康养地产十五种开发模式（投了2亿空无一人）

康养地产十五种开发模式（投了2亿空无一人）其实旅游应该只是对特色小镇提升的一种表现手法，而不是所有的特色小镇一点都需要旅游的角度。现在的特色小镇打造过程中，要么是千方百计的造景或增加旅游服务设施，要么就是改造成各种旅游小镇。开业前几月红红火火，新鲜劲过后门可罗雀。各地以小吃、餐饮为主的特色小镇，几乎在重复相同的命运。近日，记者来到号称总投资2亿元的一个民俗小镇，街道上空无一人，商铺都已经关门落锁。文化村的入口附近，堆放着茅草，几只羊在进出的主干道旁悠闲地走来走去。记者调查了解到，东部某市提出要打造25个旅游特色小镇。“旅游小镇过多，形成同质化，大家都忙着搞吃喝，特色小镇就失去‘特色’了。”一位长期关注特色小镇建设的专家说。特色小镇的核心特色不是旅游而是基于产业形成的特色产品，且产品在市场上具有一定的品牌和口碑影响力。

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产品不够，“吃喝”来凑

由于旅游产品缺乏或特色不明显，一些地方数量众多、一哄而上的“旅游特色小镇”最终建成了“小吃一条街”。

在西部某地，《瞭望》新闻周刊记者看到，这一带争搭一部热播影视剧“便车”，先后建起了5家风格类似的小镇。尽管名称各不相同，但餐饮美食都成为这几个小镇的“主打产品”。其中一个小镇，主要的建筑风格并非当地风格，反倒“复刻”了香港电影中的部分街头场景。

开业前几月红红火火，新鲜劲过后门可罗雀。各地以小吃、餐饮为主的特色小镇，几乎在重复相同的命运。近日，记者来到号称总投资2亿元的一个民俗小镇，街道上空无一人，商铺都已经关门落锁。文化村的入口附近，堆放着茅草，几只羊在进出的主干道旁悠闲地走来走去。

记者调查了解到，东部某市提出要打造25个旅游特色小镇。“旅游小镇过多，形成同质化，大家都忙着搞吃喝，特色小镇就失去‘特色’了。”一位长期关注特色小镇建设的专家说。

特色小镇的核心特色不是旅游而是基于产业形成的特色产品，且产品在市场上具有一定的品牌和口碑影响力。

现在的特色小镇打造过程中，要么是千方百计的造景或增加旅游服务设施，要么就是改造成各种旅游小镇。

其实旅游应该只是对特色小镇提升的一种表现手法，而不是所有的特色小镇一点都需要旅游的角度。

那些有产业基础的小镇，跟应该做好产业扶持，理顺产业供需，增加产业活力，促进产业发展。

可以适度的对城镇风貌，产业布局做政策性引导和扶持，但不能全部用旅游的角度去看特色小镇的建设。

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产业不够，“房地产”来凑

在一些地方，由于缺乏好的产业支撑，房地产项目成为特色小镇建设中的绝对主角。南方某地，打造了“欧洲文化风情小镇”，总用地面积约1.2万亩。《瞭望》新闻周刊记者看到，开盘的地产大都售罄，但小镇上冷冷清清，商铺大门紧锁，几乎看不到车辆和行人。在中部某省，以康养、文化为主题的各类特色小镇建设正在稳步推进。在一处被列为重点工程的建设项目现场，记者看到，规划占地4600余亩，总投资约100亿元。项目工程鸟瞰图显示，一栋栋地产大楼将在这里拔地而起。

有的特色小镇以“别墅类”住宅为卖点，大肆宣传。中国社科院环境与城市发展研究所副研究员娄伟认为，建房盖楼，投资上去了，满足了地方政府政绩考核要求。但如果没有产业支撑，这样的小城镇最后有可能会演变成“空心镇”。

