房地产市场调研的前景：房地产开发行业研究及中期策略 十字路口的房地产

房地产市场调研的前景：房地产开发行业研究及中期策略 十字路口的房地产一二线城市推地质量提高使得成交均价上升，成交热度来看各能级城市均有下降。2022 年上半年样本 300 城宅地成交平均楼面价为 6123 元/平，同比小幅增长 1.5%，主要因 为部分城市推地质量提高；溢价率为 4.3%，同比降低 13.2pct；累计流拍率为 21.7%， 同比增长 11.9pct。其中一线、二线、三线城市累计宅地成交均价为 21370、8167、3024 元/平，同比分别为 28.8%、17.5%、-21.8%；成交溢价率分别为 4.5%、4.6%、3.6%， 同比分别为-3.8pct、-12.6pct、-20.1pct；累计流拍率分别为 5.0%、13.8%、27.5%，同 比分别为 2.1pct、8.2pct、14.0pct。二线城市供给和成交建面下降幅度最大，但二线城市供销比最低，其次是一线和三线。 一线、二线、三线城市累计土地供应建面分别为 1599、10229

1.1.5 预计全年商品房销售金额同比下降 21.4%至 14.3 万亿元

按照后续政策力度强弱，我们分布假设乐观/中性/悲观情况下，下半年住宅销售均值同 比为 0%/-10%/-20%。测算显示，中指 102 城下半年住宅销售月均值三种情况下分别为 6562/5906/5250 亿元，全年 102 城住宅销售金额为 6.9/6.5/6.1 万亿元。按照 2021 年 102 城住宅销售金额占全国商品房销售金额比例 49.2%计算，预计全年商品房销售金额 为 14.0/13.2/12.4 万亿元，同比降幅为-23.1%/-27.5%/-31.9%。统计局全国下半年住宅 销售月均值三种情况下分别为 13016/11715/10413 亿元，全年住宅销售金额为 13.6/12.8/12.0 万亿元。按照 2021 年住宅销售金额占商品房销售金额比例 89.4%计算， 预计全年商品房销售金额为 15.2/14.3/13.4 万亿元，同比降幅为-16.6%/-21.4%/-26.2%。

1.2 上半年拿地金额同比下降近 5 成，国企成为拿地主力，预计全年土地 购置费下降 22.2%至 3.4 万亿元

1.2.1 统计局：土地购置面积同比降低 48.3%，成交价款同比减少 46.3%

上半年土地市场供需双弱，土地购置面积同比降低 48%，创下近十五年来最低增速。 1-6 月累计土地购置面积为 3628 万方，同比减少 48.3%；1-6 月累计土地成交价款为 2043 亿元，同比减少 46.3%。2022 年每月土地购置面积单月同比均维持在 40%以上的 降幅，5 月和 6 月受到第一轮集中供地推动，拿地规模环比转增，尤其是 6 月单月环比 涨幅增至 99%。但从累计同比看，今年上半年土地市场成交冷淡，土地供应减少、房企 拿地意愿不高的“供需双弱”特征突出。多数房企在销售萎靡、融资受限的环境下拿地 积极性不足，目前国央企依旧是拿地主力，拿地信心的修复的过程可能较为漫长。

1.2.2 中指 300 城：土地供应量缩减近半，成交缩减约六成

土地供应量同比下降 47%，土地出让金下降 55%，降幅均达近三年最大，供销比处于 历史高位。2022 年上半年中指 300 个样本城市宅地供应建面为 27372 万方，同比降低 46.7%；累计宅地成交建面为 19321 万方，同比降低 55.3%；累计宅地出让金 11830 亿 元，同比降低 54.7%；面积口径供销比为 141.7%，同比增长 23pct，整体呈现供大于求 的状态，且供销比已经达到近十五年的最高位。单月来看，1-5 月均土地供应建面维持在 0.4 亿方，月均供销比基本在 150%左右，6 月土地供给放量推动成交修复，当月土地供 给增至 0.7 亿方，供销比降低至 117.2%。

二线城市供给和成交建面下降幅度最大，但二线城市供销比最低，其次是一线和三线。 一线、二线、三线城市累计土地供应建面分别为 1599、10229、15544 万方，同比分别 为-41.4%、-54.1%、-41.0%；累计成交建面分别为 1120、7647、10554 万方，同比分 别-56.9%、-61.2%、-49.7%；累计宅地出让金分别为 2393、6245、3192 亿元，同比 分别为-44.5%、-54.4%、-60.7%；面积口径供销比分别为 142.8%、133.8%、147.3%， 同比分别为 37.8pct、20.5pct、21.7pct。

一二线城市推地质量提高使得成交均价上升，成交热度来看各能级城市均有下降。2022 年上半年样本 300 城宅地成交平均楼面价为 6123 元/平，同比小幅增长 1.5%，主要因 为部分城市推地质量提高；溢价率为 4.3%，同比降低 13.2pct；累计流拍率为 21.7%， 同比增长 11.9pct。其中一线、二线、三线城市累计宅地成交均价为 21370、8167、3024 元/平，同比分别为 28.8%、17.5%、-21.8%；成交溢价率分别为 4.5%、4.6%、3.6%， 同比分别为-3.8pct、-12.6pct、-20.1pct；累计流拍率分别为 5.0%、13.8%、27.5%，同 比分别为 2.1pct、8.2pct、14.0pct。

