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海教园的房子值不值(一篇万字长文说透海教园楼市利弊)

海教园的房子值不值(一篇万字长文说透海教园楼市利弊)第三、第四部分:主要分析一下海教园面临的问题第一、第二部分:主要详解一下海教园的优势极看好的,把海教园捧上天;极不看好的,认为海教园有名无实、炒作过度。那好,今天姜Sir就再来个“海教园番外篇”,不吹不黑,以最客观中立的角度,全方位无死角地讲解一下海教园。文章有点长,先列个索引,大家如果没有耐心读下去,方便大家跳跃的看:

今天,津海河园(挂)2019-047号地块摘牌,现场居然去了12家开发商去竞拍,联发第一手就举到最高限价!

最后,阳光城以12亿总价、自持2.7万㎡竞得。自持比例已占到整个项目近3成,足见海教园现在有多热!

昨天,姜Sir刚刚写了一篇《天南小镇 国家会展,170万起的学位房,你会“赞成”海教园吗?》。

发出去后,发现一个很有趣的现象,大家对海教园的评价,总会呈现出两极分化的趋势:

极看好的,把海教园捧上天;极不看好的,认为海教园有名无实、炒作过度。

那好,今天姜Sir就再来个“海教园番外篇”,不吹不黑,以最客观中立的角度,全方位无死角地讲解一下海教园。

文章有点长,先列个索引,大家如果没有耐心读下去,方便大家跳跃的看:

  • 第一、第二部分:主要详解一下海教园的优势

  • 第三、第四部分:主要分析一下海教园面临的问题

  • 第五部分:主要预测一下海教园的发展未来

  • 第六部分:主要是有关南开学校的分析

  • 第七部分:最终总结

壹 ︳First

众所周知,天津海河教育园区是当年天津市的重点工程。也正因如此,当年的高标准、大力度的工作推进,为如今的发展打下基础。

必须承认,在土地整理和基础市政配套方面,和天津几个新兴热点板块相比,不论是环内还是环外,海教园都算得上数一数二

像河西的新八大里,几个小区都已入住。可“五一”前姜Sir去和悦汇参加活动,看到几条内部市政支路都没完工。路面上到处堆砌着便道石、人行道砖等材料,行道树池也只挖了一半的坑,车辆随意停在路边。

北辰的淮河道板块,地铁5号线虽然已经通车,但区域内的断头路随处可见。很多待出让地块,周围的市政路都还没修通,甚至还都是拆迁完的建筑垃圾。据说,几个楼盘通往售楼处的柏油路,都是开发商自己掏钱修的。

北辰的小淀,新城项目都卖了两年,融创刚刚新拿的地,但周边就是一个大农村。门口的津围公路,大货车川流不息,已经喊了多少年要改造,迟迟见不到动静。

近两年最热的精武镇板块,万科、卓越、华侨城项目的四至路仍然没有修好。

即便是已经成熟的中北镇,万科等开发商最早进驻时,内部路网也都是没完工的,只是在随后几年才陆续完善。

类似的例子,数不胜数。

看看这些年出让的新地块,有多少连四至路都没有?姜Sir很早也吐槽过:《拍出地王我们能忍,可也总不能“货不对板”吧?》。

相比之下,海教园真的算是很良心了。

2016年3月,姜Sir去现场考察。开车转了一圈,就发现所有规划的路网基本都已成型,路灯、监控探头、行道树以及各类指示牌一应俱全,公交车都已投入运营。

所有的待出让地块,都被完善的市政路网分隔。所有的城市界面,都是所见即所得,完全不用担心交楼后路还不通的可能。

详见:《四房企乱战,海教园究竟是金矿还是陷阱?》

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2016年海教园实景

贰 ︳Second

再来看一下海教园的配套。

首先,在与中心城区连通方面,海教园主要有3条主干道:南面的津港高速、中部的津沽公路、北面的天津大道

利用百度地图测距,从龙湖天宸原著出发经同砚路走津港高速到外环线,大约12.1公里;从鲁能泰山7号A区出发经雅润路走津沽公路到外环线,大约10公里;从仁恒滨河湾出发走天津大道到外环线,大约11.5公里

而其他几个外围组团,张家窝、华明镇到外环大约8-10公里,中北镇、精武镇、、辛庄、小淀到外环大约2-5公里。

相比之下,海教园距离稍远。但是路况还好,且进入外环后直通河西区,相对应的企事业单位较多。

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津沽公路已经升级改造,但红绿灯较多

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天津大道路况好,但需要绕行

必须要着重说一下地铁6号线二期

原来,姜Sir也搞不清这到底是6号线还是8号线,直到前些天地铁的一位朋友给解惑:

