合肥房产投资价值分析（合肥当前房地产市场分析报告）

合肥房产投资价值分析（合肥当前房地产市场分析报告）（二）房地产开发投资增速创新低，开启两位数下降数据来源：统计局，诸葛找房整理合肥作为安徽省的省会城市，近年来迎来高速发展，GDP同比增速高于全国平均值，但在疫情期间，合肥GDP同比降速大于全国平均降速。根据数据显示，2020年第一季度，合肥市国民生产总值为1882.67亿元，同比下降9.7%，降速比全国大3.0个百分点。究其原因，由于合肥市离武汉接壤，城市联系紧密，一季度，在疫情期间，合肥各项经济活动均处在严格控制阶段，因此GDP下滑严重，但随着疫情逐渐褪去，合肥的经济将会恢复到正常水平。图：合肥及全国GDP同比增速季度走势（%）

12日，诸葛找房发布《合肥当前房地产市场分析报告》。报告从宏观环境、土地、新房、二手房、租赁市场等维度全面分析解读合肥当前房地产市场情况。

宏观环境：宏观指标增速受疫情冲击严重，开发投资增速创新低

一、合肥经济及开发经营受疫情冲击较大，各指标同比增速走低

（一）合肥经济受疫情冲击严重，GDP同比降速大于全国

合肥作为安徽省的省会城市，近年来迎来高速发展，GDP同比增速高于全国平均值，但在疫情期间，合肥GDP同比降速大于全国平均降速。根据数据显示，2020年第一季度，合肥市国民生产总值为1882.67亿元，同比下降9.7%，降速比全国大3.0个百分点。

究其原因，由于合肥市离武汉接壤，城市联系紧密，一季度，在疫情期间，合肥各项经济活动均处在严格控制阶段，因此GDP下滑严重，但随着疫情逐渐褪去，合肥的经济将会恢复到正常水平。

图：合肥及全国GDP同比增速季度走势（%）

数据来源：统计局，诸葛找房整理

（二）房地产开发投资增速创新低，开启两位数下降

疫情期间，受到开工延迟影响，合肥市的房地产开发投资增速创历史新低，根据数据显示，1-2月份，合肥房地产开发投资同比下降19.5%，与去年12月相比下降21.4个百分点，3月，虽然疫情好转，但合肥的开发投资增速仍处在较低水平，同比下降19.2%，与2月相比仅收窄0.3个百分点。2、3月份的同比降速均大于全国降幅。

图：合肥房地产开发投资及累计增速月度走势

数据来源：统计局，诸葛找房整理

（三）疫情下商品房销售下滑明显，降速超50%

根据数据显示，疫情下合肥的商品房销售下滑明显，2020年1-2月，合肥商品房销售面积为49.54万㎡，同比下降61.9%，降速与2019年1-12月相比扩大57个百分点；商品房销售金额为67.69亿元，同比下降62.1%，降速与2019年1-12月相比扩大66.8个百分点。3月，疫情好转下商品房销售面积并未大幅恢复，商品房销售面积降速较1-2月收窄9.8个百分点。

图：合肥商品房销售面积及累计增速月度走势

数据来源：统计局，诸葛找房整理

（四）政策支持房企应对疫情冲击，减缓房企拿地缴纳土地出让金的压力

疫情期间，合肥房地产市场的需求政策仍处在严格调控阶段，但为支持房企应对疫情冲击，合肥市发布《关于有效应对疫情支持企业履行土地出让合同有关事项的通知》，适当调整土地出让金缴纳期限，允许延迟缴纳土地出让金；此外，适当调整竣工期限，对于疫情导致的未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期。

土地：疫情影响下供需规模放缓，整体土地市场不温不火，但不缺乏高总价地块

受疫情影响，年内合肥土地市场供应及成交规模放缓，但受到供应土地地块较为优质影响，楼面价走高。从成交上看，土地成交溢价率并未大幅上升，流拍率下降，土地成交并未掀起波澜，但也不乏高总价，高楼面价地块。

一、合肥土地供需规模放缓，溢价率、流拍率均走低

（一）疫情下土地供应规模下降，推出楼面价上升

受疫情影响，合肥城市土地供应入市节凑放缓，一季度土地供应量与去年同期相比下滑明显。据诸葛找房数据中心监测，2020年1-4月，合肥土地供应规划建筑面积551.36万㎡，同比去年同期下降15.1%；合肥土地推出面积4579元/㎡，同比去年同期上升20.4%。在疫情期间，土地推出的性质较好，尤其是2月份，土地推出楼面价为7253元/㎡，同比上涨155.4%，拉高1-4月土地推出楼面价。

图：合肥土地供应规划建筑面积及推出楼面价

数据来源：诸葛找房数据研究中心

（二）疫情下成交规模缩减，优质地块成交拉高楼面价

据诸葛找房数据中心监测，2020年1-4月，合肥土地成交规划建筑面积208.26万㎡，同比下降64.6%；土地成交楼面价6868元/㎡，同比上涨13%。从年内数据来看，3月份土地迎来集中成交，但仍不及去年同期的成交水平，4月份更是明显低于去年同期，同比下降84.5%。

