昆明公寓买了能不能卖掉（20万在昆明买套房）

昆明公寓买了能不能卖掉（20万在昆明买套房）中海云著去年就已交房其实按天骄北麓小户型的租金水平，中海云著这种小公寓也具备投资价值，如果月租达到900元，年收益率就能到6%。当然这只是静态理想情况，而且中海也明确说了，18万只是起价。中海云著能做到18万起卖公寓，主要是因为户型面积比较小，建面只有26平米，公寓的公摊又比较大，实际套内面积也就不到20平，只能做到一卧一卫，差不多就是快捷酒店客房的格局。这么小的公寓当然没办法居家过日子，但却比较适合单身者，是小户型出租屋的良好替代。然而，中海云著每套18万起的价格，能够从项目所在的北市区抢走出租房的客源吗？其实在昆明出租房市场上，小户型住宅是比较受欢迎的，但房源很少，所以租金反而相对来说比较高。中海云著附近小户型出租房比较多的小区是天骄北麓，有大量面积只有20多平米左右的出租房，目前公开报价是900元-1000元/月，算下来一年就要至少11000元。要是按这个租金水平算，与其在天骄北麓租

不到20万在昆明买套房——这种事情前几年只能做梦想一想，如今居然真的出现了。虽然这个价能买到的只是公寓，但公寓也能住，而且是精装修，确实有一定吸引力。

低价抛售公寓的项目是中海云著，近期打出的海报上称“百变LOFT臻装现房，房价18万起”，看上去似乎是LOFT公寓起价只要18万一套，如果确实如此，那确实值得“闭眼买”，因为中海云著LOFT公寓的面积有40多平米，要是按18万的价格出售，折算单价只要4000多。

中海云著18万卖公寓的海报

但云南房网致电中海云著售楼部得知，18万起价的公寓其实面积只有26平方米，而且是平层，算下来每平米仍要接近7000元，尽管是精装修，在目前昆明市场上如果按单位面积算，其实并不算最便宜的公寓。但要按总价来算，却差不多是主城区最便宜的住房。

中海云著能做到18万起卖公寓，主要是因为户型面积比较小，建面只有26平米，公寓的公摊又比较大，实际套内面积也就不到20平，只能做到一卧一卫，差不多就是快捷酒店客房的格局。

这么小的公寓当然没办法居家过日子，但却比较适合单身者，是小户型出租屋的良好替代。然而，中海云著每套18万起的价格，能够从项目所在的北市区抢走出租房的客源吗？

其实在昆明出租房市场上，小户型住宅是比较受欢迎的，但房源很少，所以租金反而相对来说比较高。中海云著附近小户型出租房比较多的小区是天骄北麓，有大量面积只有20多平米左右的出租房，目前公开报价是900元-1000元/月，算下来一年就要至少11000元。要是按这个租金水平算，与其在天骄北麓租房，其实可以考虑买一套中海云著的小公寓，因为在天骄北麓租房16年，租金就够在中海云著买套小公寓。

其实按天骄北麓小户型的租金水平，中海云著这种小公寓也具备投资价值，如果月租达到900元，年收益率就能到6%。当然这只是静态理想情况，而且中海也明确说了，18万只是起价。

中海云著去年就已交房

中海云著小户型公寓前年的售价也在30-35万一套，现在还是降了不少，只不过比起昆明有些公寓项目动辄腰斩的价格来，中海云著还算是降价不太多，这也可能是因为相比起昆明其他片区，北市区的公寓供应量还不算太大，尤其是中海云著所在的龙泉路北段，项目虽然不少，可是商业规划不多，和二环内以及南市区比起来，不算公寓过剩重灾区。

近期同样将公寓总价压低到20万左右的，还有保利天际。保利天际去年还是买一送一，总价要45万一套，近期干脆推出单套20万的价格。

中海云著公寓样板间

昆明公寓过剩，价格雪崩已经不是新闻，亏本卖公寓的开发商已经比比皆是，但公寓价格尽管比同项目住宅便宜差不多一半，去化还是不太理想，主要原因是公寓除了在交易成本和使用成本上的劣势外，还有首付比例高、按揭年限短等缺点，所以虽然单价不高，可是在首付总额和月供方面却和贵得多的住宅差不多，当然购房者宁愿选住宅而不是公寓。

对此，昆明开发商采取的对策是尽量压缩总价，让购买公寓的代价进入一次性付款可以承受的范围，也就是说，最好20多万就能买一套公寓，如果单套总价能压低到20万以内更好。

但压低总价光靠降价也不行，还得压缩户型面积。如果是LOFT公寓，建面要控制在最多30多平米；如果是平层公寓，建面最好在30平米以内，可是目前昆明市场上小户型公寓大部分都在35平米以上，小于35平米的公寓并不多，所以总价控制在20万左右其实很难。

但为了尽快去化公寓，不少开发商正在尽量压缩户型面积，有些改成毛坯房出售，以低总价优势消化公寓。但大量二三十平米成百上千套公寓集中在一栋楼，带来的结果是公寓“鸽子笼”化、“九龙城寨”化，导致项目品质劣化，居住体验恶化。可是如今开发商卖公寓连钱都不赚了，其他哪里顾得了呢？

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