渌水道-咸水沽西一段,最早规划属于6号线。但这样的话6号线运营线路太长,于是从梅林路截断,南面这段规划成8号线。

今年为了响应政府号召,提升建设速度,先对梅林路-渌水道-咸水沽西这一段施工,称为6号线二期。但渌水道-咸水沽西一线隧道不和6号线贯通,只和未来的8号线贯通,乘客需在渌水道换乘。

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在渌水道站6号线和8号线换乘

但不管怎样,规划中的海教园地铁终于将要变成现实了。这一点,要比其他很多郊区板块进展都快。

今年春节大年初一,地铁6号线二期就已经开工。到了3月份,全线多个站点都已经开始施工,准备开挖基坑。

据地铁的朋友介绍,这段工程不涉及拆迁建设周期会比较短,预计2021年底具备试运行条件,2022年上半年载客试运营

海教园内,将沿同砚路设置4个站点:天津大学北洋园校区站、海河教育园区站、南开大学津南校区站、和慧南路站

其中,天南大的两站都在大学南门口,海河教育园区站东北侧是规划预留商业用地,和慧南路站南北分别为龙湖天宸原著和仁恒海和院。

至于地铁1号线东延,姜Sir则认为,对与海教园来讲,更多仅是营销噱头,因为目前看距离偏远、道路不通、换乘不便。

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地铁6号线二期海教园内4站点

其次,在商业配套方面海教园内没有大小商业项目,而且住宅区自带的配套商业数量有限,估计未来只能满足最基本生活需求

想要进行更丰富的商业消费,去西北部辛庄的永旺梦乐城,或是东南部咸水沽的津南吾悦广场两三公里车程。像咸水沽老城区的餐饮娱乐项目已很成熟。

其实,在海教园一二期规划中,商业用地(红色部分)还是有一些的。但这些用地后期会不会用作社区商业服务内容,便不得而知,因为这少量商业用地还要兼顾双创平台孵化办公。

第三,在医疗配套方面,海教园在东北角中央学府旁边有块医疗卫生用地规划,但短期还未听说动工的消息。居民就医,最近可到2公里外的咸水沽医院

第四,在教育配套方面,海教园共规划了6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中。

在总规划图上,除南开学校之外,在仁恒海和院与雅居乐御宾府之间、天津开放大学和天津科技工作者之间西侧,也预留了教育用地

至于南开学校的问题,姜Sir后面再说。

第五,在文体配套方面,体育中心包含乒乓球、羽毛球、游泳馆、篮球馆等,已对外开放。图书馆藏书100余万册,是天津图书馆三大馆区之一。

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海教园体育中心

第六,在居住环境方面,整个海教园就如同一座大型郊野公园,在景观绿化方面投入相当大,较其他环外板块确实优势明显。

园区内到处都种满树木,几乎见不到裸露的土层。宽约800米、长约6公里的中央绿廊,成为“海教园之肺”。保留大量原生河流、湿地,水体清澈,岸边长满了芦苇、菖蒲等半岸水生植物。

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卫星图上,海教园这条中央绿廊很壮观

叁 ︳Third

说完了海教园的优势,再来分析下存在的问题。

思考了很久,姜Sir想了几点,个人意见,欢迎讨论。

首先,来看海教园的整体规划,大家的第一印象是什么?

反正姜Sir第一次开车去海教园,感觉就是尺度太大了。

路旁都是超大绿化带。校园占地很大,围上围墙如独立王国。Sir曾进到南开大学,发现学生们在校门口下公交,竟然还要坐摆渡车回宿舍!

园区自然环境是真好,但建筑限高,人口密度也低,人气确实也旺不起来,跟城市的感觉完全不同。这也是为啥好多人感觉海教园“荒凉”

再看一下海教园的控制性详规,学校占地最大,住宅及配套用地几乎和绿地相当。

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黄色为住宅、橙色为学校、红色为商业配套

海教园官网上提出,要“统筹园内优质教育资源、大力发展各项社会事业,着力推动产业发展和招商引资,从而实现学校校区、居住社区、产业园区良性互动,协调发展”。

姜Sir一直在思考,是不是一直以来我们对海教园的理解都错了?

我们总是习以为常地认为,学校就应该是居住区的配套,只把海教园当成一个普通的地产板块来理解。

可是海教园的规划,其实并没有把居住区当作重点,各种教育机构及才是主角,居住区只是为学校作配套而已

正因如此,海教园的整体规划,更多是追求生态的、花园式的、密度适中、类似小镇般的环境。

当然,带来的负面结果就是整体尺度过大对步行的居住者十分不友好无法形成热闹的城市街市居住密度不足以支撑板块内商业的发展

4月底挂出的打包地块,一宗地块商业用途,建筑面积大约7.17万㎡。业内消息,广东某房企志在必得,已经做了这个商业地块的规划,但不是做社区商业,而是做针对大学生创业、活动的一个空间。

这也充分证明,我们不能用理解传统楼市板块的逻辑去看待海教园,居住区并非园区的主角

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海教园的道路大部分都是这样的

肆 ︳Fourth

第二,来看看海教园楼市的开发节奏

为什么很多人不看好海教园?很重要一个原因是认为其定价偏高。

那么,为什么会定价偏高呢?

