海教园的房子值不值（一篇万字长文说透海教园楼市利弊）

海教园的房子值不值（一篇万字长文说透海教园楼市利弊）第三、第四部分：主要分析一下海教园面临的问题第一、第二部分：主要详解一下海教园的优势极看好的，把海教园捧上天；极不看好的，认为海教园有名无实、炒作过度。那好，今天姜Sir就再来个“海教园番外篇”，不吹不黑，以最客观中立的角度，全方位无死角地讲解一下海教园。文章有点长，先列个索引，大家如果没有耐心读下去，方便大家跳跃的看：

今天，津海河园（挂）2019-047号地块摘牌，现场居然去了12家开发商去竞拍，联发第一手就举到最高限价！

最后，阳光城以12亿总价、自持2.7万㎡竞得。自持比例已占到整个项目近3成，足见海教园现在有多热！

昨天，姜Sir刚刚写了一篇《天南小镇 国家会展，170万起的学位房，你会“赞成”海教园吗？》。

发出去后，发现一个很有趣的现象，大家对海教园的评价，总会呈现出两极分化的趋势：

极看好的，把海教园捧上天；极不看好的，认为海教园有名无实、炒作过度。

那好，今天姜Sir就再来个“海教园番外篇”，不吹不黑，以最客观中立的角度，全方位无死角地讲解一下海教园。

文章有点长，先列个索引，大家如果没有耐心读下去，方便大家跳跃的看：

• 第一、第二部分：主要详解一下海教园的优势

• 第三、第四部分：主要分析一下海教园面临的问题

• 第五部分：主要预测一下海教园的发展未来

• 第六部分：主要是有关南开学校的分析

• 第七部分：最终总结

壹 ︳First

众所周知，天津海河教育园区是当年天津市的重点工程。也正因如此，当年的高标准、大力度的工作推进，为如今的发展打下基础。

必须承认，在土地整理和基础市政配套方面，和天津几个新兴热点板块相比，不论是环内还是环外，海教园都算得上数一数二。

像河西的新八大里，几个小区都已入住。可“五一”前姜Sir去和悦汇参加活动，看到几条内部市政支路都没完工。路面上到处堆砌着便道石、人行道砖等材料，行道树池也只挖了一半的坑，车辆随意停在路边。

北辰的淮河道板块，地铁5号线虽然已经通车，但区域内的断头路随处可见。很多待出让地块，周围的市政路都还没修通，甚至还都是拆迁完的建筑垃圾。据说，几个楼盘通往售楼处的柏油路，都是开发商自己掏钱修的。

北辰的小淀，新城项目都卖了两年，融创刚刚新拿的地，但周边就是一个大农村。门口的津围公路，大货车川流不息，已经喊了多少年要改造，迟迟见不到动静。

近两年最热的精武镇板块，万科、卓越、华侨城项目的四至路仍然没有修好。

即便是已经成熟的中北镇，万科等开发商最早进驻时，内部路网也都是没完工的，只是在随后几年才陆续完善。

类似的例子，数不胜数。

看看这些年出让的新地块，有多少连四至路都没有？姜Sir很早也吐槽过：《拍出地王我们能忍，可也总不能“货不对板”吧？》。

相比之下，海教园真的算是很良心了。

2016年3月，姜Sir去现场考察。开车转了一圈，就发现所有规划的路网基本都已成型，路灯、监控探头、行道树以及各类指示牌一应俱全，公交车都已投入运营。

所有的待出让地块，都被完善的市政路网分隔。所有的城市界面，都是所见即所得，完全不用担心交楼后路还不通的可能。

详见：《四房企乱战，海教园究竟是金矿还是陷阱？》

2016年海教园实景

贰 ︳Second

再来看一下海教园的配套。

首先，在与中心城区连通方面，海教园主要有3条主干道：南面的津港高速、中部的津沽公路、北面的天津大道。

利用百度地图测距，从龙湖天宸原著出发经同砚路走津港高速到外环线，大约12.1公里；从鲁能泰山7号A区出发经雅润路走津沽公路到外环线，大约10公里；从仁恒滨河湾出发走天津大道到外环线，大约11.5公里。

而其他几个外围组团，张家窝、华明镇到外环大约8-10公里，中北镇、精武镇、、辛庄、小淀到外环大约2-5公里。

相比之下，海教园距离稍远。但是路况还好，且进入外环后直通河西区，相对应的企事业单位较多。

津沽公路已经升级改造，但红绿灯较多

天津大道路况好，但需要绕行

必须要着重说一下地铁6号线二期。

原来，姜Sir也搞不清这到底是6号线还是8号线，直到前些天地铁的一位朋友给解惑：

渌水道-咸水沽西一段，最早规划属于6号线。但这样的话6号线运营线路太长，于是从梅林路截断，南面这段规划成8号线。

今年为了响应政府号召，提升建设速度，先对梅林路-渌水道-咸水沽西这一段施工，称为6号线二期。但渌水道-咸水沽西一线隧道不和6号线贯通，只和未来的8号线贯通，乘客需在渌水道换乘。

