天津哪个楼盘涨了？首次亮相面积惊人
天津哪个楼盘涨了？首次亮相面积惊人如今葛沽板块的出现，给这部分刚需人群提供了一个新选择，甚至可以说是更好的选择。 当然板块之间是有房价梯度的，但如果预算在单价万元、总价100万左右，能选择的就只有八里台、天嘉湖、北闸口、小站这4个板块。 葛沽位于天津大道主轴上，西邻咸水沽，东临塘沽湾，是津南区唯一坐落在滨海新区的建制镇。 这个板块可以说是一个功能区，是天津市区通往滨海新区的交通要冲。 对于将买房范围划定在津南区的购房者来说，可以有这些选择：海教园、咸水沽、八里台、天嘉湖、北闸口、小站。
2月14日，天津市规划局公示了5个新规划，全部来自津南区葛沽板块。
这对现有楼市格局将是一次“冲击”，因为葛沽的崛起代表天津环城又多了个1万 的刚需大板块。
01
重新认识葛沽
葛沽位于天津大道主轴上，西邻咸水沽，东临塘沽湾，是津南区唯一坐落在滨海新区的建制镇。
这个板块可以说是一个功能区，是天津市区通往滨海新区的交通要冲。
对于将买房范围划定在津南区的购房者来说，可以有这些选择：海教园、咸水沽、八里台、天嘉湖、北闸口、小站。
当然板块之间是有房价梯度的，但如果预算在单价万元、总价100万左右，能选择的就只有八里台、天嘉湖、北闸口、小站这4个板块。
如今葛沽板块的出现，给这部分刚需人群提供了一个新选择，甚至可以说是更好的选择。
葛沽在天津楼市中鲜有发声，也是一个被忽略的板块，很多人都觉得它在津南区的排位似乎是最末端。
但其实不然，按照最新规划以及葛沽目前的动作来看，未来板块的“质素”排序应该是这样的：
海教园（按地理位置划分）> 咸水沽 > 葛沽 > 八里台 > 天嘉湖、北闸口、小站。
为什么？先来看最新规划。
02
最新规划
此次公示的片区位于天津大道以北，海河以南；东至津南区与滨海新区交界处；西至葛沽边界。
整体分5个地块，以低密的居住用地为主，同时包含商业、工业、教育用地等。
地块1
地块1目前有居住区盘沽馨苑、葛沽第三小学。
整体格局采用“住宅包围配套”的形式，地块中心片区规划为商业用地和公共用地，围绕着中心片区，四周规划为住宅。
今年1月9日，和泓在该地块内摘得2宗地块，成交楼面价分别为4714元/平米和4791元/平米，容积率1.0-1.5，其中一宗地块要求配建14班幼儿园。
和泓的速度之快令人瞠目，项目大致规划已出，案名为和泓葛沽湾首府。
以7层洋房为主，户型为70-142平米的2-4居，均价12000元/平米左右，预计6月底开盘，现售楼处已开放。
和泓葛沽湾首府
和泓的进驻给葛沽板块的崛起打响了第一枪。
2018年10月31日，中铁建设摘得葛沽镇两宗还迁地块，位于该地块东侧，均纳入津南区棚户区改造定向安置商品房项目。
全部用于葛沽一村、二村、三村居民的还迁，由津南区政府指定的天津葛城伟业投资有限公司回购，住宅回购价格为8800元/平米。
中铁建还迁地块
除了现有的葛沽第三小学外，地块内还规划有小学、中学各一所。
此外，还规划有社区体育运动场、居住区公园、社区养老院、老年人活动中心、公安派出所、司法所、菜市场、邮政局、社会公共停车场等。
地块2
该地块有个特殊区域——保护区，位于紧邻海河的位置，主要定位是依托妈祖文化和漕运历史风貌的民俗文化区，保护区内有天后宫。
地块内规划有住宅用地、商住混合用地、公共用地、商业用地。除了现有的葛沽第一中学、葛沽实验小学以外，还将再建一所中学。
此外，还规划有菜市场、社区体育运动昌、居住区公园、社区养老院等生活配套。
地块3
该地块是葛沽示范镇，也是目前居住区集中地。
目前有慈水园、泽水园、荣水园等社区，根据规划来看，未来不会再增加居住用地。现场空地被规划为一类工业用地。
地块4
该地块场地清平，从规划来看，地块被拆分的十分“规整”，将“釜底抽薪”成为一个全新的居住区。
地块中心位置主要规划为商业用地、公共用地，两侧位置规划有居住用地，也是采取“住宅包围配套”的格局，地块西侧有海河分支的水域。
除了现有的三合小学，还将再建小学、中学各一所。
另外，还规划有养老院、公安派出所、社区体育运动场、居住区公园、菜市场、社会公共停车场等生活配套。
地块5
该地块东侧已至津南区边界，沿天津大道一路向东即为滨海新区塘沽湾。
地块西侧集中规划为住宅，同时将配建菜市场、社会公共停车场，东侧规划为大面积的防护绿地。
地块6
除了此次公示规划的5个地块以外，下图中的地块6在2018年10月就已公示了规划。
该地块与地块5“异曲同工”，西侧为住宅用地和商业用地，并规划有3所幼儿园、1所中学和1所小学。
同时还有养老院、托老所、邮政所、菜市场、居民活动场地等。东侧规划为大面积防护绿地。
