房地产市场调研的前景：房地产开发行业研究及中期策略 十字路口的房地产

房地产市场调研的前景：房地产开发行业研究及中期策略 十字路口的房地产1.1.2 不同地区和不同能级城市分化严重，东北地区和二线城市表现最差分业态看，上半年住宅销售同比不断下降，办公楼及商业营业用房同比逆势保持正值。 分业态看，上半年住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-31.8%、10.4% 和 0.3%，较前值变动 2.6pct、7.0pct 和-0.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售 面积同比分别为-26.6%、15.9%和 8.9%，较前值变动 1.5pct、1.2pct 和-1.5pct。量价齐跌，上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70 大中 城市新建住宅价格指数同环比均转负。 上半年，全国商品房销售面积为 68923 万方，同比减少 22.2%，较前值提高 1.3pct；6 月单月商品房销售面积为 18185 万方，环比增长 65.8%，同比减少 18.3%。销量持续低 迷的原因主要有：（1

（报告出品方/作者：国盛证券，金晶、肖畅、肖依依）

一、上半年行业基本面情况回顾

1.1 上半年销售量价齐跌、城市分化显著，当前处于弱复苏，预计全年商品 房销售额 14.3 万亿元

1.1.1 上半年商品房销售金额跌幅位居历史高位，呈现量价齐跌态势，住宅与非住业态 走势背离

上半年累计销售金额同比降至-28.9%，跌幅位居历史最高水平。2022 年上半年，全国 商品房销售金额为 66072 亿元，同比减少 28.9%，较前值提高 2.6pct；6 月单月商品房 销售金额为 17735 亿元，环比增长 68.2%，同比减少 20.8%。纵观 2006-2021 年商品 房销售额，即使在2008年和2014年两个历史低点，商品房销售额同比降幅也仅为19.5% 和 6.3%，远小于今年上半年的 22.2%。无论是单月同比降幅还是累计同比降幅，不包 括 2020 年 2 月疫情影响的异常值，今年两个指标均以达到 2007 年以来的最低水平。上 半年累计销售额已回落至 2018 年水平（66945 亿元）。

量价齐跌，上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70 大中 城市新建住宅价格指数同环比均转负。 上半年，全国商品房销售面积为 68923 万方，同比减少 22.2%，较前值提高 1.3pct；6 月单月商品房销售面积为 18185 万方，环比增长 65.8%，同比减少 18.3%。销量持续低 迷的原因主要有：（1）多家民企持续暴雷，购房者对部分开发商信任下降；（2）上半年 北京、上海、深圳多地爆发奥密克戎疫情，出行不便叠加对未来收入预期下降；（3）2021 年购房政策收紧后，2022 上半年政策放松呈现少量多次特征，逐步从三四线扩散至一二 线，政策出台速度及力度不及预期。

我们使用商品房销售金额除以商品房销售面积得到商品房销售均价，数据显示近 5 月累 计销售价格降幅均维持在 10%左右。上半年全国商品房销售均价为 9586 元/平，同比减少 8.6%，降幅为 2006 年至今的峰值，超过 2012 年 2 月的 8.1%；从单月数据看，自 2021 年 8 月以来，单月同比一直为负，在 2022 年 4 月同比降幅达到峰值 12.4%，5 月 6 月同比降幅逐步收窄。

上半年 70 大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比在 2015 年后首次由正转负，6 月 同比下降 1.3%，环比下降 0.1%。自 2015 年 11 月之后，70 大中城市新建商品住宅价 格指数的同比及环比始终保持为正值，2021 年 9 月环比开始转负，保持在-0.3%-0.1% 区间，2022 年 4 月，同比开始转负，且呈现降幅不断扩大趋势。

分业态看，上半年住宅销售同比不断下降，办公楼及商业营业用房同比逆势保持正值。 分业态看，上半年住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-31.8%、10.4% 和 0.3%，较前值变动 2.6pct、7.0pct 和-0.7pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售 面积同比分别为-26.6%、15.9%和 8.9%，较前值变动 1.5pct、1.2pct 和-1.5pct。

1.1.2 不同地区和不同能级城市分化严重，东北地区和二线城市表现最差

根据统计局数据，各区域累计销售额同比持续降低，东北和东部地区表现最差。上半年 东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为 36812、14582、13206 和 1472 亿元， 同比分别为-32.0%、-21.5%、-25.3%和-41.0%，较前值变动 3.1pct、2.0pct、0.7pct 和 6.5pct。东北和东部地区表现最差，其中东部地区考虑受上海苏州等地疫情影响，东北地 区主要受人口净流出、需求持续不足影响，行业基本面较差。

