北京二手房价格降了多少（北京的二手房指导价）
北京二手房价格降了多少（北京的二手房指导价）反观北京，却形成了自己的节奏。你会发现，今年几乎所有被指导的城市，都是在行情最火热的时候出台二手房指导价。北京将很快对二手房挂牌价格进行约束，而且表示“措施可能也不会对外官宣”。目前上海、深圳、广州已经在不同程度落地二手房指导价，北京作为最后一座一线城市，“被指导”，意料之中。但在当下这个节骨眼，出台这个政策，不免感觉有些奇怪。
据《北京日报》消息，9月29日，北京海淀区房地产经纪协会发布了一份《内部自律倡议》，有两大重要内容：
其一共同抵制中介恶意争夺房源；其二，针对海淀部分热点小区出台二手房交易指导价。
虽迟但到，终于，传说中的“房价杀手锏”要降临北京城。
其实早在9月25日，经济观察就透露：
北京将很快对二手房挂牌价格进行约束，而且表示“措施可能也不会对外官宣”。
目前上海、深圳、广州已经在不同程度落地二手房指导价，北京作为最后一座一线城市，“被指导”，意料之中。
但在当下这个节骨眼，出台这个政策，不免感觉有些奇怪。
你会发现，今年几乎所有被指导的城市，都是在行情最火热的时候出台二手房指导价。
反观北京，却形成了自己的节奏。
中原数据显示，今年北京上半年新房成交30811套，同比上涨79%，创下2014年来同期最高点，二手房成交11万套，同比上涨7成，创下自2016年以来同期最高点。
综合来看，上半年北京楼市成交创8年以来新高。
所以在上海、深圳、广东咋咋唬唬，被轮番调控重击的时候，北京却在闷声搞事。
不过从六月开始，北京在学区房打压和银行信贷收缩的压力下，行情开始明显降温。单8月，北京新房成交环比下跌了整整11%。
在最热的时候没有指导，反而在连续降温环境中，反向调节，我认为解释只有一个：
迫于压力，表明决心，自证清白。
那么为什么要针对海淀区二手房价格进行指导，而不是朝阳区？
这跟当地的“人群文化”有关。
海淀以互联网IT发家，也是全国名校高材生的聚集地，这些高材生多是外来人口，辛辛苦苦考学留在北京。
他们有一个特殊的气质，会赚钱爱存钱，对买房情有独钟，同时深知考学不易，所以不想让孩子跟自己一样太苦，从而对“学区房改变命运”的故事，深信不疑。
这几年盛行全国的“鸡娃文化”就是从这里传出去的。
每次行情周期到来，海淀的学区房是最先领涨的一批，然后带动常规二手房价格上涨，再而带动其他大区房价上涨。
这次单独对海淀区出手，其实也在体现“二手房指导价”的灵活性：
“定向掐尖”。
只对全城房价最高的地区进行调控，非常精准，不殃及无辜。
“网传”第一批指导价名单已经出台，从图中可以看出，还是以一些高价老小区为主，当然背后还是离不开“学区”两个字。
需要注意的一点是，这次只是由北京海淀区房地产经纪协会发布通告，约束的只是中介机构。
我认为这种单纯通过中介降低房源的“挂牌价”，起不到根本的调节作用，北京市场在几年前，就曾大量下架过学区房，到头房价还是止不住的上涨。
其实二手房指导真正杀伤力，来源于银行。
比如在深圳，人们买房贷款，银行首先要把公示的指导价翻出来，根据指导价评估放款，这样就导致即使私下买卖，买家的购房成本也会被直线拉升。
因此，接下来北京出台二手房指导价，最重要还是要看是否有配套政策跟进，比如要求银行配合限制贷款，否则没什么大的影响。
当下北京楼市已经彻底进入“回调周期”，尤其上半年涨得比较猛的海淀，近期成交冷淡，不过目前整体房价的回调幅度不高，基本在5%之内。
最惨的是头部学区房。
素有北京学区房“晴雨表”之称的海淀万柳蜂鸟家园，上半年曾创下“半年套均涨幅约300万元”的奇迹，但自从7月双减政策以来，成交量暴跌，9月整体成交没超过5套。
万柳板块很多小区基本已经跌回涨前水平。
西城区最出名的德胜、月坛片区，二手房成交量几近腰斩。8月份，德胜片区成交二手房套数仅40套左右。
北京对于学区房的打击，史无前例，尤其大规模教师轮岗后，北京家长对学区房的预期彻底垮塌，陷入观望，曾经数十几万一平米的奇葩物种，从此跌落神坛。
我前段时间在一篇文章中讨论过。
北京上半年销售虽然创造了历史新高，但整体行情是在强调控下实现的，是刚需真金白银的购买力支撑起来的行情，炒房比例微乎其微。
这意味着，整体房价比较坚挺，泡沫值比较低，而当下只是合理回调，接下来整体回调程度也是在10%之内。
而且上半年这轮上涨，主要表现在西城区、海淀区，其他区几乎没有大幅跟涨。
海淀区因为有学区房连带问题，预计要回调到明年中期。不过高性价比的的房子还是被秒杀的节奏。
朝阳区虽然成交量低迷，但整体回调很小，这是因为其在上半年并未大幅上涨，可回调空间有限，昌平、大兴、石景山、门头沟、通州等皆是如此。
不过，接下来受冷空气影响，二手房市场成交会持续低迷，最冷在10月以后，这时候可以着重关注除东西城、海淀之外的二手房。
届时会有大量笋盘上市，那么在整体买房策略上，就有了为数不多的捡漏机会，但这个需要运气。
北京10月到次年1月份的成交数据很重要，决定明年是否会有小阳春，但按照综合预期来看，行情一定不如今年好。
所以在购房动作上，刚需的余地还是很多的，不是万不得已，不需要着急上车。而且明年信贷会转向，房贷利率和放款速度一定会比今年好一些，所以在新房买卖上，最好等到明年上半年。
总之买二手房，10月以后多留意除海淀区之外的“笋盘”，买新房，最好在明年上半年，空间比较大。
大家要保留预期，仔细去研究板块和时机，未来在北京买房，技术性会越来越高。
