有不足，但交通便捷，适合刚需上车。

提问：苏叔，你好，高铁新城附近的渭塘镇有轨道交通的连接，发展潜力是不是比较大？打算在这边投资一套房子，您觉得可行吗？目前这里现在在售的楼盘有哪些?周边配套怎么样？

你好，渭塘镇有两大交通利好，一个是地铁2号线的延伸，另一个是S4号线。交通线的建立直接影响着板块内新房项目的发展 房价均价在2w/平左右。环境优美，有着丰富的商业资源，沿街商铺档次较高，享有优质的教育资源，多所学校正在建立，配套设施比较完善，后期还会发展升级，交通非常便利，未来将成为重要的交通枢纽，且距离高铁新城板块较近，有着巨大的发展空间。观望的人群应在交通线尚未建立、价格还未上涨时可以出手。

提问：苏叔，你好，坐标苏州，我毕业五年了一直在苏州工作，在吴中区工作，无房刚需，明年结婚，和女朋友打算买一套房子作为婚房，太湖度假区的环境很好，希望在这个板块置业，请问太湖度假区发展怎么样？适合自住吗？

苏叔：你好，太湖度假区在苏州一直市场预期不高，楼市行情热不起来，但是近期5号线和中环子胥快速路的开通，极大便利了板块交通，区域与主城联系也更加紧密，提升了板块价值，加上板块内商业、医疗和教育资源的不断发展，板块未来发展向好。太湖度假区在长三角一体化进程中扮演着重要角色，也在苏州十四五规划中作为重点打造区域，板块自身拥有丰富生态自然资源，有优质文旅产业，另一方面又积极发展互联网经济，建设高科技生态园，打造产城融合宜居宜业的科创高地，规划能级较高，未来发展势头强劲。

配套上，太湖度假区的资源配套也在不断升级。商业有在建大体量商业，邻里中心和商业街等，板块居民生活便利。基础教育医疗上也有规划在逐渐落地，不断扩充教育和医疗资源。板块虽然是刚需板块，但环境优美，生态资源丰富，加上品质豪宅开发商入驻，板块房产品质较高，产品力优秀，可以说是刚需价格的“改善盘”，板块居住舒适度高，地铁出行便利，比较适合刚需长持自住。

提问：苏叔，你好，苏州本地人买房，已婚家庭三套房，已经没有购房名额了，但是还有一笔资金闲置，打算投资，公寓是不限购的，所以想问一下啊公寓能不能买呢？很多人都说公寓不要碰，但是我觉得公寓出租租金还是很可观的。如果买公寓的话可以给我一些购房指导吗？

苏叔：你好，一些想买房但苦于房价太高很难上车的购房者，可能会考虑相对价格更便宜的公寓房，但是除非不得已，我们不建议选择公寓。公寓是商业用地，土地性质和住宅不一样，权益也要少很多，产权只有40年，贷款年限短、利率高、水电费以及税费都比住宅高。相同的总价下，购买、持有和出让公寓的成本都比住宅要高。而且公寓的市场并不好，在苏州二手市场上除了园区带学区性质的公寓，其他板块都成交数据惨淡，周期长，成交均价较低，供大于求。

购买公寓的价值在于长期持有出租，或者预算非常有限的年轻人购买公寓自住，所以公寓不是不能买，而是要选择租售比高、有收益价值的公寓。实在要选择公寓时，要尽量选择总价低，投资回报率高的，地段要选择在城市核心，有产业支撑且交通便利的区域，产品要尽量品质高，较为稀缺，避免同质化过高，还要有核心竞争力，如拥有独特生态环境资源。最后城市的选择也很重要，买公寓也和住宅一样是看城市发展前景的，寸土寸金的一线城市公寓也更值钱。