住宅租赁市场前景（盘点住房租赁品牌）

住宅租赁市场前景（盘点住房租赁品牌）近两年来，住房租赁市场落地的中高端公寓品牌也引人关注，包括前不久博枫资产管理的“博邻公寓”、 碧桂园推出的“碧乐轩”；一年前锦江酒店（中国区）推出的“锦江憬黎”、越秀与雅诗阁合作管理的“越秀星廷”等。这些新品牌的布局有着相同的特点：重点布局一二线城市的核心区位，提供超越普通预期的中高端租赁住房产品，通过长短租结合的方式确保稳定的现金流。“自带光环”的中高端品牌以成都城投今年8月推出的“城投臻寓”为例，臻寓不仅能够整合集团内部资源，还与成都燃气、天府市民云、中国电信等多家企业强强携手，推动打通一站式居住服务。同为市属国企的成都轨道集团，今年推出了轨道TOD保障性租赁住房品牌“轨道城市·寓见”。“十四五”期间，成都轨道集团启动实施5万套保障性租赁住房，分布于成都多个TOD综合开发示范项目核心区。TOD保障性租赁住房不仅能够大幅缩减通勤时间，实现职住平衡，而且综合体也能构建城市消费集群，为租户提

从“安居瑾家”到“城投臻寓”，从“锦江憬黎”到“博邻公寓”……最近两年是住房租赁品牌持续诞生的阶段。

ICCRA与北京第二外国语学院旅游科学学院联合发布的《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》提出，我国住房租赁行业已进入品牌崛起时代。尽管最初一批入局的品牌已经占据了先发优势，但在政策多维护航，市场发展规律日益清晰的背景下，新品牌陆续出现。ICCRA通过统计发现，近两年来诞生的“新面孔”可以大致分为两大类：一类是各地具有国资背景的城投企业、人才安居集团成立的保障性租赁住房品牌；一类是定位中高端市场的精品公寓品牌。

有备而来的国资品牌

在“租购并举”住房制度确立的背景下，地方城投、人才安居等国资企业开拓住房租赁业务具备必要性和可行性，主要表现在4个方面。一是这些企业在此前的城市建设与运营、公租房建设、人才公寓建设等项目积累了丰厚的资源优势和开发经验，这是发展保障性租赁住房的基础；二是保障性租赁住房能够为其积累的存量土地或资产提供新的盘活途径，有利于提升资产质量；三是保障性租赁住房项目作为底层资产，通过公募REITs实现投资退出，可以进一步丰富企业融资渠道；四是在保障性租赁住房业务运营过程中积累的运营管理经验，可以形成品牌优势并对外输出，进一步延伸业务。

以成都城投今年8月推出的“城投臻寓”为例，臻寓不仅能够整合集团内部资源，还与成都燃气、天府市民云、中国电信等多家企业强强携手，推动打通一站式居住服务。同为市属国企的成都轨道集团，今年推出了轨道TOD保障性租赁住房品牌“轨道城市·寓见”。“十四五”期间，成都轨道集团启动实施5万套保障性租赁住房，分布于成都多个TOD综合开发示范项目核心区。TOD保障性租赁住房不仅能够大幅缩减通勤时间，实现职住平衡，而且综合体也能构建城市消费集群，为租户提供多元便利生活。

去年，南京安居集团打造了“安居瑾家”品牌，成立之初就迅速利用安居集团平台资源，搭建了成熟的全产业链业务体系。一年时间内，安居瑾家已完成4152套（间）保障性租赁住房认定。近期新成立的昆明公租房公司“惠青家”，握有7个保障性租赁住房项目，最大体量为4491套。“惠青家”与建设银行开展合作，定制专属金融服务，减轻青年人租住压力；与高校就业促进会合作，提供创业就业帮扶、咨询、指导等服务；与海尔家电长期开展战略合作，提供渠道保障、质量保障、价格实惠的租住配套服务。

尽管以上品牌均为新晋玩家，但做法却颇为老道，一经成立便迅速管理超千间体量的租赁住房。除了吸收接纳市场已经形成的方法论外，这与其品牌成立前的相关经验积累有关。例如成都城投与万科泊寓曾共同管理租赁住房资产，安居瑾家此前也与贝客公寓成立联名品牌。

“自带光环”的中高端品牌

近两年来，住房租赁市场落地的中高端公寓品牌也引人关注，包括前不久博枫资产管理的“博邻公寓”、 碧桂园推出的“碧乐轩”；一年前锦江酒店（中国区）推出的“锦江憬黎”、越秀与雅诗阁合作管理的“越秀星廷”等。这些新品牌的布局有着相同的特点：重点布局一二线城市的核心区位，提供超越普通预期的中高端租赁住房产品，通过长短租结合的方式确保稳定的现金流。

这些品牌的出现不是巧合。从市场供给端来看，住房租赁市场一直以青年公寓为主，其次为宿舍型公寓和定位高端的老牌服务式公寓。在住房租赁市场逐渐细分之下，中高端精品公寓产品相对较少，存在机会点。从市场需求端来看，这一租赁产品对应的消费者画面清晰：多为90后的职场新锐，在外企工作或有国外留学经验；偏好有品质、有格调的潮流生活环境；热爱生活且从不吝啬享受生活，追求健康的生活方式；喜欢聚会，酷爱社交、斜杠青年占比大。

踏准了住房租赁行业产品与服务升级的步伐，一系列中高端公寓品牌应运而生，说明行业对当下市场消费需求的洞察与实践迈向了更深层次。

细究这些新面孔，不难发现国际品牌身影。博枫资产是全球领先的另类资产管理公司，其管理的纽约Brookfield Place（原世界金融中心）、伦敦金丝雀码头、柏林波茨坦广场均为明星资产；越秀与雅诗阁合作，看中的正是雅诗阁的全球化品牌号召力和获客能力；憬黎源自法国卢浮酒店集团，为锦江酒店（中国区）引进品牌。这些品牌在保持核心优势的基础上，结合中国市场实际，从品牌、设计、体验到商业模型进行深度融合，体现了全球广度与中国深度的双重价值。

同时，这些品牌也多有酒店运营管理经验的身影。从酒店到住房租赁，酒店系具有天然的优势：在运营管理上擅于依靠运营管理产生增值；在系统管理上，连锁酒店的管理软件通常覆盖长租住宿在运营管理方面的需求；在客源管理上，其本身拥有数以万计的会员可以相互引流；在供应链管理上，通过中央式集采可将核心原材料价格控制在一个很有竞争力的水平；在产品方面，其产品研发及设计能力较强，具备根据市场需求变化迅速在产品端做出反馈的能力。

此外，随着城市发展正式进入存量时代，对于存量资产投资而言，中高端精品公寓能够满足后疫情时代更稳健的投资选择需求，住房租赁企业需推出新品牌、开辟新产品线与之匹配，增厚品牌护城河。

结语

无论是利用自身资源、复制“星路”，还是抓住市场机会点打造似曾相识的“新面孔”，市场给予新品牌的爬坡时间都越来越短，要求“出道”即成熟——具备从市场定位、建设/盘活、运营管理到金融创新的全盘能力。这些新鲜面孔能否满足期待，成为住房租赁市场一股不可小觑的力量，值得我们持续关注。