在渌水道站6号线和8号线换乘

但不管怎样，规划中的海教园地铁终于将要变成现实了。这一点，要比其他很多郊区板块进展都快。

今年春节大年初一，地铁6号线二期就已经开工。到了3月份，全线多个站点都已经开始施工，准备开挖基坑。

据地铁的朋友介绍，这段工程不涉及拆迁建设周期会比较短，预计2021年底具备试运行条件，2022年上半年载客试运营。

海教园内，将沿同砚路设置4个站点：天津大学北洋园校区站、海河教育园区站、南开大学津南校区站、和慧南路站。

其中，天南大的两站都在大学南门口，海河教育园区站东北侧是规划预留商业用地，和慧南路站南北分别为龙湖天宸原著和仁恒海和院。

至于地铁1号线东延，姜Sir则认为，对与海教园来讲，更多仅是营销噱头，因为目前看距离偏远、道路不通、换乘不便。

地铁6号线二期海教园内4站点

其次，在商业配套方面，海教园内没有大小商业项目，而且住宅区自带的配套商业数量有限，估计未来只能满足最基本生活需求。

想要进行更丰富的商业消费，去西北部辛庄的永旺梦乐城，或是东南部咸水沽的津南吾悦广场，两三公里车程。像咸水沽老城区的餐饮娱乐项目已很成熟。

其实，在海教园一二期规划中，商业用地（红色部分）还是有一些的。但这些用地后期会不会用作社区商业服务内容，便不得而知，因为这少量商业用地还要兼顾双创平台孵化办公。

第三，在医疗配套方面，海教园在东北角中央学府旁边有块医疗卫生用地规划，但短期还未听说动工的消息。居民就医，最近可到2公里外的咸水沽医院。

第四，在教育配套方面，海教园共规划了6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中。

在总规划图上，除南开学校之外，在仁恒海和院与雅居乐御宾府之间、天津开放大学和天津科技工作者之间西侧，也预留了教育用地。

至于南开学校的问题，姜Sir后面再说。

第五，在文体配套方面，体育中心包含乒乓球、羽毛球、游泳馆、篮球馆等，已对外开放。图书馆藏书100余万册，是天津图书馆三大馆区之一。

海教园体育中心

第六，在居住环境方面，整个海教园就如同一座大型郊野公园，在景观绿化方面投入相当大，较其他环外板块确实优势明显。

园区内到处都种满树木，几乎见不到裸露的土层。宽约800米、长约6公里的中央绿廊，成为“海教园之肺”。保留大量原生河流、湿地，水体清澈，岸边长满了芦苇、菖蒲等半岸水生植物。

卫星图上，海教园这条中央绿廊很壮观

叁 ︳Third

说完了海教园的优势，再来分析下存在的问题。

思考了很久，姜Sir想了几点，个人意见，欢迎讨论。

首先，来看海教园的整体规划，大家的第一印象是什么？

反正姜Sir第一次开车去海教园，感觉就是尺度太大了。

路旁都是超大绿化带。校园占地很大，围上围墙如独立王国。Sir曾进到南开大学，发现学生们在校门口下公交，竟然还要坐摆渡车回宿舍！

园区自然环境是真好，但建筑限高，人口密度也低，人气确实也旺不起来，跟城市的感觉完全不同。这也是为啥好多人感觉海教园“荒凉”。

再看一下海教园的控制性详规，学校占地最大，住宅及配套用地几乎和绿地相当。

黄色为住宅、橙色为学校、红色为商业配套

海教园官网上提出，要“统筹园内优质教育资源、大力发展各项社会事业，着力推动产业发展和招商引资，从而实现学校校区、居住社区、产业园区良性互动，协调发展”。

姜Sir一直在思考，是不是一直以来我们对海教园的理解都错了？

我们总是习以为常地认为，学校就应该是居住区的配套，只把海教园当成一个普通的地产板块来理解。

可是海教园的规划，其实并没有把居住区当作重点，各种教育机构及才是主角，居住区只是为学校作配套而已。

正因如此，海教园的整体规划，更多是追求生态的、花园式的、密度适中、类似小镇般的环境。

当然，带来的负面结果就是整体尺度过大，对步行的居住者十分不友好；无法形成热闹的城市街市，居住密度不足以支撑板块内商业的发展。

4月底挂出的打包地块，一宗地块商业用途，建筑面积大约7.17万㎡。业内消息，广东某房企志在必得，已经做了这个商业地块的规划，但不是做社区商业，而是做针对大学生创业、活动的一个空间。

