重庆房地产现状分析：2022上半年重庆主城房地产市场报告来了
重庆房地产现状分析：2022上半年重庆主城房地产市场报告来了成交量：渝北区、九龙坡区、北碚区可开发体量前三，占据主城开发体量58%，是未来主城区域开发热点；北区、西区仍是未来主战场，热点区域地价降温明显，七成地块底价成交。月度供求价走势重庆集中土拍次数由全年3次增加至4次，单次供地规模缩减。区域土地量价
重庆房地产市场上半年情况如何？12日，领域机构发布《2022上半年重庆主城房地产市场报告》，报告显示，上半年受国内外经济环境复杂和国内疫情反复影响，经济下行压力持续加大，二季度开始国家松绑政策密集出台，降首付、解除限购、限贷、限售、公积金贷款放宽等成为常规政策，但成效一般。
领域机构认为，重庆政策历来相对宽松，可调整政策有限，预计下半年保持持续宽松，但调整空间较小，不排除会出现各区域根据区域情况，制定购房优惠措施，刺激购房消费。受经济环境及楼市低迷影响，房企资金面紧缺，土地供求大幅下降。2022年上半年疫情反复，经济受阻，重庆商品房市场经历了前所未有的低迷，商品房供销价全线下跌，成交量腰斩，车库支撑成交，导致成交均价跌破万元。
半年度供求价走势
2022上半年主城供应商住用地255万方，成交246万方，成交可建开发体量412万方，供需量同比下降近六成，成交楼面均价6088元/㎡，同比下降20%；整体溢价率3%。
月度供求价走势
重庆集中土拍次数由全年3次增加至4次，单次供地规模缩减。
区域土地量价
北区、西区仍是未来主战场，热点区域地价降温明显，七成地块底价成交。
成交量：渝北区、九龙坡区、北碚区可开发体量前三，占据主城开发体量58%，是未来主城区域开发热点；
成交价：渝北区楼面均价7699元/㎡，仍是楼面价最高区域，其次为高新区、沙坪坝区，热点区域地价降幅超20%。
组团土地量价
两路、蔡家、西永组团成交可开发体量超60万方，占据市场主力。
开发体量：两路组团备受市场追捧，成交可开发规模超百万方，楼面均价超8000元/㎡，量价保持高位；
楼面价：城市核心组团均有不同程度的下降，大杨石组团楼面均价7216元/㎡，与高峰相比约降四成；
溢价率：整体溢价率仅3%，七成地块底价成交，人和、蔡家、两路组团地块小幅溢价。
成交土地性质
上半年供地“量小质优”，纯住地块比例大增，单宗地块规模增大。
单宗可建规模
2022年上半年成交30宗地块，20万方以上可建规模共9宗，占30%。
房企拿地排名
民企资金流动性未改善，国企、平台公司拿地规模超9成。
土地市场小结
1.上半年经济环境低迷，资金面紧缺，土地市场供求价齐降；
可建规模降6成，地价降2成，中心及热点组团降幅最大。
2.上半年供地 “量小质优”，单次供地规模缩减，大宗地块增多 ；
北区、西区仍是主战场，渝北两路组团量价领先。
3.民企资金面未改善，国企、平台公司拿地超9成；
优质地块增多、地价下降、竞争小，最佳的储地时机。
二、商品房市场重庆商品房市场表现
重庆商品房业态结构
2022年上半年住宅成交量下滑7成，车库及经济适用房占据40%份额；
洋房成交份额首超高层，市场进入改善主导时代。
重庆住宅市场
2022年上半年住宅成交347万方，508亿元，同比降7成，建面均价14637元/㎡保持稳定；经济极度低迷环境下住宅表现量跌价稳，房企保价决心强烈，房价下降空间有限。
重庆住宅市场区域成交情况‘
2022年上半年，渝北成交量依然雄踞各区之首，渝中区、江北区仍是价格高地。’
2022年上半年，渝北区引领市场成交，成交量80万方，占23%市场份额，同比下降2个百分点；2022年上半年，渝中区建面均价23451元/㎡，持续位居重庆主城第一名。
重庆住宅市场板块成交情况
蔡家板块成交量跃居板块之首，TOP1成交量同比减少58万方，TOP10西区热度增加。
重庆住宅市场成交TOP10
存量低价住宅消耗见底，新晋品质刚需、刚改接力。
重庆住宅市场成交TOP10同比
TOP10住宅成交量只占去年同期3成，TOP1成交面积不足同期25%。
重庆住宅市场存销比
市场整体去化慢，住宅库存快速累计，截至2022年6月，存销比上涨至6.8个月。
重庆高层市场
城市降容导致高层供需急剧萎缩，2022年上半年成交150万方，同比降8成，主流高层聚集城市核心，精装高层带动效应明显，支撑价格保持高位运行。