特色小镇要坚持“以产立镇、以产带镇、以产兴镇”，促进从小镇资源到小镇产业，小镇产业到小镇经济，小镇经济到小镇发展，最终实现产镇一体、协调发展，为中国特色小镇提供持续健康发展的动力和支撑。但特色小镇追求的不是面面俱到的全产业体系，聚焦某个优势产业。前瞻产业研究院确保某一产业在小镇中的独特及主导地位，围绕其来打造完整的产业生态圈，是激活小镇经济，促进小镇特色形成的重中之重。

特色产业是特色小镇发展的重要支撑，要经历科学选择、合理规划、核心培育，再到集群辐射，最终提升到产业品牌的发展路径。

产业培育——发展壮大核心支撑，重在龙头企业的招商和培育、产业链的打造;

产业选择——科学论证进行选择，重在尊重现实基础、尊重市场需求;

产业规划——把握产业发展战略，重在空间布局规划、分阶段发展目标;

产业集群——强化产业辐射带动，重在围绕特色产业“补链补强”;

产业品牌——增强特色城镇竞争力，重在产业文化和整体形象。

特色小镇的“特色”产业发展首要做好产业的选择工作，目前全国各地“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的乱象普遍，很有可能产生恶性竞争。因此在产业选择方面，各级政府应以客观的眼光尊重本地发展现状和市场需求;以敏锐的眼光和科学的思维把握产业发展前景;以超前的眼光突破传统深化改革，加强创新驱动，促进特色产业领先发展。

在城市主导产业选择基准理论的基础上，绿维创景结合市场与科学机制，提出了以6大原则引导的多层指标选择体系。

特色产业的六大选择原则：

适应原则——要与小镇发展相适应，做到因地制宜、适应市场;

特色原则——特色要明显，优势要突出;

关联原则——产业关联度要大，经济带动性要强;

创新原则——创新能力要强，技术进步要快;

生态原则——要平衡产业发展与环境保护的关系;

需求原则——产业的现实市场需求要大，未来需求潜力可观。

根据以上六大原则，我们从产业本身发展层面及外部市场导向层面，给出了特色产业选择的七大指标体系——产业发展基础、产业关联度、技术创新性、产业特色性、产业环境影响、市场需求、外部支撑。整体采用专家评分法与客观数据赋分法，最终通过加权计算，选取得分最高的产业为特色产业。

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形象不够，“穿衣戴帽”来凑

一些地方，对特色小镇建设不知如何入手，把特色小镇建设等同于形象改造，将大量建设资金用于“穿衣戴帽”工程，被群众称为“形象工程”和“花架子工程”。

“穿衣戴帽”工程仅仅提升了临街、沿路一面的房屋形象，但给不少百姓添了麻烦。《瞭望》新闻周刊记者在多地看到，本是老百姓的商铺门面房，门口却被白色罗马立柱阻挡；本是老百姓的自住房，屋外却被“穿”上统一的仿古建筑“服装”，“戴”上了灰瓦“帽子”。如此一番，一些原本具有红色基因和历史文化的小镇，遭到“开发式”破坏，当地老百姓颇有怨言。

“有的乡镇光顾着改造外面，实际是豆腐渣工程，既浪费钱又不实用。”一家商铺店主钟先生无奈地说。

特色小镇的环境及形象是基于整个产业发展。

所有的特色小镇的旅游形象一定是先是产业形象，再是居住形象，最后才是旅游形象。所有的城镇都有自己的各自形象定位，这不仅仅是城镇运营者需要思考的问题。

而从传播学上来说，一个合适的健康良好的形象才更有利于营销及传播。

那么特色小镇的形象定位这个事情上，首先我们思考的应该是产业的形象，通俗话说，在传播中说到这个地方，会联系到哪一种产业上来，哪一种人会聚集到这里来。

其次特色小镇的形象是居住形象，那就是城镇所在地的当地百姓的居住出行的幸福指数，因为用一个词“安居乐业”来定义特色小镇的指数是最合适的。

最后，才是特色小镇的旅游形象，旅游或者休憩方式的打造，可以为特色小镇助力，但是很多的小镇处于不方便旅游者到达的地区，那么就没有资格成为特色小镇么？

所以，反过来说，别叫旅游的一些概念毁坏了特色小镇的发展和建设。

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项目不够，“农作物”来凑

部分地区，在特色小镇建设中“摊派”指标。有的地方在条件并不充分的情况下，为了戴上特色小镇的“帽子”，把在田农作物或成规模传统种植、养殖业作为特色小镇项目进行申报。

