青岛学区房哪个地方好（戳穿青岛学区房）
青岛学区房哪个地方好（戳穿青岛学区房）炒作学区房的声音，甚嚣尘上。房产中介们倒是开始了一波狂欢，中产家长们的焦虑，也被同步放大。要不要为了孩子的前途，提前屯套学区房？于是，青岛的各路中介、自媒体就开始嚷嚷开了："大事不好，青岛学区房要涨！""青岛只有两种房子，学区房和其它房！"
最近，传说上海的房子大涨。有人说，上海涨价最猛的房子，是学区房。
查了查，有人说张江的学区房（单价，下同）超过15万，前摊超过18万，御桥超过11万，莘庄、吴泾超过12万，最好的梅园学区房竟然到了25万！
对于质疑消息真实性的朋友，上海的楼市媒体已经整理出了这张令人咋舌的图。
上海的学区房涨成这样，有人就担心了，之前历次房价上涨，上海都是青岛的风向标，那么现在青岛的学区房，会不会跟着来一波呢？
于是，青岛的各路中介、自媒体就开始嚷嚷开了：
"大事不好，青岛学区房要涨！"
"青岛只有两种房子，学区房和其它房！"
房产中介们倒是开始了一波狂欢，中产家长们的焦虑，也被同步放大。要不要为了孩子的前途，提前屯套学区房？
炒作学区房的声音，甚嚣尘上。
事情真是这样吗？
在这里，风水师的看法是：如果不是孩子入学迫在眉睫，否则没必要提前屯学区房。因为青岛和上海不一样。在青岛，领涨抗跌的房子，从来都不是学区房。
话可以撂在这里，在不发生青岛楼市普涨的前提之下，青岛学区房若是出现大规模提价，那也是泡沫，最后还得吐出来。
某些城市的学区房是优质资产，保值增值不假，然而青岛的学区房，它从来都不是优质资产，也不格外保值增值。
2019年青岛楼市大跌的时候，浮山后鲁信长春花园、浮山后四、六小区等学区房，都出现了不同程度的下跌。
如果你以为学区房很保值，那下图这段曲线又是怎么回事呢？
再看看西海岸的海景房。单纯看曲线，学区房比景区房似乎没啥优势啊……
当然，有人会说，个别小区的数据会存在一定误差。那我们看一下青岛若干个楼市热门片区的数据，因为数据量很大，只截取2016年4月（大涨之前的数据）、2018年6月（近似最高点）、2020年12月（大跌之后的数据）三个时间段进行分析。
选取样本为：大学路（主城景区 重点学区）、西镇团岛（主城老破小）、浮山后（主城学区）、浮山前（主城豪宅景区）、新都心/世园会（主城非学区）、薛家岛/灵山卫（新兴近郊景区）、城阳核心（近郊非景区）、胶南(远郊高人气非景区）、蓝色硅谷（远郊低人气景区）。
先看看数据表格：
如果数据不够直观，那么再看看柱状图：
根据数据图表，我们可以轻松得出的结论是，大学路、浮山后两个重点学区板块，相比其它楼市板块，不论升值，还是保值，尽管谈不上劣势，但也无任何优势。
因此，在青岛投资学区房，至少从"自古以来"的角度上，是没有便宜可占的。
另外，我们可以明显看到，从2016年4月到2020年12月，青岛楼市经历5年一涨一跌的"过山车"走势之后，获得收益最大的板块，是东李、世园会板块。获得最少收益的板块是西镇团岛、胶南老城区、即墨蓝谷。
因此投资青岛楼市的铁律是：主城老破小和郊区远大空都碰不得，放眼长线，投资即将从郊区升级为主城区或者刚刚从郊区升级为主城区不久的板块，是获益最多的。
这里，和学区与否没有关系。青岛学区房的收益率和保值性，只能说：还好，不是楼市毒药而已。
为什么上海的学区房抢破头，青岛的学区房却"马马虎虎"呢，奥秘就在于一句话：房子是拿来住的，不是拿来炒的。
我们的政治书上是这么说的："商品是使用价值与价值的统一，使用价值和价值之间存在着对立统一的关系。价值的存在以使用价值的存在为前提。没有使用价值的东西，不可能被用来交换，也就不会有价值；使用价值是价值的物质载体，价值寓于使用价值之中。"
那么，学区房的使用价值是什么呢？我想不用太多解释。一个城市学区房的使用价值几何，和这个城市的教育水平、高考录取率，呈正比。
那么，高考"优惠模式"的上海和高考"地狱模式"的山东，学区房的关注度能一样吗？
不管能还是不能，至少上海周边江苏、浙江、安徽的家长们，有把自己的孩子送到上海读书、高考的强烈意愿。
