贵阳综合体的商铺是怎么卖的（突然蹿红贵阳的独立商铺）
贵阳综合体的商铺是怎么卖的（突然蹿红贵阳的独立商铺）值得注意的是，由于独立产权式商铺的面积一般较大，因此它的总价较高，有的黄金位置的独立产权商铺，其总价常常达到数百万元。价格方面，记者了解到，贵阳市在售的独立产权式商铺的价格并非很高，产品的价格主要取决于周边环境、配套设施、人流量、地理位置等因素，目前贵阳观山湖区的独立产权式门面的均价在2.5万元每平左右，南明云岩两区的均价在3万元每平左右。为此，资深房地产人士分析梳理了目前贵阳的商铺特点，特别是“独立门面”的市场前景和利弊，希望对广大投资者有所帮助。记者了解到，进入今年以来，贵阳的独立产权商铺销售有明显的上升趋势。据某房屋中介公司负责人介绍，今年1-5月，贵阳的独立商铺销售额相比去年至少有20%以上的增长。而据贵阳市双龙、观山湖区的多家房开公司负责人介绍，今年他们公司旗下的独立产权商铺，销售也呈现出量价双升的情况。相对于商场铺位、社区商业，独立产权式商铺明显呈现出火热趋势。
提到商铺，很多人的第一反应便是那句老话——“一铺养三代”。
记者近日走访市场时发现，除了传统的商铺投资外，贵阳房地产市场上涌现出了不少“独立商铺”形态的产品，备受消费者追捧。
以观山湖区某楼盘推出的“独立商铺”为例，虽然价格比一般的商场商铺贵了接近三分之一，但该产品一经推出，300多个单位便销售一空。
确实，商铺虽然投资成本较高，但回报稳定，早先时间为许多投资者带来了丰厚的回报。但近年来，在互联网购物快速发展的冲击下，“以铺养人”的风险正变得越来越大。
为此，资深房地产人士分析梳理了目前贵阳的商铺特点，特别是“独立门面”的市场前景和利弊，希望对广大投资者有所帮助。
记者了解到，进入今年以来，贵阳的独立产权商铺销售有明显的上升趋势。
据某房屋中介公司负责人介绍，今年1-5月，贵阳的独立商铺销售额相比去年至少有20%以上的增长。而据贵阳市双龙、观山湖区的多家房开公司负责人介绍，今年他们公司旗下的独立产权商铺，销售也呈现出量价双升的情况。相对于商场铺位、社区商业，独立产权式商铺明显呈现出火热趋势。
价格方面，记者了解到，贵阳市在售的独立产权式商铺的价格并非很高，产品的价格主要取决于周边环境、配套设施、人流量、地理位置等因素，目前贵阳观山湖区的独立产权式门面的均价在2.5万元每平左右，南明云岩两区的均价在3万元每平左右。
值得注意的是，由于独立产权式商铺的面积一般较大，因此它的总价较高，有的黄金位置的独立产权商铺，其总价常常达到数百万元。
家住观山湖区的陈先生最近在双龙新区看中了一个独立门面。“在它的附近，有一家大型的商场，还有三甲医院，我觉得那里的人流量应该不会差，而且独立门面可以想干啥就干啥，不会受到商家的约束，运营模式很灵活，我认为它很有前景。”他说。
记者了解到，目前许多消费者都有着和陈先生差不多的想法。那独立产权门面，真的有那么好吗？
资深房地产专栏作家陆飞表示，独立产权商铺的优点很明显。首先，它们具有很强的独立性和自主性。独立产权商铺摆脱了开发商的集中管理，可以自己管理租赁，因此它的运营形式比较灵活，操作起来不像集中的商铺那么繁琐。
从市场上来看，房东还有着高度的自主权（没有与商家签订“包租”协议），因此只要是对收益要求不是太高，一般都可以“顺利”地把房子租赁出去，收益还是有保障的。
同时，与城市综合体商铺相比，独立门面的业态相对简单，投资运营的操作难度低，投资收益平稳，风险小。
由于其独立的商品展示及经营功能，商家可自主选择经营业态及经营时间。在租赁方式上，独立门面灵活多样，可以整体出租也可分租。
如果不愿出租的话，还可以自主经营，一般独立门面均处于临街的位置，不像某些综合体内部的集中式商铺，万一开发商运作出了问题，常常会造成巨大的损失。
陆飞表示，独立门面固然有许多优点，但它也存在着一系列的问题，如果处理不好，也会给投资者带来巨大的损失。
首先，独立门面如果用于租赁，尽管在收益率上比较稳定，但想取得好的收入，也不是一件容易的事情。从独立门面的属性上来看，由于它处于基础商业业态中，其收益率一般也就在6-8%左右。
其次，独立门面由于缺乏统一的管理，你做餐饮，我做服装，他做娱乐……整个物业形态比较混乱，商铺与商铺之间没有很好的协调，商铺的租金方面随意性也比较大，不利于形成好的市场。这样一来，就造成了整个商圈业态档次上不去，对房东的回报也很有可能逐渐降低。
还有，独立门面一般都由房东来租赁经营，很少有大公司介入管理，因此在经营过程中常常会不规范，例如出现多次转租的情况，导致房东找不到人要租金，此外，如果租客相互踢皮球，导致房东的利益无法得到很好的保障。
最后，由于管理全靠房东自己，可能会牵扯房东很大一部分精力。
1、 独立产权式商铺
独立产权式商铺即真正拥有分割的独立产权的物业形态，也就是通常所称的“独立门面”。
如今，贵阳不少的楼盘项目，都有独立产权式商铺。这种商铺投资者可以自营，也可以出租，或让经营公司包租，投资者拥有完全处置权。
2、小产权分割商铺