在中部某省一个香菇小镇，《瞭望》新闻周刊记者看到，首期300多亩土地上棚架林立，活动板房、菌棒水池都已经建好。小镇的总体规划分为香菇产业基地、易地扶贫搬迁安置区以及生态建设区三部分。其中，香菇产业基地由当地一家食品有限公司承建。“挂羊头卖狗肉。这哪里是什么特色小镇？就是企业的一个大的香菇生产基地。”基地附近的群众说。

有的地方，甚至将水稻种植区列为“特色小镇”来凑数。记者调研发现，各地以农作物命名的小镇众多。葡萄小镇、萝卜小镇、胡椒小镇、油茶小镇……不少地方的群众反映，这样的小镇只是为了完成指标任务的“凑数工程”。

特色小镇的内容可以是多种多样，但是必须符合产业发展，市场需要，能够形成自身的存在的意义。

特色小镇的内容可以有很多很多，可以有西红柿小镇，马铃薯小镇，民宿小镇；也可以有基金小镇，航空小镇，白酒小镇；还可以有发呆小镇，婚礼小镇，记忆小镇……不管什么样的小镇，那只是小镇的一个基础内容。

从特色小镇的建设及运营管理者的角度看，内容的选择只是一个开始，只要符合所属区域的产业发展，那么内容都是正确的。

最核心的关键是如何叫内容能够良性的发展，符合产业化发展思路。

如何叫内容的运营能够造福当地的居住者，这才是在特色小镇问题上对建设管理者的考验。

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数量不够，“园区景区”来凑

为支持“特色小镇”建设，有的地方给予每镇500万元至2000万元扶持资金，500亩至1000亩城乡增减挂钩建设用地指标等优惠政策。为了享受到特色小镇的建设用地指标、配套资金政策，一些不具备特色小镇建设条件的地区，想方设法挤进小镇建设项目规划。西部某地在推进特色小镇建设中，提出在一处湿地公园内打造占地约300亩的特色小镇。

《瞭望》新闻周刊记者看到，有的地方，把原有的产业集群，贴上特色小镇标签。比如东部某县规划打造“智能电网小镇”“地板小镇”“电梯小镇”“灯具小镇”“织造小镇”“电机小镇”“农机小镇”“交通安全小镇”等16个特色小镇，几乎全部是根据乡镇产业集群发展重点来确定的，产业园“摇身一变”成为“特色小镇”。

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景色不够，“挖湖造绿”来凑

建设特色小镇，缺少风景怎么办？一些地方打起了挖湖、造绿、扩建湿地的主意。中部某省一个特色小镇，《瞭望》新闻周刊记者看到，园区建设了湖泊、山水等人造景观，一些配套景观正在施工中，整个项目投资120亿元、占地5300亩。

在挖湖造绿等“造景观”的冲动之下，一些原本具有历史文化价值的小镇，文脉传承被割断。南方某镇是革命老区，红色文化是当地的突出特色。但在特色小镇建设中，被定位为“花卉小镇”。记者实地采访未见花卉踪迹，反倒看到一个地产项目正拔地而起。当地发改委一名工作人员透露，“发现当地的条件不太适合花卉种植，所以规划调整了。”

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活动不够，“节庆会展”来凑

为了吸引人气，一些特色小镇在缺乏有效的活动载体的情况下，选择了“造节会”，试图通过举办节会招徕游客。

《瞭望》新闻周刊记者来到南方某省一个荔枝风情小镇，群众说起特色小镇建设，印象最深的是当地连续多年举办的荔枝节。当地发布的消息称，要“把传统的荔枝节变成嘉年华盛会”。荔枝种植户告诉记者，“办这样娱乐化的节会作用不大，还不如实实在在举办一些产销对接活动。”