地块5和地块6已经位于津南区和滨海新区交界处，从西外环高速向津南区辖内2公里区域都规划为绿地。
03
葛沽楼市
板块不动，楼市不起。
葛沽目前还没有新房项目，完全是二手房市场，且比较单一，基本都以还迁房为主，社区硬件条件都很一般。
只有泽水园和福海园属于大产权，均价9400元/平米左右，其他小产权二手房价格在5000-7000元/平米。
目前中建已经与葛沽政府签约了一级整理，土地市场开始启动，和泓葛沽湾首府是板块内亮相的第一个商品住宅。
未来葛沽板块还将出让大量的土地，已经公示的6块地总面积约1800万平米，其中包含住宅用地约60宗，约700万平米。
目前地块内现场基本清平，已经具备土地出让条件，预计接下来一段时间，葛沽将迎来一波儿土地成交高峰，也将成为津南区一个新的聚焦点。
公示规划地块的部分现场
04
综合指数
对于环外区域来说，启动一个新板块并不足为奇，甚至有些还没有进入成长期就已被pass掉。
但葛沽不同，这是一个值得刚需购房者去关注的板块。
01 位于主轴线上
很多人都认为，天津的发展向西南偏移，这没问题，但仅是针对中心主城区来说。
天津毕竟是一个“双城”，宏观发展方向一定是中心主城向东南串联起滨海主城，海河沿线就是城市发展的主轴，而葛沽板块恰好位于主轴上。
不可否认，板块能否顺利崛起，很大程度决定于ZF的导向。在这之前，板块的“出身”很重要，只有顺应大势潮流，才能有立足空间。
津南区的八里台、天嘉湖、小站、北闸口这些板块都不具备这样的条件，它们的位置都是偏移城市发展主轴的。
02 全镇预规划
有些板块的“出生”默默无闻，有些板块的“出生”含着金汤匙。葛沽板块岁说不上有“金汤匙”来加持，但也绝不是默默无闻。
葛沽在整体启动之前就已有了全镇预规划，无论是住宅、商业、教育还是生活配套的大框架已搭好。
这就很好的规避了环外板块一个“常见病”：无序发展。
至少发展基础已经打牢，可以对标津南区的八里台镇，至今都没有一个全镇预规划版图，没有框架的圈定，发展只能是“随走随看”。
目前中建已经与葛沽政府签约了一级整理，想必也将会在葛沽复制塘沽湾的开发模式。
03 形成价格梯度
从目前和泓葛沽湾首府的价格来看，葛沽板块高层价格约1万/平米，洋房约1.2万/平米。
这就在津南区天津大道沿线形成了完美的价格梯度。
葛沽西侧紧邻国家会展中心、综合商业服务区、世界博览园这三大重点片区，之间以屏障区分隔开，现屏障区的绿植已基本栽种完。
2018年12月，国家会展中心平衡地的规划已经公示，详见《厉害了 天津祭出＂高逼格＂全新大板块!》，其中含有大面积的住宅用地。
国家会展中心的住宅“等级”将对标海教园，高层价格应该在2万/平米左右。
葛沽距离国家会展中心直线距离仅6km，可新房单价却每平米相差1万元。
葛沽距离咸水沽直线距离同样也大约6km，单价每平米相差4000元。
如果以国家会展中心为起点，说不定会有买房人弃咸水沽而选葛沽，毕竟多走3km，单价就能相差4000元，100平米的房子总价就相差40万元。
葛沽的价格梯度线是很“诱人”的。
当然，目前咸水沽区域发展相对完善，葛沽还无法与其抗衡。
最受威胁的区域是八里台，在与葛沽新房价格差不多的情况下，距离、配套等都不占优势。
可以预见，葛沽的崛起，将直接截胡八里台。
04 交通条件
葛沽板块最大的优势之一是位于天津大道沿线。
天津大道西侧直达中心主城河西区，东侧连接滨海新区，路网很通顺，道路的城市界面也不错。
虽然葛沽距离市中心相对于八里台核心区远了4km，但八里台只能走津港公路到达市区，路上大货车较多，城市界面也差了些，实际上并没有天津大道来的通顺。
另外，天津地铁Z1刚好沿天津大道途径葛沽板块，可以快速联通市区和滨海新区，葛沽“挑扁担”的角色就更加明显了。
天津地铁Z1线（又名天津市域1号线）设计规划为：
连接南部新城及双城区，形成海河南岸的快速客运主通道。
沿线主要经过子牙产业园、静海新城、团泊新城、南站、文化中心、天钢柳林地区、海河教育园区、津南新城、葛沽、响螺湾、于家堡及未来的生活贸易港区等重点发展区域。
目前Z1线预计2025年正式通车。
05
下一个热点
葛沽板块的首批购房者会是当地有改善需求的居民，后期将会以市区外溢刚需为主。
首期出让的宅地容积率不超过1.5，比较低密，之后的容积率会有所上调，这是新板块的必经之路。
如今津南区只有两大热点板块：海教园（按地理位置划分）和咸水沽，但对于24K纯刚需来说，有可能会选择八里台。
葛沽的崛起将截胡八里台，在合理的价格梯度下，给刚需购房者提供了一个“质素”更高的新选择，它也将成为津南区的第三大热点板块。
