瓯海大道大西洋银泰城：荣安以10.9亿竞得瓯海大西洋银泰城西侧地块
瓯海大道大西洋银泰城：荣安以10.9亿竞得瓯海大西洋银泰城西侧地块整体上，地块距离备受追捧的中心区略远，周边小界面颜值不够高大上，但由于近邻银泰城，带大型超市，生活便利性还是很OK。银泰城正北面隔瓯海大道是17年神盘“万科中梁新都会”，正东面隔景屿路则是德信大悦湾及德信酒店。地块位置地块位于娄桥街道吕家降村，详细四至东至规划东三条路，北至瓯海大道，西南两面为钱汤河。地块东面过一个红绿灯，直线距离约300米左右是大西洋银泰城，这也是瓯海中心区标志性商业综合体之一。
瓯海涉宅土拍姗姗来迟。
今早三溪片区瓯海中心南单元A-02地块吸引了荣安、阳光城、华鸿、国鸿&中梁&大发等4家房企参与。最后由荣安以10.9亿元竞得，住宅楼面价约11244元/㎡。
参拍房企数量相比近期土拍（瓯北王家坞、瓯江口、中央涂等）明显锐减。
有内幕称，原先意向报名单位远不止4家，但因该地块涉及到商业代建，关于土地增值税计算口径有异议，筛掉不少，原因一两句话说不完，但归根到底还是成本与售价、利润之间的权衡。
地块位置
地块位于娄桥街道吕家降村，详细四至东至规划东三条路，北至瓯海大道，西南两面为钱汤河。
地块东面过一个红绿灯，直线距离约300米左右是大西洋银泰城，这也是瓯海中心区标志性商业综合体之一。
银泰城正北面隔瓯海大道是17年神盘“万科中梁新都会”，正东面隔景屿路则是德信大悦湾及德信酒店。
整体上，地块距离备受追捧的中心区略远，周边小界面颜值不够高大上，但由于近邻银泰城，带大型超市，生活便利性还是很OK。
交通方面，地块北邻瓯海大道、南靠温丽高速，出行便捷，但“劣势”同样突出，西北面是菜篮子批发市场，周边出入以大货车为主，噪音从三面（北、西、南）夹击，未来居住舒适性会大打折扣。
地块详情
地块总用地面积46097㎡（折约69.1亩），出让用地面积41442㎡（折约62.2亩）。
地块计容建筑面积约138290.7㎡，其中计容建筑面积41487.2㎡的商务办公由瓯海区政府回购专项用于瓯海区范围内拆迁安置户的安置，回购价格为6401元/㎡。（安置房建设费用以5500元/㎡包干计算再加上901元/㎡的楼面地价）
最后地块出让可售部分计容建筑面积约93616.5㎡。
楼面价计算公式为：
可售部分楼面价=（地块总价-政府回购安置用途建面*政府回购地块楼面价）/可售建面。（政府回购安置地块楼面价以政府文件为准，取901元/㎡）
则起始楼面价：（9亿元-41487*901元）/93616.5㎡=9214元/㎡
地块封顶总价11.7亿元，可售部分封顶楼面价12099元/㎡。
瓯海中心区南单元上一次涉宅用地出让是君悦339项目，该项目因包含约339米的超高层建设，楼面价不具有常规逻辑上的参考意义。
2018年末世茂以近乎底价竞得瓯海中心区南单元E-10地块，楼面价约10570元/㎡。目前南单元“地王”应当是17年1月13日德信竞得的瓯海中心南单元B-35地块，也就是德信时代公园项目，楼面价约11638元/㎡。
综上，考虑本宗地块的位置和周边环境，成交楼面价合理。
区域市场
目前瓯海中心区在售项目2个君悦339(在售均价约24038元/㎡），19年爆热神盘，小区总4幢，开一罄一，仅剩2幢未开（约4.1万方），世茂璀璨澜庭（在售均价约21716元/㎡），尾盘状态，剩余在售以大户型为主（约1.6万方）。
待售项目1个时代瓯海壹品，中心区北单元的地王项目，楼面价约16458元/㎡（计幼儿园成本）。
小区是“商品房 安置房”混搭，可售部分约17万方，户型定位建面约89-139㎡。小户型起步，总价相对低，可选产品多而全。
总体上，瓯海中心区南北单元算上本宗地块合计可向市场供应约32万方。
2019年瓯海区新房成交量在60.6万方左右。
32万方VS60.6万方，瓯海中心区去化竞争压力不小，但略好于鹿城牛山、城西中央涂一带。
地块简评
1、 地块临近高速、批发市场，受噪音影响较大
地块北面菜篮子批发市场，西面高速路口，来往车辆噪音影响较大，地块周边城市界面一般，对非地缘客户来讲“首次印象不佳”。加分项在地块东面与银泰百货不远，能满足日常娱乐、休闲等需求。
2、 地块呈三角形，考验开发商后期规划
地块总占地面积约69亩，两面环水，体量中等，容积率≤3。各项条件单拿出来，能做出品质感，但是地块呈三角形，规整性稍差。
3、 产品定位和售价预期：结合上文提到的噪音、地块不规整等因素，未来产品、户型定位不宜过高、大，圈哥认为大体会以刚需上车小户型和紧凑初改房为主。
在北单元“地王”项目都做部分建面约89㎡小户型的定位来看，本地块不排除会有类似产品，甚至还能再往下压一压的可能。
至于售价预期。先看可参考的对象，距离项目最近的商品房“万科中梁新都会”，19年新交付，品质尚佳，目前高层二手房大部分挂牌价在2.37-2.60/㎡左右，前段时间成交一套小户型价格在2.4万/㎡出头。
从今日参拍开发商拿地的态势来看，圈哥估摸着与万科中梁新都会目前硬挺的对外报价有一定联系。
板块内地段条件更好的君悦339含装修2.6万/㎡，世茂璀璨澜庭含装修2.3 万/㎡。而最终的拿地楼面价已经决定项目未来售价贴近世茂璀璨澜庭的在售价。
