一手楼新房踩盘需了解哪些内容（锁盘8年别只盯着学区）
一手楼新房踩盘需了解哪些内容（锁盘8年别只盯着学区）| PART 2 | 那，现在的年轻购房者难道不该从当下思考2030年的杭州么？年人口流入40w ——年人口消化新房最多20w——不到10w套新房，这就是杭州楼市目前供需的现实。这种状况下，可预见，供需依然不平衡，楼市热度仍然高企；行政重新分区后，绕城内尽是红盘或限售的状况更是逐渐明朗。连城东这个杭州人一向认为相对弱势的方向，如丁桥、北面的崇贤，乃至临平北，最近都由流摇常客摇身一变奔着10%以下中签率而去，萧山的朝阳已经飘红；丰收湖、笕桥、丁桥也是蠢蠢欲动，锁房8年几乎是现在绕城内新盘的定局。
| PART 1 |
4月初，杭州市规划和自然资源局发布了今年第一批住宅用地集中出让的公告，总建筑面积达到了759万方，分布在杭州市区37个板块；
笔者做了一个简单的计算。假设以2.5的容积率20万方建筑面积的小区为单元，这样的小区以三口至五口之家为核，大概能吸纳的人口是3000-3500人，这波住宅用地吸纳的人口最大13万-14万；
而杭州去年仅仅35岁以下大学生就引入了43.6万人，仅仅要消化这些刚需人口，预计今年5月、6月、12月所有土地出让加起来都勉勉强强，而首次土地形成供应用中国速度最快也要10月，首开结束今年就过去了；
年人口流入40w ——年人口消化新房最多20w——不到10w套新房，这就是杭州楼市目前供需的现实。
这种状况下，可预见，供需依然不平衡，楼市热度仍然高企；
行政重新分区后，绕城内尽是红盘或限售的状况更是逐渐明朗。连城东这个杭州人一向认为相对弱势的方向，如丁桥、北面的崇贤，乃至临平北，最近都由流摇常客摇身一变奔着10%以下中签率而去，萧山的朝阳已经飘红；丰收湖、笕桥、丁桥也是蠢蠢欲动，锁房8年几乎是现在绕城内新盘的定局。
那，现在的年轻购房者难道不该从当下思考2030年的杭州么？
| PART 2 |
2030年，以目前国家打击炒房的手段和力度，以及目前杭州的均价，大家都心知肚明局部天花板也不远了。楼市从9年前的低谷走到现在基本是一个周期；9年后，届时完全可能人口流入放缓，市场冷却变得理性，房子不再具有强投资升值的属性，杭州趋向饱和。
因此，笔者建议年轻人买房，想的不应该完全是当下市场多么如火如荼，摇到了就能狂赚，而需要思考的是9年后：哪怕买入新房确实涨幅客观，但落袋才能为安，卖不好的房子难流转，在市场长期具有流动性的产品才是王牌;
借用中央的精神：房住不炒，反过来说，好住好用的房子最终才能保值，也容易兑现，既然如此，2030后人居需求就是第一要旨，城市人口的构成会给我们答案；
▲2018-2030年中国人口出生率预测
2021年的社会背景，3月的两会热点“我国人口自然增长率断崖5连降”言犹在耳，大家纷纷讨论年轻人不生孩子没欲望的热度，感慨着隔壁上海，以及邻国日韩的恐怖老龄化现状；
▲2018年各省平均寿命
其实，少子化仍有一代人的时间缓冲，但是极端老龄化已经迫在眉睫！说起我们身边的现实，浙江省，是继上海、北京、天津之后，即将成为第四个迈入平均寿命80岁的省级单位；
▲2018年平均寿命超80岁地级市分布
2018年的数据，发达地区江浙老龄化严重，平均寿命超过80的城市江浙沪占13个；
根据浙江省的社会年龄分布预测，2030的杭州，0-14岁的儿童不到14%，但最显著的是超人口总量20%的60岁以上的老年人；
对我国计划生育政策有些了解的朋友都应该对60末、70年初的结婚生育潮不陌生，2030，正是这波生育潮的老人退休的时候，杭州这样极适宜养老的城市，父母衰老、生病、投靠落户对城市的养老扶老要求是极大的挑战，在全民社会性养老还不健全的国度，他们在占领各大城市公园和广场、景区、菜市场的同时，需要陪伴和照顾。
年轻人在2021当下仍只关注学区房掏空6个钱包的时候，10年后会猛地发现孩子进入初中之后的下一个挑战，一个家庭四个老人的养老问题会是社会第一重心。
| PART 3 |
养老资源，医疗和交通是最大的需求，这会给周边楼盘带来多大的利好？
▲浙一医院总部
不远的例子，未来科技城的浙一医院余杭院区周围一圈的房产如阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来都因为浙一的加持二手挂牌单价6w5起跳，虽然是板块整体的合力，但绝不能低估浙一加持的作用；
上个月，萧山南卧的浙二医院总部附近的朝闻花城限售、湘湖印象以3.42%中签率售罄，虽然是在市场疯狂的背景下，但也离不开浙二对南卧的整体提升；
这些例子体现的市场号召力，足见比学校学区更稀少的医疗资源的影响力，关注医疗和养老要素应该成为，也必定日益成为选房极其重要的考量，自然也是市场流动性最好的，保值率最稳定产品，别只盯着学区房，该看“医养房”了！
| PART 4 |
针对这样的需求，笔者做一些推荐；
2030后，30多岁夹心层的刚需新杭州人，根据工作通勤情况，推荐余杭临平、富阳银湖及高桥、萧山南部新城、三墩北至良渚新城这四大板块以及紧邻区域；
这些地方不仅有地铁加持或预期，尽管学区现阶段不如老城区密集但新学区规划清晰可把握，配套齐全，去民办学校交通也更便利，更重要的是目前在建或刚刚投入使用的医疗和疗养资源在这些区域会很快成熟；
▲浙江省中医院富阳院区
▲浙二医院总部
举例，在建的富阳高桥的省中医院分院和距离不远的省人民医院之江院区，萧山卧南的浙二医院萧山总部，投入使用的三墩的浙江医院三墩院区，良渚新城树兰国际医学中心、老牌的余杭区第一人民医院等；
▲朝闻花城118㎡户型
户型选择建议120㎡上下的小四房。以图为南部新城朝闻花城的118㎡户型举例，至少两间南向卧室，满足老人日照和起夜要求，三代都能互不打扰各自作息；
3万/㎡以内的小四房户型，南部新城的朝闻花城、青漫里，以及后续的禹洲现房项目泊朗廷；高桥的祥生宸光悦、银湖的锦云里、祥生云湖城、顺源府，都有这方面的优势；
如果预算较充足，宁围的汝悦美境府，祥符的天承美筑，东新的香栖天第、檀映里，丁兰的润如园建议把握，老杭州老萧山主城区的医疗资源毕竟集中；
尽管大环境和供需失衡导致的楼市疯狂仍要持续一段时间，以杭州的人口流入，未来房价猛跌的情况也非常难，但2021的房产天下已然不是曾经一朝一夕的炒房牛市，住始终是房子的第一属性，而医养住房更需未雨绸缪。
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文/一叶 编辑/一叶