从事荔枝种植10多年的种植户刘女士介绍，2018年，荔枝大量上市，但是销路没有打开，“荔枝根本卖不上价。”

有的特色小镇，节庆活动并没有突出地域特色、文化特色。在西部某特色小镇，记者看到“夏日狂欢节”的广告随处可见，主题是“打造音乐、美食嘉年华”，与小镇所冠名的特色文化并没有太大关系。

记者调研发现，特色小镇建设中，节庆活动逐渐成为许多地方的“标配”。《党政机关厉行节约反对浪费条例》明确提出，“未经批准，党政机关不得以公祭、历史文化、特色物产、单位成立、行政区划变更、工程奠基或者竣工等名义举办或者委托、指派其他单位举办各类节会、庆典活动，不得举办论坛、博览会、展会活动”。基层群众反映，这样的节会活动，不仅容易导致浪费问题，也有违规之嫌。

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资金不够，“PPP项目”来凑

一些特色小镇建设中，政府部门在地方财力有限的情况下，选择了通过PPP模式筹措资金，但前期对项目的规划、收益测算并不明确，很容易带来债务风险。

西部某省一个“功夫小镇”核心区面积10.8平方公里，整体采取PPP合作模式建设，预计总投资320亿元。

中部某地与相关公司携手，通过PPP模式打造特色小镇，多个小镇规划总投资超过20亿元。一些地方在政府部门大力推动下，特色小镇建设PPP模式发展迅速。东部沿海某省发改部门召开的2017年省级特色小镇项目融资对接会，推出列入第一批创建名单的省级特色小镇融资项目76个，总投资超过100亿元。其中，推出PPP项目8个，总投资86.8亿元。

持续稳定的资金来源是特色小镇健康成长关键，但《瞭望》新闻周刊记者发现，一些特色小镇在社会资本以PPP模式介入后，后期能否提供较稳定的收益存在不确定因素，部分建设项目易“虎头蛇尾”。

那么，如火如荼的康养小镇如何避免这八大假象？如何才能实打实的持续运营？

康养小镇当然需要具备养老、养生、养病、养心等功能，为将产业做大、做精、做深，则需要明确以下几点：

1.将康养产业（生产）与生活、生态结合起来，对于养老功能，要高于养老院；对于养生功能要高于疗养院；对于养病功能，要高于医院。这是一种个性化、品质化、定制化服务产品和品牌。

2.融入文化和旅游，只不过，这种文化呈现出来的是一种休闲、康养、度假氛围，乃至品味和品质，这种旅游可能以一种旅居的形式来体现；这就需要增加文化修养、体育健养等休闲运动业态。

3.融入生态环境，乃至景区，有时还要融入乡村、田园、森林、湖泊和海滩。

在“健康中国”正式成为中国发展核心理念的背景下，健康产业将在未来20年迎来重大发展机遇期。同时，伴随“特色小镇”国家战略的落地，中央政府于近一年来出台了一系列政策，从多个方面鼓励地方开展“特色小镇”建设。

目前，康养小镇已经形成三大主流模式：

1.天然资源引领——健康养生小镇

其特点是依托当地的资源禀赋，如自然、生态、人文、历史和文化等，打造以优势资源为主题引领特色的健康养生小镇。

此类小镇的建设发展对业态的区别化定位、特色元素打造及长期运营能力均有特殊要求。

2.产业科技驱动——健康科技小镇

其特点是当地具有较强的生命科学或大健康产业，以此为基础和发展引擎，依托现有产业及人才基础，打造具备科技价值含量特色的健康科技小镇，而且多具有或毗邻较为优质的大学和科研资源。