根据中指数据，二三线城市住宅销售金额同比降幅高于一线城市。在我们跟踪的 103 个 样本城市中，上半年商品住宅销售面积 17497 万方，同比降低 42.4%；商品住宅销售金 额为 29882 亿元，同比降低 40.4%。（103 个样本城市包括一线 4 个、二线 26 个、三 线 73 个。） 分城市能级看，本轮下行通道中，三线城市商品住宅销售金额的同比降幅高于二线城市， 二线城市降幅高于一线城市。以降幅最大的 4 月为例，一线城市的同比降幅为 42.5%， 而二线和三线城市的降幅分别为 59.8%和 63.2%。在 6 月份的复苏中，一线城市的数据 反弹也较二三线城市更为显著。考虑到 3-5 月一线城市中北京上海受疫情影响严重，二 三线城市与一线城市的真实差距比数据层面更大。

1.1.3 高频数据下市场呈现弱复苏

高频日度数据显示，市场有所复苏，但真实情况不如数据显示乐观。根据各城市房管局 数据，6 月四周的商品房销售数据环比不断提升，量能出现跃升状况。我们以 wind30 大 中城市商品房销售面积为例，6 月第一周（6.4-6.10）的销售数据仅为 303 万方，第四周（6.25-7.1）跃升至 718 万方，相较第一周提升近 137%。由于 wind30 大中城市中 12 城已停止更新，我们统计了 30 个依然持续披露日度成交面积的样本城市，并根据城市能 级进行分类统计，得到的结论类似：样本一线及二线城市在 6 月第二周面积同比出现跃 升，样本三线城市在第四周面积同比出现跃升，样本城市周度面积同比在第四周提升至 13%。 复苏主要原因有三：（1）二季度“四限”放松政策由三四线城市扩散至一二线城市并密 集出台，对提振购房者信心、增加市场需求产生一定积极作用；同时 6 月上海、北京、 深圳疫情得到有效控制；（2）6 月作为房企冲击半年度销量的关键节点，历来属于销售 旺季，观察历史数据可以发现 6 月销量通常较 5 月有明显环比提升；（3）部分城市如青 岛、广州、苏州、佛山等存在集中网签或包含安置房等问题，造成该类城市数据较为异 常。

我们将样本 30 城市剔除青岛、广州、苏州、佛山 4 个异常城市，可以发现销售面积依然 呈现环比提升，但 6 月第四周的同比仅为-12.4%；不同能级城市同比方面，样本二线及 三线城市的同比降幅虽有缩窄，但依然为负，一线城市同比大幅上升主要由疫情得到控 制后的上海和北京贡献。进入 7 月以后，销售面积回落到 6 月初水平，整体呈现弱复苏 态势。 考虑到 7 月开始去年基数走低，我们预计下半年销售同比降幅将被动收窄。但由于冲量 节点已过，叠加近期的停贷事件影响，短期内销售将承压，仍需政策放松加重码。

1.1.4 统计局及中指销售数据量能恢复情况对比

中指 102 城数据较统计局全国数据波动更大，本轮下行周期面积单月同比数据在 2021 年 7 月之后走势开始分化，销售数据在 2021 年 12 月之后走势开始分化。6 月两者走 势重新弥合，但上半年前期差异依然存在。对 2018-2022 年两者的住宅销售数据进行观 察，中指 102 城占全国销售面积的比重在 33%左右，占全国销售金额的比重在 51%左 右。通常 102 城数据由于包含主要核心城市，在复苏周期表现强于全国数据，除非是在 三四线销售表现较一二线更好的年份如 2015-2017 年；在下行周期中，102 城由于拥有 更为扎实的基本面，历史数据显示其同比增速降幅往往也小于全国数据，2022 年以来 102 城数据增速降幅大于全国数据，较为异常。

6 月销售环比明显复苏，但上半年销售仍处于历史绝对低位，统计局全国住宅销售金额 22Q2 均值仅为 21Q4 均值 78 分位，中指 102 城数据为 80 分位。2021 年中指 102 城住宅销售金额 Q1/Q2/Q3/Q4 的季度均值分别为 7748/9004/6845/6280 亿元，下半年 表现明显弱于上半年，而 Q4 为全年最弱。2022 年 Q1/Q2 的季度均值为 4834/5023 亿 元，尽管 6 月由于多方原因销售环比大幅提升，但上半年销售量能依然处于历史绝对低 位，尚未恢复至 2021 年的最低季度水平。

分城市能级看，上半年一线城市销售金额较为稳定未出现大幅下滑，二线和三线城市下 滑较为严重，量能均已跌至 2018 年水平，后续复苏难度较大。根据中指 102 城数据， 由于一线城市人口净流入、供需关系良好、且存在一二手房价倒挂现象，即使在上海北 京深圳受疫情影响严重的情况下，上半年销售情况依然保持稳定，2022 年上半年每月均 值为 1183 亿元，较 2021 年全年每月均值 1510 亿元下降 21.6%。而二线和三线城市上 半年销售下滑严重， 2022 年上半年每月均值较 2021 年全年每月均值分别下降 36.1% 和 38.6%。2022 年 Q2 虽然较 Q1 有所提升，但是主要为 6 月销售冲量贡献，回归历史 Q2 较 Q1 环比提升为常态。