这也充分证明，我们不能用理解传统楼市板块的逻辑去看待海教园，居住区并非园区的主角。

海教园的道路大部分都是这样的

肆 ︳Fourth

第二，来看看海教园楼市的开发节奏。

为什么很多人不看好海教园？很重要一个原因是认为其定价偏高。

那么，为什么会定价偏高呢？

我们来复盘一下这8年间的演进路径。

2011年海教园楼市启动，一直到2016年，5年间一直只有2个项目。

可在2016年仁恒、鲁能、旭辉、龙湖进驻至今，3年间已经有了7个新盘、3宗待开发待出让宅地，住宅总开发体量近223.92万㎡。

开发前5年正是市场比较低迷时期，一直没推进后续开发。可在第二波项目集中入市时，却赶上了2016年楼市最火爆的时期。

于是，4个项目当然是随行就市、水涨船高，都把平均单价定在2万以上。而亢奋的购房人也积极出手，成交颇为火爆。这又促使后来的雅居乐和景瑞，以1.2万元/㎡的楼面地价进场。

但是，到了2018年下半年，市场在严厉调控下日趋艰难，海教园热度也逐步降温。

从2011年到现在，海教园房价形成一个巨大的跳空缺口，从最开始的8000-1万元/㎡，直接跳到2-2.3万元/㎡，和旁边的咸水沽形成巨大价差。

但从2016年到现在，海教园房价涨幅却并不大，甚至在去年底时还出现了一波1.7万元/㎡的特价房源。

这样的结果，当然令那些2016年市场最火爆时入手海教园的购房人失望。

就像一个人成长从小到大需要一个过程一样，一个板块的成熟同样需要循序渐进、一步一个脚印。

只能说，海教园被“催熟”了。恰恰是因为，二次入市就赶上2016年大牛市，使得在很多利好还没兑现之前，房价却已经被提前透支。

没办法，只能说海教园的点踩得有点不好，要是第二波入市高峰能在2016年之前的一两年，也许基础就能夯得更实点。

第三，我们来看看市场对海教园的“认知错配”。

因为这是当年的重点项目，大家的期望值都非常高。当时的营销炒作，也是高举高打，提出什么“第七区”的概念，把海教园和市内六区放在同一档次上比较。

而后来因为不可描述的原因，海教园不再像最开始那样风光，人们又开始担心：给到海教园的优惠政策会不会收回？片区会不会从此沦陷？

海教园享受到了政策的利好，因此获得大量资金投入进行基础设施建设；却又因为未来政策的不确定性，而受到很多人的怀疑。

如果，我们对海教园的定位不那么高，只把它看作是和中北镇、张家窝、精武镇、辛庄等类似的环城组团呢？

毕竟虽然和它们相比，与市区距离虽远些，但也还没达到三大湖那种远郊的程度。

而且，看看环城这几个热点板块，中北镇新盘洋房2.8万/㎡，张家窝新盘洋房2.4万/㎡，精武镇新盘洋房2-2.1万/㎡，辛庄二手洋房2-2.2万/㎡，空港经济区新盘小高层2万/㎡……

