南京哪个区域房价最低？南京这三类小区不要轻易买

南京哪个区域房价最低？南京这三类小区不要轻易买小区最近成交的房源是在2019年12月底的时候，一套户型60㎡，单价仅售2.4万/㎡。龙苑新寓位于秦淮区，距离地铁3号线雨花门站较远。小区是个体量不大的安置房，由六栋多层楼组成，共332户。3、户型奇葩，有明显不利因素的二手房。01不涨反跌！龙苑新寓环境好、门禁严，房价却不及3年前

前两天我们平台发布了一条稿件：正在热卖！疫情之下，南京这三类二手房更“吃香”里面根据最近的二手房市场行情，总结了三类比较“吃香”的二手房源。其三个特点分别是：土拍市场的带动、学区属性和环境良好的小区。

而在近期的二手房市场中，我们也不难发现，比较难卖的二手房特点也是异常明显：

1、没有学区光环的安置房；

2、环境较差，缺乏管理的老小区；

3、户型奇葩，有明显不利因素的二手房。

01

不涨反跌！龙苑新寓环境好、门禁严，房价却不及3年前

龙苑新寓位于秦淮区，距离地铁3号线雨花门站较远。小区是个体量不大的安置房，由六栋多层楼组成，共332户。

小区最近成交的房源是在2019年12月底的时候，一套户型60㎡，单价仅售2.4万/㎡。

而同小区的相似房源，在2017年5月的时候，成交单价就已经稳定在2.6万/㎡以上，有的甚至高出3万/㎡。

从图片上来看，17年5月成交房源与2019年底成交房源装修情况大致相似。3年过去，同小区户型一样，装修情况大致相似的情况下，房价竟然还跌了2000元/㎡？

前段时间同事前去实探发现，小区刚被翻新一年时间，内部环境良好，干净整洁。

不仅如此，小区监控措施到位，单元门安保严格。小区的单元门紧闭，进门也需要刷卡打开。

楼间距较宽，且楼栋最高7层，充分保证采光。

整体来看，小区在南京众多安置房中还是不错的，物业也是街道代理，维持在现在这种程度基本全靠居民自觉。

关于房价问题也向附近中介咨询，得知主要因为该小区是动迁安置房，房龄又偏老，虽然翻新之后环境还不错，但是买房人一般都很少考虑这边。

再加上小区有的户型面积实在太小，居住起来不舒适，所以卖不上价格。“不过近期南部新城的楼市比较火热，关注度比之前高很多，近期挂牌的房源也都在3万以上，业主对小区未来的房价还是比较乐观的，2万多的单价今年是不可能有了。”

龙苑新寓目前在365网站挂牌均价3万 /㎡，有不少甚至挂到3.5万/㎡的价格。小区随着板块整体的价格上涨也带动上涨一波。不过小区相对其他的商品房上涨幅度还是比较缓慢的。

其实，从全南京安置房的房价格局来看，没有学区光环的，价格上涨基本都是比较缓慢。比如油坊桥片区的拆迁安置房，大量安置房聚集在一起，每个体量都极大。即使可以和河西商品房享受同区域利好，但是房价天差地别。

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近20年房龄！户型过时、物业差，小区房价几年没波动

湖心花园小区体量不大，共13栋800多户人家，差不多是2000年前后建成的房子，至今也有近20年的房龄，是个名副其实的老小区了。目前在365二手房上挂牌价为35017元/㎡，从房价走势图可以看出已经好几年没什么变动了。

从365淘房可以看出，这边3室的房源总价基本在380万以上。

小区位于水西门大街与湖西街交界处，地理位置优越，交通便捷，周边配套齐全，生活很便利。

据中介透露，这边小区房价涨不上去最主要就是房龄太老，小区没有电梯，户型和现在的新房相比缺少舒适度。最重要的是，南京老小区环境比较糟糕，物业和绿化都是不尽人意。

就在前段时间同事实探发现，小区有着南京大多数“老破小”的通病：私拉电线、车辆乱停、门禁不严，陌生人可自由出入......一些缺点在小区内随处可见。

小区几乎没什么绿化，很多地方是光秃秃的干草坪。还有很多建筑垃圾堆放，无人处理。

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户型奇葩、近公墓！曾经降价70万，无人问津

近期南京楼市焦点逐渐从河西和江北核心区转向南部新城，不少人开始关心南部新城的二手房市场。就在近期我也发现，南部新城旁的丽景华庭成交一套房源，单价仅仅2.5万/㎡，而相同户型2016年单价就已经逼近2.5万/㎡。三年过去了，房价几乎没涨。

据中介透露，小区房价涨不上去最主要的原因是户型短板明显，部分户型呈现倒U型，整体采光情况不是很好，通风上也会有一定影响，这对大部分习惯南北朝向，户型方正的购房者来说，接受不了。

从外部看这类户型更为直观，整个楼栋呈现内卷的效果。

此外，除了户型方面的因素，造成房价差距较大还有一个重要原因，贴近小区西侧的地方，有一个公墓。

2016年的时候，曾有多篇文章报道，靠近公墓的几栋房源，有业主降价70万卖房也无人问津。

那时，房源外栽种的树木还刚刚栽种，窗外的“风景”一览无余。

虽然目前小区外部栽种的树木已经渐渐长大，再加上靠近公墓的几栋楼是多层，楼层普遍不高，一定程度上可以隔绝掉直面公墓的冲击感。

但据附近中介说，有些客户还是比较介意这个问题的，也能够理解。

丽景华庭位于秦淮区，地铁3号线卡子门附近，属于南部新城板块，对面就是南部新城的核心区大校场，小区西面是南京金陵华侨永久墓园，目前挂牌均价34243元/㎡。

“今年来南部新城楼市比较火热，整体来看二手房价格都在上涨，小区也会受板块影响有一定的涨幅。”中介透露小区最近情况。可以看出，近期挂牌的小户型房源总价在300万左右，单价基本到达3.5万/㎡以上。

写在后面

从近期的二手房成交房源来看，近期比较难卖的房源，总结一下就这三类：没有学区的安置房、环境差缺乏管理的“老破小”、地理位置上有不利因素！

在买二手房时，其实很多人更注重的是户型、地段问题，但是往往把房龄给忽略了，一些二手房房龄太老，没有学区优势的情况，银行会担心房子的流通性，对办理贷款上有一定影响。另外，土地使用年限和房屋保值上也会产生或多或少影响。

另外，小区环境差的房子就意味着社区景观的匮乏和居住氛围的匮乏，也就意味着大概率只能吸引绝对刚需客户，客户面不够宽泛，而且瞄准的又是购买力薄弱，对价格极为敏感的刚需客户，后期的溢价力可能会受限。

最后，在购买二手房时提醒下大家，对于小产权房慎入，由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。

目前，小产权房的建造与交易均不合法，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护，全国不少地方都在清理小产权房。