但是，山东周边的省市：河北、河南、安徽、江苏的家长们，愿意把孩子送到山东来读书高考吗？肯定不愿意。
外省的家长不愿意把孩子送到山东读书高考，退一步说话：山东省自己还有上亿人口，山东其它省市的家长们，愿意把孩子送到青岛读书高考吗？答案恐怕是也不愿意。
以下是网上找到的山东2020年高考成绩前50名排名。在尖子生排名当中，青岛毫无优势。
如果尖子生的出现比较"薛定谔"，不能说明问题，那么，单看高考成绩，青岛二中年级人数800人上下，高考600分以上的学生大约400人，而济南的省实验中学年级人数为1700人上下，高考600分以上的学生超过900人。
得出结论：省实验的规模质量比青岛二中大，而且教学质量并不比青岛二中差。
如果只是比济南，可能有些青岛的家长不服，然而青岛二中的高考成绩，和烟台一中、淄博实验中学、潍坊一中、莱芜一中、东营一中……比，又有多大优势呢？
各位砖家、中介不用嘴硬。我相信各位家长们心中有数——最起码，青岛二中的升学率，在山东兄弟城市的"一中"面前，没有碾压性的优势。
那么事实是：刚才说了在青岛，大学路房子单价54339元，浮山后房子单价30208元。相比之下，山东三四线城市、一些县城，优质学区房的价格可能只有万把块，甚至不够万元线。
这时候，在高昂的学区房价格面前，各路外地家长不仅没有把孩子送到青岛来读书高考的意愿，反而一些青岛的家长动了把孩子送回老家读书高考的心思。
你说这时候青岛的学区房，价格能被炒起来吗？
刚才说了，不仅各路外地家长没有把孩子送到青岛来读书高考的意愿，反而一些青岛的家长动了把孩子送回老家读书高考的心思。
那么青岛学区房的基本盘是什么？什么人会抱着青岛学区房如数家珍？不好意思，只有300万青岛主城土著。不能更多了。
青岛学区房，终究是"青岛人的学区房"，是青岛人关起门来自说自话的学区房。
所以，虽然网上有无数捧学区房的声音，青岛的家长也为孩子读书焦虑无比，跑前跑后操碎了心，很多家庭宁可蜗居市南老破小，浮山后鸽子笼，这是不容否定的客观现实。
但是另一方面，大数据下的青岛学区房价格走势，表现平庸，远不能被称为优质资产，做不到格外保值增值，数字也不会说假话。
有300万人作为基本盘，当然青岛的学区房市场表现不会太差，肯定会比同片区普通住房要强很多。
但是，只在一个小圈子里内循环，缺乏新鲜血液和新增需求，青岛的学区房，表现也不能好到哪里去。
这就完美了解释了大数据下青岛学区房堪称平庸的表现。
毕竟，我之前在很多文章里分析过，虽然青岛土著站在青岛的角度，认为主城拥有最好的资源，工作机会，教育医疗，抱着市南市北的房子沾沾自喜，甚至秀出优越感。
但是站在外地投资客、青岛流动人口的角度，他们来青岛投资买房，宁可买西海岸、蓝色硅谷的海景别墅，对主城同总价的学区房也提不起兴趣。
当然，青岛庞大的刚需群体更不会去考虑什么学区房，因为他们根本买不起。
视角不同，选择自然也不同。
青岛的教育水平相比省外同级城市居于下游，省内面对三四线城市、县城也不能做到出类拔萃。这导致青岛学区房购买的群体基本盘，被限定在了父母亲朋、事业家庭都不能离开青岛的土著的范畴之内。
看到这里，很多人应该明白，上海、北京的学区房能一路狂飙，但青岛的学区房实际上根本没有炒作价值。最多是脱手能快一些、容易一些。
青岛的家长们，为了孩子的前途很焦虑，可以为了孩子读书不惜代价，但是不代表买起学区房来不惜代价——如果青岛学区房涨得太快太猛，大不了一拍大腿回老家。
青岛的教育、师资力量、升学率并不像北京上海那样独一无二，高高在上，青岛的家长都能为了孩子蜗居市南老破小，忍受浮山后鸽子笼了，又有啥不能为了孩子离开青岛的呢？
利用家长们的焦虑炒作学区房，最终只能是吹个楼市泡沫。泡沫最终要破，出来混，还是要还的。
炒作学区房的青岛楼市中介、房产砖家们，你们确实应该好好歇歇了。
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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