1.2.3 集中供地：首批成交热度平平，国企为拿地主力

受到供应量减少的影响，首批土地成交量下滑。2022 年首批集中供地中 22 城成交宅地 396 宗，总金额和成交建面分别为 4962 亿元和 3895 万方，相较于 2021 年第三批次分 别降低 14.3%和 31.5%。成交量下行一是因为行业下行压力下各地为避免大幅流拍缩减 了供应量，二是因为部分城市集中供地次数由三次增加到 4 次，因此单次供应规模减少。 但是因为部分城市增加了核心区域土地供应，成交楼面价较去年第三批提高 27.4%至 13216 元/平。截止 2022 年 7 月 20 日共有 14 城基本完成二批集中供地，成交金额和建 面分别为 3785 亿元和 3064 万方，环比首批 14 城分别增长 7%和 8.6%。

上海和杭州在首批成交额居前，二批目前为止南京成交额大幅领先。分城市来看，首批 集中供地中上海和杭州成交金额最高，均超过 800 亿元；其次是北京、成都和广州，成 交金额在 300 亿以上；与去年第三批次相比，有 9 座城成交金额有所增加，增加幅度最 大的是上海和北京，分别增加 87%和 73.2%；13 座城市成交金额减少，其中减少幅度 最大的是长春、武汉和青岛，均在 77%以上。截止 2022 年 7 月 20 日的 14 城来看，南 京推地量较首批大幅增加，以 727 亿的成交金额领跑，其次是杭州和北京，成交金额在 500 万以上。

22 年首批溢价率小幅提升，流拍撤牌率小幅降低，拍地热度未见明显提升。2022 年首 批集中供地整体流拍率 15.4%，较去年第三批降低 2.8pct；整体溢价率 4.7%，较去年 第三批小幅提升 2.1pct，溢价率延续低位。二批截止目前的 14 城成交溢价率 4%，流拍 率为 7.7%，较首批环比下降 2pct。首批底价成交占比降低，上限价成交占比提升。2022 年第一批集中供地底价成交地块占比为 61.4%，较去年第三批降低了 14.9pct；限价成 交宗数占比 22.7%，较去年第三批提升了 10.2pct，主要由于此次各地推出地块较优，且 多地政府土拍规则进行了进一步优化。二批 14 城底价成交占比 67%，较首批提升 8pct； 上限价成交占比 15.7%，较首批降低 7pct。

国企仍为拿地主体，且地方城投表现强势。首批集中供地中民企拿地金额占比 22%，较 去年第三批微降 2pct；城投拿地占比 28%，较去年第三批降低 14pct；其余国企拿地占 比 49%，较去年第三批增加 15pct。具体城市来看，长春、青岛、合肥、沈阳和杭州民 企活跃度较高，拿地金额占比在 40%以上；无锡、广州、沈阳城投托底拿地现象明显， 城投拿地金额占比超 50%；济南、厦门、北京和重庆的成交金额 60%以上由国企贡献。

滨江、华润和建发拿地金额居于前列，与去年相比，滨江、大悦城、建发尤为积极。2022 年截止 7 月 20 日，权益拿地金额（若为联合拿地，权益比按照拿地企业数量平均）前三 的为滨江、华润、建发和保利，均超过 300 亿元；其次是招蛇、绿城、越秀、中海和中 铁，权益拿地金额在 200 亿以上。拿地规模靠前的 22 家主流房企中，民企只有滨江领 先，达 395 亿元，其次是龙湖，权益拿地金额超 100 亿元。与去年相比，滨江、大悦城、 建发拿地尤为积极，权益成交金额占去年全年比重均达到 90%以上，其次是华润、招蛇、 绿城、越秀、中铁和华发，占比达到 50%以上。

1.2.4 预测全年土地购置费同比下降 22.0%至 3.40 万亿元

预计全年土地购置费同比下降 22.0%，如果销售市场修复力度偏弱，开发商基于“以 销定产”的投资策略，2023 年土地市场成交的修复难言乐观，对土地投资进一步拖累。 全国土地购置面积从去年下半年开始下滑，假设土地购置费平均在一年内缴清，则去年 的土地购置也会对今年的土地投资产生影响。我们发现土地购置费与 300 城土地出让金 （平移一年）之间拟合程度较高，于是通过预测土地出让金（平移一年）的增速来对土 地投资增速进行预测。我们预计下半年 300 城土地出让金为 1.82 万亿元，同比降低 20%， 相较于上半年 54.7%的降幅修复了 34.7pct。得到下半年 300 城土地出让金（平移一年） 为 2.04 万亿元，下行幅度为 21.6%，较上半年 22.5%的降幅修复了 1pct；全年为 3.94 万亿元，同比降低 22.0%。从而预测全年土地购置费也将同比下降 22.0%至 3.40 万亿 元，土地投资（开发投资额-其他费用）同比下降 22.0%至 4.06 万亿元。