重庆高层市场产品情况
高层市场主力成交面积段60-90㎡，主力总价段80-160万元，主力面积段集中度下移。
2021年上半年，高层主力建面80-120㎡，主力总价80-160万元，占比62%。
重庆高层市场区域成交情况
TOP1渝北区成交26万方，同比减少122万方，不足去年同期15%，渝中区、江北区、南岸区核心区精装高层供应份额增加，支撑高位价格。
重庆高层市场成交榜
TOP1成交量3.95万方，同比减少15万方，仅占去年同期21%，TOP1成交套数369套，去年同期为2129套，仅占去年同期17%。
重庆洋房市场
2022年上半年洋房成交155万方，首超高层，城市外扩新区项目份额增加。
2022年上半年，洋房市场成交155万方，同比下降66%，建面均价14407元/㎡，同比下降7%。
重庆洋房市场产品情况
洋房产品分化，100㎡以下占54%，100平米以上占比46%，经济型、舒适型产品较均衡；主力总价段200万元以内，占比62%，高地价洋房增多，主力总价集中度上移。
重庆洋房市场区域成交情况
TOP1渝北区成交43.54万方，同比减少68万方，占去年同期39%，北区热点板块蔡家、中央公园、空港工业园是洋房主要聚集地。
重庆洋房市场成交榜
TOP1成交量4.54万方，同比减少4.33万方，占去年同期51%，TOP1成交套数400套，去年同期为891套，占去年同期45%。
重庆别墅市场
2022年上半年重庆主城别墅成交42万方，同比下降57%，成交均价15603元/㎡，再创新高。
重庆别墅市场产品情况
别墅主力成交面积段160㎡以内，主力总价段150-300万，主力面积集中度下移20㎡。
2022年上半年别墅主力成交面积100-160㎡，成交占比68%；主力成交总价段150-300万元，成交占比73%。
重庆别墅市场区域成交情况
别墅成交前三为渝北、北碚、南岸三区，高性价比叠拼别墅主导市场，蔡家别墅发力。
重庆别墅市场成交榜
TOP1成交量2.17万方，同比减少1万方，占去年同期68%，TOP1成交套数137套，去年同期为150套，占去年同期91%。
重庆商务市场
2022年上半年，商务（写字楼 公寓）成交45万方，同比下降63%，集中备案减少，城市核心份额增加，成交均价9965元/㎡，同比上涨22%。
重庆商务市场
2022年上半年公寓产品成交比例下降，写字楼份额增加，写字楼面积划小、分零销售，表现极致化、公寓化特征。
重庆商务市场产品成交结构
小面积低总价商务公寓仍为商务市场主流，主力面积30-60㎡，总价20-50万元。
重庆商务市场成交榜
TOP1成交量3.9万方，同比减少0.4万方，占去年同期90%，TOP1成交套数844套，去年同期为1123套，占去年同期75%。
重庆商业市场
2022年上半年商业市场以价换量，成交67万方，成交均价9366元/㎡，持续低位。
重庆商业市场产品情况
2022年上半年商业主力面积30-80㎡，占比63%；主力总价80万以内，下移20万元。
重庆商业市场成交榜
TOP1金科时代中心成交8.2万方，大宗商业交易集中备案，TOP1成交套数234套，去年同期为309套，占去年同期77%。
重庆车库成交情况
2022年上半年共成交车库61667个，同比增加42%，成交面积233万方，成交总金额55亿元，户均单价8.8万元/个。TOP1富力城单盘成交9432个，建面达30万方。
1.受经济环境影响，商品房成交创历史低位，量价齐跌；
2.非住宅支撑成交，车库及经济适用房占比达40%，商品房价格结构性回落；
3.购买力不足，住宅成交降7成，投资类商办市场持续低迷；
4.高层萎缩8成，洋房份额首超高层，住宅类物业价格稳定；
5.北区仍是各区之首，蔡家板块开始发力，西区热度提升；
6.高层主力面积集中度下移，洋房主力总价集中度上移。
商品房市场预判经济环境尚需修复，商品房难现暴涨行情
商品房市场连续两个月触底回升，得益于利好政策、房企促销让利、冲半年业绩，整体成交情况来看，政策传导初显成效，市场温和回升，但市场活力仍未完全恢复，市场反转有待验证。长期疫情对居民经济收入影响较大，购买力不足，预下半年供需市场仍低位盘整，项目增加促销手段，住宅优化产品保价，非住宅低价走量。
