青岛均豪物业管理有限公司李科研（均豪执行董事胡晶）
青岛均豪物业管理有限公司李科研（均豪执行董事胡晶）从4月份开始，同行间谈的最多的话题就是降成本。怎么能够把成本降下来，同时又提升管理的效率？此外，还有一个话题是怎么能让产业园区快速复苏？均豪不动产管理集团执行董事、副总经理正如比尔·盖茨在文章中写道，疫情大流行是少数有能力让世界大幅度倒退几十年的灾难之一。对于不动产管理而言，我面对的世界环境、经济环境，乃至国内产业环境都发生了巨大变化，这对我们提出了很多新的课题。
疫情以来，物业管理行业讨论最多的话题离不开“降本增效”。而对于产业园区这一细分业态来说，他们的痛点还有如何让在管园区恢复往日的生机。
在近日举办的“产业园区物业管理标杆分享与战略前瞻研讨会”上，标杆物企均豪不动产集团的执行董事、副总经理胡晶，对这两个核心问题，分享了均豪不动产的应对之策。
以下为胡晶演讲全文：
演讲者 胡晶
均豪不动产管理集团执行董事、副总经理
正如比尔·盖茨在文章中写道，疫情大流行是少数有能力让世界大幅度倒退几十年的灾难之一。
对于不动产管理而言，我面对的世界环境、经济环境，乃至国内产业环境都发生了巨大变化，这对我们提出了很多新的课题。
从4月份开始，同行间谈的最多的话题就是降成本。怎么能够把成本降下来，同时又提升管理的效率？此外，还有一个话题是怎么能让产业园区快速复苏？
我们认为，设施管理特别有助于解答这些问题。所以，我今天将更多地从设施管理的角度围绕这两个核心话题来做一些分享。
降本增效的三板斧
有数据证明，不动产后期运营成本远远高于建造成本。
确切地说，我们并不是现在才关心成本的控制，而是从去年经济下行的时候，就已经开始讨论如何更有效地管控成本。
运营成本中最大的一块是更新改造成本，其次是人工成本和能源成本。要降成本，我们往往首先想到的是减少人工成本，但这其实会带来不好的管理效果，而降低能源成本会带来建筑舒适度下降，降低更新改造成本则带来的风险更多，影响到了我们的整个资产的内部收益率。
如何在降成本的同时，避免这些问题的发生，我们从设备管理的角度做了一些创新尝试：
首先，降低更新改造成本方面，从原来的响应式维护到计划性维护、预防性维护、预测性维修。
我们将项目管理划分为微任务，小任务，标准任务和复杂任务。当多业务流程交织在一起的时候，通过有效的项目管理来降低整体的更新改造程度。
不得不说，设备改造更新和建筑翻新所带来的空置时间的成本，实际上远远高于设备更新的成本，这就要求我们利用互联技术来解决关键性的问题。
比如通过网图模式，让客户端上的设施维护点，与维修人员、中心管理平台、技术管控平台，形成一体化的系统。
举个例子，报修、预约、投诉、咨询、回访控制中心远程技术支持、新技术推广应用、数据统计、信息服务应用平台，乃至整个工程业务的管控，都能在一个中心体系中快速得到反馈。
最重要的是，在这个过程中，我们不需要像过去一样，通过人工去沟通、派单等等，大大减少了简单劳动的工作量，同时也可通过技术支持来远程辅导，高效解决在这个过程中遇到的大量技术需求。
其次，能源成本也能够通过上述的互联技术实现能源的实时可控，从而达到最佳的效果。同时，能源的高效管理也会促进设备更新整体成本的降低。
再次，关于人工成本的降低，不能单纯依靠减员来实现，还有很多其他的方法。
比如，过去单纯按照计划编制造成了大量的浪费。现在通过智能排班组合，实现有效的工时组合。
工程业务模式整合更新升级为根据客户要求设立的服务品质标准和服务周期时、根据业务类型设置服务半径、统筹配置人员、技术设备位置，既满足客户多元化的定制需求，又极大降低了人工成本。
除了降低物业本身的运营成本，我们还在思考如何帮助产业园区内的入驻企业，承接客户的非核心业务，来帮助客户降低自身的成本。我们称之为支援服务。
如何让园区快速复苏？
传统的物业管理，我们提供的是大量的基础服务。而基础服务已经不能够满足产业园区运营管理的需要。进入后疫情时代，更是如此。
那么，如何建立体系化产业服务，帮助产业园区复苏及快速成长？设施管理也给了我们很多方法、方向和思路。
首先是空间管理。空间管理是基于企业发展战略、业务规划、成本收益、空间运行、环境营造等多维度的要素综合规划空间的一种管理手法，是共享和统一数据及流程的集成管理。
事实上，大量的数据和案例已经证明了通过科学的空间管理，能够促进产业园区的发展。
园区特别是科技园需要合理化应用空间，创造空间价值，让它的资产价值在资本市场上有充分的体现。
比如说，我们常常遇到出租方希望高租金，但是承租方希望低租金，怎么化解这个矛盾？
我们知道承租方之所以希望低租金，是因为多付租金，必然会增加自己的行政办公成本。如果能够通过合理的空间规划，降低办公总成本，他就不会介意单位租金高一点，因为它的总价得到控制。而对于承租人，在意的正是单位租金。
那么，我们就可以通过空间管理解决这样的矛盾，让产权人和使用者双方都受益。
其次是产业链服务。从产业服务这个角度来说，设施管理提出的八大资源服务系统显然是不够的。
虽然聚焦非主营业务的供给，会为业主及企业降低成本、提高集合效率，并极大地有利于员工的稳定及流动率的减少。
但从未来看，这是远远不够的。因为它仅仅解决了一个附属的支援服务。我们接触了大量的产业园区，他们更希望物业除了替客户承担他们的非主营业务，还能帮助客户的主营业务。
我们最近接触的一个国家级园区，上百平方公里，建设周期非常长。在服务的过程中，它希望物业提供的服务是成体系的。不仅可以提供传统的资源，还能为它带来上下游产业链的区域资源，甚至从产业层、服务层、运营层、资本层，都为它带来系统化的服务包，帮助建立系统完善的园区城。
具体来说，包括帮它们导入核心的入园企业；帮助建立孵化园、大学实验室、科研机构、数据中心等等。它们的落地，有助于人才导入、资源导入，以及招商形象的推广。
再次是构建以EHS风险管理为核心，体系管理为支撑，具有行业特色的EHS管理长效机制。
“编者按：EHS管理体系是指实施健康（”Health）、安全（Safety）与环境（Environment）管理的组织机构、职责、资源、程序和过程等构成的动态管理系统。”
EHS在过去只停留在口头上，或者是一些非常基础的手段上。此次疫情触发了很多高品质园区考虑建立自己的EHS体系。事实上，好的EHS体系是可以实现零事故的，这也是我们对EHS的一个基本要求。HS管理体系，是我们实现零事故的基本要求。
从IT技术到智能硬件 再到互联技术、物联技术的应用，构成了设施管理的革新。未来，我们不仅要考虑用技术帮助传统的物业管理，还要从扶持产业角度考虑，不仅要改变建筑内使用者的效率、体验，还要协助他们完成战略目标，最终促进整个产业园区的快速复苏与发展。
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“产业园区物业管理标杆分享与战略前瞻研讨会”
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