此类小镇的打造对于吸引、聚集和协同产业及人才落地的能力有特殊要求。其核心业态将以生物科技、医药研发、创投孵化、教育科研和医疗服务为主。

3.医疗服务导入——医疗健康小镇

其特点是依托当地特定的自然环境与交通辐射能力，规划、导入和构建优质、综合性的医疗健康服务体系，服务当地及所辐射、吸引的特定医疗服务受众或老龄人群，打造以医疗健康服务为特色的医疗健康小镇。

此类小镇对吸引优质合作伙伴、构建较强的医疗品牌及长期高品质运营能力有着特殊的要求。其核心业态体现为医疗服务、康复护理和养老养生为主。康养老小镇将是亮点。

中国正快速步入老龄化社会，截至2015年，60岁及以上人口的占比已达16%，预计2040年时的老龄比例将超30%。2050年，预计中国老龄人口将占全球总数的近1/4。对比其他人群，老年人在医疗健康方面的需求更复杂。

在中国老年医疗健康市场供求严重失衡的背景下，综合医疗、康复、护理、养老各类服务、能为老年群体提供连续性健康服务的健康小镇存在巨大发展空间。

聚焦服务老年群体的“健康养老小镇”将成为“医疗服务导入型医疗健康小镇”的主要和基础模式。

康养小镇要想成功，必须牢牢抓住五大要点：

1.明确目标服务人群

全面关注已老、初老和将老人群，兼顾其他年龄人群。

我们发现，无论是现有老龄人群，还是尚未步入老年的较年轻人群，均开始关注未来养老生活规划，且入住养老社区的意愿逐年升高。

在社会快速老龄化的背景下，健康养老小镇要有能力吸引、承接和全面服务已老人群(70岁以上、受完善医疗服务能力吸引)、初老人群(60-70岁、尝试及寻找合适养老生活居所)以及将老人群(60岁以下、正为未来养老生活制定计划)。

2.以全过程医疗健康服务为核心服务

接续性的医疗健康服务能力(预防性、 诊疗性和诊疗后期)。

从身体特质、患病率和疾病特质出发，老年人对医疗健康服务的需求不仅限于治疗，还需要匹配治疗后的康复、护理、日常疗养以及临终关怀服务。

因此，健康养老小镇需具备提供接续性医疗服务的能力，进行保健、医疗、康复、护理和养老为一体的机构设置，提供“预防、治疗、康复、养生”为一体的服务，涵盖预防性、诊疗性和诊疗后期。

3.整合一体化的配套服务

依据消费需求热点，提供围绕“身体、心理和社交健康”的综合服务。

在消费以及生活方式逐步升级的背景下，健康养老小镇应以老人群体及小镇居民的综合身心需求为核心，以“提升小镇居民健康素养、培养健康生活方式”为目标，建设相应的配套服务业态。

可依据区域特色及需求重点，有目的地构建涵盖营养、文化、体育和消费的综合体验，从而培育有活力、有文化、有生命力和有尊严的社区生活氛围，使小镇居民实现“身体、心理和社交健康”的综合性健康状态。

4.经济可行、可持续的商业模式

以“医疗健康服务产业”为核心产业、以配套设施经营为辅助产业。

以医疗健康服务和养老产业为经营核心，以养老设施销售作为财务的平衡和补充，嫁接专业的医疗健康(医疗、康复、护理和养老)和配套业态运营方，建立长期的医疗健康服务及养老运营能力，打造核心的医疗健康服务产业，实现小镇产业的可持续发展。

5.创造综合社会价值

长期而言，可成为当地可持续发展的产业及就业、税收来源。

医疗服务将成为小镇的产业基础和支柱，并可提升小镇所在区域的人群综合健康水平与医疗服务水平，实现小镇当地的产业升级与经济可持续发展，在设施建设期为当地贡献固定资产投资，在服务运营期带动当地GDP、医疗专业人员就业与税收发展。

另外，从中长期而言，小镇还可刺激当地和辐射人群的消费以及新兴服务业的发展，从而带来大量辅助性新增就业岗位，并有助于提升地方土地的增值和收益。

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