拆迁补偿安置房买卖合同的效力：房屋拆迁安置补偿合同能否适用商品房买卖合同司法解释
拆迁补偿安置房买卖合同的效力：房屋拆迁安置补偿合同能否适用商品房买卖合同司法解释法定代表人：韩某。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西宁房地产集团有限公司。民 事 裁 定书（2021）青民申273号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘某，住青海省西宁市。
【实务观点】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”刘某以被拆迁业主身份签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，确定的补偿方式是采用房屋产权调换，故该协议不是商品房买卖合同，双方产生的纠纷属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，故不应适用该司法解释。
【案件简介】
青海省高级人民法院
民 事 裁 定书
（2021）青民申273号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘某，住青海省西宁市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西宁房地产集团有限公司。
法定代表人：韩某。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西宁市城中区城乡建设局。
负责人：李某。
委托诉讼代理人：张某，青海诚嘉律师事务所律师。
再审申请人刘某因与被申请人西宁房地产集团有限公司（以下简称西房集团公司）、西宁市城中区城乡建设局（以下简称城中建设局）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终2104号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
刘某申请再审称，一、西房集团公司提供的《海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题协商纪要》是假证据。二、本案不适用《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，属适用法律错误。三、二审法院故意偏向有政府背景的西房集团公司，对其违反《国有土地房屋征收与补偿协议书》的事实和刘某提供的证据不予理会，故意曲解有关法规。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项、第十三项之规定，申请再审。
城中建设局提交意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人的各项申请再审事由均不能成立，应当予以驳回。
本院经审查认为，一、关于事实认定及法律适用正确与否的问题。本案争议焦点为：刘某关于超过3％的房屋面积归其所有，超出面积的费用以及过渡期所产生的房屋租赁费由西房集团公司承担的诉讼请求能否成立？即本案应当定性为房屋拆迁补偿合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷？《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定是否适用本案的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，刘某以被拆迁业主身份签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，确定的补偿方式是采用房屋产权调换，故该协议不是商品房买卖合同，双方产生的纠纷属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，故不应适用该司法解释。刘某关于该案系商品房买卖合同纠纷，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的主张于法无据，一、二审法院不予采纳正确。依照法律规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。案涉《国有土地上房屋征收与补偿协议书》合法有效，该协议明确规定房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式进行结算。西房集团公司要求刘某按照合同约定履行补交房款义务，有事实和法律依据，一、二审法院驳回刘某的诉求并无不当。刘某关于因不能按时交房，导致过渡期延长所产生的房租由西房集团公司承担的诉讼请求，因无证据证实，一、二审法院不予支持正确。再审申请人此项申请再审事由不能成立。
二、关于《海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题协商纪要》是否是伪造证据的问题。该证据是西房集团公司在一审中提交的，证明2018年10月11日、2018年10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西房集团公司的子公司西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为：超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元／㎡补交房款。现再审申请人提出该证据是伪造的，但未提交任何证据证明，故本院不予采信。再审申请人此项申请再审事由不能成立。
三、关于审判人员在审理本案时是否有徇私舞弊，枉法裁判行为的问题。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十四条“民事诉讼法第二百条第十三项规定的审判人员审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确定的行为”之规定，再审申请人未提交审判人员有徇私舞弊，枉法裁判行为的相关刑事法律文书或者纪律处分决定的证据，该项申请再审事由不能成立。
四、再审申请人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项之规定申请再审，但未提出与该法律条文相对应的再审事由，对此，本院不予审查。
综上，再审申请人刘某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项、第十三项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回再审申请人刘某的再审申请。
审判长 高兴岭
审判员 吴 蓓
审判员 陈晓莉
二〇二一年四月二十七日
书记员 陈敬瑶