最后，我们来看看海教园板块目前的“供需窘境”。

当初，各大开发商对海教育的定位信心满满，几个项目都想做成中高端改善。配合较低的容积率，甚至龙湖、鲁能、旭辉都做了联排和叠拼，仁恒的洋房户型面积也较大。

可是到了2018年初，大家就陆续发现，小面积段的出多少被抢多少，大面积段的越来越难出，200-250万总价最受欢迎。

没办法，中国楼市的铁律，一般都是定价顶上去就很难再调回来。既然单价不能明降，那就以此来反推总价、压缩总面积、争取刚需吧。

于是，后入市项目主力全部做成90-120㎡。甚至，今年路劲又进一步压缩，主力户型做到86-116㎡。

按照这个势头，估计几年以后，海教园就将变成一个小户型称霸的板块。而所谓的低容积率、高绿化率、建筑限高等本有利于做些高端产品的规划条件，完全展现不出它的优势。

理想终归还是会败给现实。

伍 ︳Fifth

3月25日，海教园官网发布了《天津海河教育园区天南小镇城市设计草案公示》。

这个“天南小镇”规划，将决定海教园更长远的未来。

管委会设想的“学校校区、居住社区、产业园区良性互动，协调发展”究竟能不能实现？关键就看这个小镇的建设了。

至今，海教园已经有了学校校区和居住社区，但却还没有产业园区。这个，恐怕就要在这个“天南小镇”里实现。

依托天津大学和南开大学，搭建双创平台，为高校科研成果提供孵化空间，进而转换成市场产品，实现产、学、研的结合。

这应该是未来海教园中远期发展目标。

如果能成，整个海教园必将上升到一个更高的层次，吸引来更多的资金、人才，变身为“天津硅谷”。

而且，“天南小镇”还将营造“活力街区”。这也意味着，小镇居住板块的部分有望进一步升级，更加强调街区规划的感觉，有可能会把社区商业配建和街道紧密结合。

这种思维的转变，对小镇内规划住宅地块未来的建设，都具有十分积极的意义。

当然，这个规划真正实现，太难。

陆 ︳Sixth

说说南开学校，相信这是很多人最关心的。

公开资料显示，海河教育园区南开学校，是海河教育园区公办学校，在市教委和南开中学协助下开办，学籍暂挂靠南开区。

学校占地118亩，总投资4.6亿元，可容纳54班，拥有室内体育馆、室外体育场及看台。

学校为九年一贯制，没有小升初，尚未建立高中部，拥有双藉（户籍、学籍）均在海教园的将协调参加市内六区中考。

网上有一份未经证实的资料表明，南开学校管理层为南开中学原领导层，七年级的数学、语文教师是南开中学过来的老师，并与南开中学进行师资交流。教师上岗前均进行严格的筛选考试及为期半年的实习考核。

规划2-3年内开始扩建，原址用作初中和高中部，拟将1-3年级（小学）移至融创附近地块，成立“海河教育园区南开学校智文路校区”。

据海教园相关人士透露，智文路校区现在已经开建。

目前可接收南开教职工的子女转校，如初中未摇到南开区的合适初中，可转至此校。

不得不说，在教育配套方面，海教园做得还是非常到位了。能与之媲美的，可能只有中新生态城了。

很多人喜欢拿南开学校和市区老重点比，据此认为这类新建校教学质量不行。这种思维其实也是“认知错配”的一种。

要比较，不应该跟市区比，而应该和同价位其他区域来比较。因为200万总价，市区里也买不到重点的学区二手房。即便有极少量，也不具有居住价值。

有实力选择市区重点，为啥要来海教园？想通过在海教园置业满足孩子优质教育的，一般也是没得选择。

同样200万总价，精武镇、张家窝、中北镇、双港、辛庄等等板块，基本都是当地传统小学和中学（张家窝有了一所逸阳文思，但报名数远大于录取数）。

在这种背景下，选择南开学校就是一个最优解。

姜Sir倒是认为，后面可能存在的最大风险，是随着后续新项目的入住，南开学校还能不能承载越来越多的孩子？

所以，也希望有关部门提早预测学龄儿童的增量，做好预案。

柒 ︳Seventh

最后来做一下总结吧，毕竟姜Sir只习惯提方法论，不习惯直接告诉你答案。

• 从和中心城区关联度上看，海教园并不算很疏远，仍可被纳入环城组团的行列。再加上公路交通本就很通畅，又有地铁6号线二期加持，完全适合市区外溢的刚需及改善。

• 在市政基础设施及城市配套方面，海教园本身底子不错，也可借助咸水沽原有的资源，整体上可以打“优”。

• 正确理解海教园定位很重要，不神话、不贬低。像南开学校的教育质量问题，也应客观理性看待，毕竟底子在那了。多跟同总价的环城板块比较，不要跟市区比较。新校区，关键还是看校长，教学质量一定会稳步提升的。

• 个人认为目前定价确实稍微高了些，合适的性价比可能在洋房2-2.1万元/㎡。但也没有办法，毕竟楼面地价已经达到1万元/㎡，存在即合理。那唯一的解决方案，就是多关注项目本身，多看产品品质能不能符合这个价格水平。

• 很多人会拿咸水沽的价格和海教园比较，据此认为后者定价偏高。可我们应该认识到，现在咸水沽销售的主力，是富力、世茂、蓝光、龙湖的项目。龙湖价格并不比海教园低多少；前三个项目则是很多年前拿的地，成本自然很低，而且容积率高，产品类型也不一样。

• 早期入手海教园做投资的朋友，耐心持有吧，前景是光明的，道路是坎坷的，要有耐心，等待更多利好兑现吧。

• 来天津安家的青年外地人，考虑孩子上学问题，海教园其实还是一个不错的选择，兼顾教育质量与居住品质。

• 海教园最大的一个优势是自然生态环境，中心城区东南部的改善客群，喜欢这种花园城市的、偏安静的居住体验，可以考虑在此改善居住条件。

• 未来海教园价格还能不能涨，其实并不是由海教园的开发力度决定，而是由大市决定。不可能出现其他板块不涨就海教园涨，也不会其他板块都涨就海教园不涨。

欢迎大家留言，参与讨论。

- END -

2019·5·10