我们来复盘一下这8年间的演进路径。

2011年海教园楼市启动,一直到2016年,5年间一直只有2个项目。

可在2016年仁恒、鲁能、旭辉、龙湖进驻至今,3年间已经有了7个新盘、3宗待开发待出让宅地,住宅总开发体量近223.92万㎡

开发前5年正是市场比较低迷时期,一直没推进后续开发。可在第二波项目集中入市时,却赶上了2016年楼市最火爆的时期。

于是,4个项目当然是随行就市、水涨船高,都把平均单价定在2万以上。而亢奋的购房人也积极出手,成交颇为火爆。这又促使后来的雅居乐和景瑞,以1.2万元/㎡的楼面地价进场。

但是,到了2018年下半年,市场在严厉调控下日趋艰难,海教园热度也逐步降温。

从2011年到现在,海教园房价形成一个巨大的跳空缺口,从最开始的8000-1万元/㎡,直接跳到2-2.3万元/㎡,和旁边的咸水沽形成巨大价差。

但从2016年到现在,海教园房价涨幅却并不大,甚至在去年底时还出现了一波1.7万元/㎡的特价房源。

这样的结果,当然令那些2016年市场最火爆时入手海教园的购房人失望。

就像一个人成长从小到大需要一个过程一样,一个板块的成熟同样需要循序渐进、一步一个脚印。

只能说,海教园被“催熟”了。恰恰是因为,二次入市就赶上2016年大牛市,使得在很多利好还没兑现之前,房价却已经被提前透支

没办法,只能说海教园的点踩得有点不好,要是第二波入市高峰能在2016年之前的一两年,也许基础就能夯得更实点。

第三,我们来看看市场对海教园的“认知错配”

因为这是当年的重点项目,大家的期望值都非常高。当时的营销炒作,也是高举高打,提出什么“第七区”的概念,把海教园和市内六区放在同一档次上比较

而后来因为不可描述的原因,海教园不再像最开始那样风光,人们又开始担心:给到海教园的优惠政策会不会收回?片区会不会从此沦陷?

海教园享受到了政策的利好,因此获得大量资金投入进行基础设施建设;却又因为未来政策的不确定性,而受到很多人的怀疑。

如果,我们对海教园的定位不那么高,只把它看作是和中北镇、张家窝、精武镇、辛庄等类似的环城组团呢?

毕竟虽然和它们相比,与市区距离虽远些,但也还没达到三大湖那种远郊的程度。

而且,看看环城这几个热点板块,中北镇新盘洋房2.8万/㎡,张家窝新盘洋房2.4万/㎡,精武镇新盘洋房2-2.1万/㎡,辛庄二手洋房2-2.2万/㎡,空港经济区新盘小高层2万/㎡……

最后,我们来看看海教园板块目前的“供需窘境”