小产权分割商铺即开发商将超市、商业综合体等开放式卖场进行面积概念的分割，小商铺之间无隔离墙，一般不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限内由开发商或经营方包租，购买者可坐等回报。
一般来说，这种商铺不会由投资者自行经营。对投资者而言，这种拥有独立产权的独立商铺风险相对要低，收益比较稳定。
3、专业市场产权商铺
即专业经营某一类商品的商铺，如汽配城、大型批发市场等。这类市场是按照国家新产业政策建设的。
一般情况下，这类市场政府会出台归行纳市等一系列政策措施予以支持，将分散的经营户引导进入市场集中经营。相对其它商业市场，这类市场不会出现一城多个同类市场竞争的局面，因而发展稳健，投资安全，收益稳定。
此外，这类市场因不处于闹市，土地成本相对低很多，商铺价格也相应低很多，随着城市规模不断拓展，商铺未来升值空间会更大。但短期租金收益比闹市商铺要低。
4、社区商业
社区商业是指随着新建住宅小区不断增多而出现的商业品种，一般指住宅的第一层、第二层为解决小区商业配套问题而设置的拥有独立产权的商铺。
投资社区商业前需要考虑社区规模、停车条件、广泛适应性，社区所在区域的整体规划及社区本身的商业规划，社区的人口结构和消费能力、开发商实力等各方面因素。
陆飞表示，对于商铺投资来说，虽然有不同的品种，但针对每种产品，都要保持清醒的头脑，多看、多了解，多比较后再做决定。对于不同的产品类型，要有不同的关注点。
他表示，对于小产权分割商铺来说，由于这种商铺本身不具有独立使用价值，因此投资这种商铺最关键点在于一定要选择是有实力、信誉好的物业经营商，要考虑运营商的以往业绩，营销策略，运营实力等方面。
对于专业市场产权商铺来说，要考虑整个产业的发展前景。他举例表示，在外省，有一些地区专门建设了某个行业的专业市场，但由于体量过大，远远超过了该行业在当地的发展容积，因此这类型的商铺就属于供过于求的状态，这类行业涵盖面很广、有钢材、汽车、商贸等，由于体量虚高，导致许多投资者血本无归，这一点一定要注意。
对于社区商业来说，一般情况下，如果社区商业只占据了社区很小的比例，同时周边的商业尚不成熟，住户对底商依赖性比较大，投资回报也比较高。但需要注意的是，在社区规模尚未形成，商业氛围尚不成熟的情况下，零收益的养铺时间可能会较长。
1、市场前景是关键
2017年，陈先生花了70多万元在观山湖区某商业街购置了一间独立门面。
现在，一提起独立门面的事，陈先生就一肚子火。陈先生说，购买之初，商家说，这里每天会有上万的人流量。
可随着周边多家卖场的兴起和国家政策变化等原因，再加上楼盘入住率始终上不去，这条商业街逐渐变得冷冷清清。
他购买的独立商铺，现在已差不多闲置两年了。
陆飞表示，投资者在选择商铺时，无论是独立门面还是其他形态，市场前景应是最看重的。
陆飞称，投资商铺不能和市场的大趋势相违背，比如在某地，已经有了一家或多家有规模、有人流量的商城后，如果继续在周边进行商铺投资，成功的几率就很小。
此外，在当前经济形势下，消费者要分析某地的市场状况，特别要将电商、互联网经济的影响考虑进去。
如果不是散铺，商场一定要有明确的定位，如家具城、百货城、电器城等，消费者这时，就要将整个产业和商铺所在地联系起来考虑，要分析该产业在当地的发展前景等，以此来形成正确科学的结论。
2、人气决定财气
很多开发商都宣称自己的商铺地理位置优越、业态齐全、交通便利，升值空间巨大。但一般来说，决定商铺火热与否的最重要的条件就是所在地的人流量。
“人流量大的商铺，升值空间不一定很大，但没有人流量的商铺，肯定没有升值空间，也不可能租得起价。”陆飞说。
人气决定财气，这在商铺投资中是一条亘古不变的真理。大家在判断商铺所在地人气是否旺盛的时候，主要可以从是否是传统黄金位置、周边居住人口数量、周边居住人群构成比例、生活规律等方面来判断。
不少商铺投资者都抱着“甩手老板”的心态，认为投资之后就可以坐收回报，不必再操心商铺出租或租金等问题。
做为一种长线投资，商铺投资获得回报的过程相当漫长，而回报率则取决于商铺经营情况的好坏。如果经营不善，租金就会成为“画饼”。因此在决定投资之前，了解清楚日后的经营情况，是投资者应做的功课。
3、加强风险意识
任何一种投资都存在着风险，商铺投资也不例外。对于投资者来说，必须学会规避风险。
陆飞表示，在投资之前，投资者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度以及商铺的定位等。对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率要实地考察，多方探查，摸准项目地段的真实租金水平后，再决定是否投资。
记者了解到，现在很多商家在销售独立门面的时候，常常会吹嘘得天花乱坠：“人流量每天可达数万人”、“坐拥财富”等等，甚至宣称年投资回报率在15%以上。
面对这种情况，投资者如果不多问几个为什么，就有可能掉入陷阱。
