西安楼市何时触底反弹（西安楼市半年观察）

西安楼市何时触底反弹（西安楼市半年观察）在土地端，今年首轮集中土拍在6月顺利落幕。首轮集中土拍共计推出商住用地33宗、2246.5亩，成交23宗、1635.37亩，成交总价244.67亿。此外，6月份，西咸新区成交8宗715亩商住用地，成交总价33亿，陕西建工、西部投资集团均有斩获；高新CID成交7宗161亩商服用地，成交总价9.3亿。由于老盘限价，6月份的千人摇楼盘不少。但是新盘的销售情况有些底盘不稳的感觉，目前新盘以改善产品居多，大部分客户还是卖一买一，这或许也是5月底调整限售年限的主要原因。在全国楼市万马齐喑的状态下，西安人民扛起了西安楼市的大旗，成为一抹亮色。具体到6月的新房销售情况，比较诧异的是个别代表性项目开盘去化未达预期。碧桂园高新云墅二期去化仅11%，华宇御景天辰去化25%，CID批量供地，未来供应放量，对于市场还是有一定影响。港务区的招商央畔去化28%，可能和一次性推出房源过多（844套）有关。曲江东的万科东望

转眼间，上半年就过去了。回想这半年的楼市，恰如手机前的你我，都挺坎坷。单是疫情，就折腾了西安3次。1月、4月和现在。不过西安楼市很是顽强，经受住了折腾和考验。

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相关数据显示，今年上半年，西安楼市销售额前10开发商的累计销售金额达到508.4亿，比去年同期的408.58亿还多出了100亿。如果再把融创、保利、金地、紫薇等未进入前10开发商的数据算进来，今年上半年新房市场妥妥的600亿销售额。

据此预测，今年全年，西安楼市新房销售额过千亿没有任何悬念。

5月底，西安楼市限购政策有所微调，一方面是落户满1年即可购房，取消了社保年限的要求，另一方面是限售条件稍有放松。如果后续市场下行，政策仍有较大腾挪空间。

在全国楼市万马齐喑的状态下，西安人民扛起了西安楼市的大旗，成为一抹亮色。

具体到6月的新房销售情况，比较诧异的是个别代表性项目开盘去化未达预期。

碧桂园高新云墅二期去化仅11%，华宇御景天辰去化25%，CID批量供地，未来供应放量，对于市场还是有一定影响。港务区的招商央畔去化28%，可能和一次性推出房源过多（844套）有关。曲江东的万科东望去化只有34%，太令人诧异了，最具风向标意义的万科，如此低的去化率，让人不禁怀疑市场是否有走低的趋势。不过同地段龙湖云璟80%的去化勉强说得过去。沣西的沣华九里去化只有5%，不说啥了，沣西凉透了。比较惊喜的是绿城，能金区的西安和庐，精装2.2万，去化91%，估计和首开价格低于预期有关。航天基地的春和印月，毛坯1.9万，去化70%，差了点火候，这是我最看好的楼盘，首开没有售罄，看来市场对于航天2万左右的价格还未完全接受。

由于老盘限价，6月份的千人摇楼盘不少。但是新盘的销售情况有些底盘不稳的感觉，目前新盘以改善产品居多，大部分客户还是卖一买一，这或许也是5月底调整限售年限的主要原因。

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在土地端，今年首轮集中土拍在6月顺利落幕。首轮集中土拍共计推出商住用地33宗、2246.5亩，成交23宗、1635.37亩，成交总价244.67亿。此外，6月份，西咸新区成交8宗715亩商住用地，成交总价33亿，陕西建工、西部投资集团均有斩获；高新CID成交7宗161亩商服用地，成交总价9.3亿。

据不完全统计，上半年西安出让土地（含住宅、商业、工业用地）成交价款累计406.42亿，在全国城市中排名第10位。在当前地方政府土地出让收入大幅减少的情况下，西安能取得这样的成绩实属不易。不过全年土地出让金收入能否维持千亿规模，还存在较大不确定性，一线君认为难度较大。

首轮集中土拍热乎劲儿还没过，高新区又马不停蹄地推介了20宗、1510.3亩商住用地，分别位于丝路软件城、CID和国际社区。浐灞、雁塔本月也都有重量级地块出让。

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这半年，关于楼市未来的预期，大家都普遍不太看好。

三四线将进入漫漫寒冬，东北化、鹤岗化纷纷在路上。比如西安周边的宝鸡、汉中，近期都陆续放松了购房政策，但多数业内人士并不看好当地后市。这些城市，房价将进入到漫长的平稳、衰退阶段。

第七次人口普查数据显示，2020年底，汉中全市321万人口，60岁及以上人口占比24.31%，接近四分之一。而2021年汉中市统计数据显示，全市常住人口减少2.2万人。预计汉中当前60岁及以上人口占比已经突破25%，在未来几年将达到30%。这样的人口结构对于房子的需求将显著减少，也就不存在投资、炒房一说了。

一二线城市也并非能够独善其身。连上海都在争抢年轻人口，其余的二线城市又拿什么争抢。

未来，二线城市的楼市会进入到一个分化阶段。比如北方的郑州、天津、青岛这两年都是阴跌的过程，东北自不必说，南方的东莞、南京、南宁也都不涨，目前的利率水平，不涨就是跌。

一座城市内部的不同板块，也会有涨跌的分化。

西安目前四面开花的城市建设，除了价格倒挂的老盘，新区、远郊的新盘，潜在接盘的人仍旧取决于产业增长和人口流入。以前人们基于未来收入增长的预期敢于加杠杆，但经历疫情之后，很多人发现意外和明天不一定哪个先来，未来的收入也不一定能够持续增长，背负近万元的房贷30年，越来越不划算。“房价永远涨”的预期消失了，加杠杆的动力也消失了。在市场需求有限的情况下，板块、配套、产品都成为选筹需要着重考虑的因素。

且行且珍惜。