当初,各大开发商对海教育的定位信心满满,几个项目都想做成中高端改善。配合较低的容积率,甚至龙湖、鲁能、旭辉都做了联排和叠拼,仁恒的洋房户型面积也较大。

可是到了2018年初,大家就陆续发现,小面积段的出多少被抢多少,大面积段的越来越难出,200-250万总价最受欢迎。

没办法,中国楼市的铁律,一般都是定价顶上去就很难再调回来。既然单价不能明降,那就以此来反推总价、压缩总面积、争取刚需吧。

于是,后入市项目主力全部做成90-120㎡。甚至,今年路劲又进一步压缩,主力户型做到86-116㎡。

按照这个势头,估计几年以后,海教园就将变成一个小户型称霸的板块。而所谓的低容积率、高绿化率、建筑限高等本有利于做些高端产品的规划条件,完全展现不出它的优势。

理想终归还是会败给现实。

伍 ︳Fifth

3月25日,海教园官网发布了《天津海河教育园区天南小镇城市设计草案公示》

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这个“天南小镇”规划,将决定海教园更长远的未来

管委会设想的“学校校区、居住社区、产业园区良性互动,协调发展”究竟能不能实现?关键就看这个小镇的建设了。

至今,海教园已经有了学校校区和居住社区,但却还没有产业园区。这个,恐怕就要在这个“天南小镇”里实现。

依托天津大学和南开大学,搭建双创平台,为高校科研成果提供孵化空间,进而转换成市场产品,实现产、学、研的结合。

这应该是未来海教园中远期发展目标。

如果能成,整个海教园必将上升到一个更高的层次,吸引来更多的资金、人才,变身为“天津硅谷”。

而且,“天南小镇”还将营造“活力街区”。这也意味着,小镇居住板块的部分有望进一步升级,更加强调街区规划的感觉,有可能会把社区商业配建和街道紧密结合。

这种思维的转变,对小镇内规划住宅地块未来的建设,都具有十分积极的意义。

当然,这个规划真正实现,太难。

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陆 ︳Sixth

说说南开学校,相信这是很多人最关心的。

公开资料显示,海河教育园区南开学校,是海河教育园区公办学校,在市教委和南开中学协助下开办,学籍暂挂靠南开区

学校占地118亩,总投资4.6亿元,可容纳54班,拥有室内体育馆、室外体育场及看台。

学校为九年一贯制,没有小升初,尚未建立高中部,拥有双藉(户籍、学籍)均在海教园的将协调参加市内六区中考。

网上有一份未经证实的资料表明,南开学校管理层为南开中学原领导层,七年级的数学、语文教师是南开中学过来的老师,并与南开中学进行师资交流。教师上岗前均进行严格的筛选考试及为期半年的实习考核。

规划2-3年内开始扩建,原址用作初中和高中部,拟将1-3年级(小学)移至融创附近地块,成立“海河教育园区南开学校智文路校区”

据海教园相关人士透露,智文路校区现在已经开建

目前可接收南开教职工的子女转校,如初中未摇到南开区的合适初中,可转至此校。

不得不说,在教育配套方面,海教园做得还是非常到位了。能与之媲美的,可能只有中新生态城了。

很多人喜欢拿南开学校和市区老重点比,据此认为这类新建校教学质量不行。这种思维其实也是“认知错配”的一种。

要比较,不应该跟市区比,而应该和同价位其他区域来比较。因为200万总价,市区里也买不到重点的学区二手房。即便有极少量,也不具有居住价值。

有实力选择市区重点,为啥要来海教园?想通过在海教园置业满足孩子优质教育的,一般也是没得选择。

同样200万总价,精武镇、张家窝、中北镇、双港、辛庄等等板块,基本都是当地传统小学和中学(张家窝有了一所逸阳文思,但报名数远大于录取数)。

在这种背景下,选择南开学校就是一个最优解。

姜Sir倒是认为,后面可能存在的最大风险,是随着后续新项目的入住,南开学校还能不能承载越来越多的孩子?

所以,也希望有关部门提早预测学龄儿童的增量,做好预案。

柒 ︳Seventh

最后来做一下总结吧,毕竟姜Sir只习惯提方法论,不习惯直接告诉你答案。

  • 从和中心城区关联度上看,海教园并不算很疏远,仍可被纳入环城组团的行列。再加上公路交通本就很通畅,又有地铁6号线二期加持,完全适合市区外溢的刚需及改善

  • 在市政基础设施及城市配套方面,海教园本身底子不错,也可借助咸水沽原有的资源,整体上可以打“优”

  • 正确理解海教园定位很重要,不神话、不贬低。像南开学校的教育质量问题,也应客观理性看待,毕竟底子在那了。多跟同总价的环城板块比较,不要跟市区比较。新校区,关键还是看校长,教学质量一定会稳步提升的。

  • 个人认为目前定价确实稍微高了些,合适的性价比可能在洋房2-2.1万元/㎡。但也没有办法,毕竟楼面地价已经达到1万元/㎡,存在即合理。那唯一的解决方案,就是多关注项目本身,多看产品品质能不能符合这个价格水平

  • 很多人会拿咸水沽的价格和海教园比较,据此认为后者定价偏高。可我们应该认识到,现在咸水沽销售的主力,是富力、世茂、蓝光、龙湖的项目。龙湖价格并不比海教园低多少;前三个项目则是很多年前拿的地,成本自然很低,而且容积率高,产品类型也不一样。

  • 早期入手海教园做投资的朋友,耐心持有吧,前景是光明的,道路是坎坷的,要有耐心,等待更多利好兑现吧。

  • 来天津安家的青年外地人,考虑孩子上学问题,海教园其实还是一个不错的选择,兼顾教育质量与居住品质。

  • 海教园最大的一个优势是自然生态环境,中心城区东南部的改善客群,喜欢这种花园城市的、偏安静的居住体验,可以考虑在此改善居住条件。

  • 未来海教园价格还能不能涨,其实并不是由海教园的开发力度决定,而是由大市决定。不可能出现其他板块不涨就海教园涨,也不会其他板块都涨就海教园不涨。

欢迎大家留言,参与讨论。

海教园的房子值不值(一篇万字长文说透海教园楼市利弊)(16)

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2019·5·10

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