图：合肥土地成交规划建筑面积及成交楼面价

数据来源：诸葛找房数据研究中心

二、土地市场不温不火，溢价率走低

近年来合肥土地成交溢价率处于全国高位水平，年内，合肥土地平均溢价率呈走低趋势，1月平均溢价率为35.14%，3月溢价率为25.49%，4月溢价率仅为0.68%。一方面，疫情期间推出的土地总价相对较高，开发商溢价更为谨慎；另一方面，疫情期间一线现多个优质地块，在拿地环境宽松下，房企青睐一线城市的土地。

图：合肥土地成交平均溢价率月度走势

流拍率方面，2020年1-4月，合肥市共流拍3宗经营性用地，2月、3月无流拍，1月流拍1宗用地，4月流拍2宗用地，为合肥滨湖区2宗商业用地。疫情下合肥拿地可延迟缴纳出让金，2、3月房企积极拿地，均无流拍地块。

图：合肥土地成交流拍率走势

数据来源：诸葛找房数据研究中心

三、疫情下阳光城以59.2亿元拍下滨湖区2宗高总价地块

年内，合肥土地市场整体不温不火，但也不乏优质地块成交，阳光城以59.2亿元拍下滨湖区两宗地块，其中一宗地块楼面价破万元/平，溢价率为27.9%；经开区成交2宗地块，分别是绿地和中海竞得，楼面价分别为10237元/㎡、9695元/㎡；溢价率分别为30%、29.16%。

表：合肥市2020年1-4月土地成交总价TOP5

新房：疫情短暂打断前期回涨趋势，一季度新房销售量跌价稳，二季度可期

2019年下半年，合肥市新房市场经过一段时间的销售下行，在年末时销售大幅回涨，然而受疫情影响，这一趋势被短暂阻断，销售量再次下滑，但销售价格始终较为平稳。而随着疫情逐步受控，2020年3月以来，市场需求得到释放，销售量大幅回涨，3月同比上涨334.41%。预计随着需求的持续释放，二季度成交继续走高的可能性较大。

一、供销：受疫情冲击整体成交下滑，疫情后积压需求释放，3月成交量猛增

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2019年全年合肥市新房销售面积为721.06万平方米，新增供应面积为657.72万平方米，销供比达1.10。具体来看，2019年上半年春节后，销售面积波动增长，三季度开始，销售面积则大幅回落，而在年末12月时，销售面积再次大幅回升，单月销售面积达76.58万平方米。进入2020年，疫情影响下，1、2月份销售面积同比下降36.53%和61.09%，新增供应更是大幅减少，而进入3月，随着疫情影响逐步减弱，市场活力恢复，前期积压的购房需求得到释放，3月全市销售面积达67.42万平方米，环比大幅上涨334.41%，同比上涨19.33%，超过去年同期，同时供销比达到2.83。而相对于回弹的销售面积，疫情后新增供应面积不及去年同期，3、4月新增供应同比减少37.39%和12.90%。

图：合肥市新房销售面积及新增供应面积情况

数据来源：地方住建委；整理：诸葛找房数据研究中心

二、价格：疫情短暂阻断价格上涨趋势，疫情后价格回升迹象明显

2019年，合肥市新房销售价格从1月份最低的13522元/平方米，到12月最高的16949元/平方米，全年累计增长了25.34%，尤其是在进入第三季度后，销售价格一路上扬，累计上涨10.17%，12月单月销售价格环比增长达到8.45%。2020年初，受疫情影响，销售价格出现一定回落，但并未对价格造成过大影响，1月销售价格环比下跌4.03%，2月环比微涨1.67%，疫情影响逐步减弱后，价格上涨迹象更加明显，4月环比上涨2.19%，而从2020年前4个月销售价格的同比变化来看，前4个月的平均销售价格较2019年同期更是同比上涨了16.29%。整体来看，合肥市新房销售价格上涨主要是受到改善性需求带动的结构性上涨，销售套均面积逐步增长。疫情之后，随着人们对于居住环境要求更加挺高，改善性需求或会更加凸显。

图：合肥市新房销售价格及同环比变化情况

数据来源：住建委；整理：诸葛找房数据研究中心

三、库存：疫情加重前期持续上涨的去化压力，而疫情后去化周期有所缩短

从2019年合肥新房库存情况来看，上半年呈现平稳减少的趋势，但下半年开始，由于供应大幅增加而销售面积大幅回落，库存压力持续上升，从去化周期走势可以看出，2019年全年合肥市新房去化周期持续增长，下半年以来更是大幅延长，年末11、12月去化周期达到15.60、15.41个月。而进入2020年，疫情的出现导致销售下行，更加加重了去化压力，去化周期持续延长，2月去化周期达到2019年以来最高，为21.98个月。不过，随着3月以来疫情逐步受控，市场需求快速释放，销售回涨，去化压力得到一定缓解，3、4月去化周期大幅缩短，分别为18.22和13.56个月，但还是高过2019年同期。

图：合肥市新房库存及去化周期情况

数据来源：住建委；整理：诸葛找房数据研究中心

二手房：疫情前下行趋势已显现，疫情进一步打击市场活力

2020年合肥二手房市场受疫情影响同样严重，2月份成交量寥寥，市场几近冰封，3月份以来随着疫情减缓，虽市场活力有所增加，但市场信心仍在下降，多数卖方选择降价出手。同时，回顾疫情前合肥二手房市场，可以看到市场下行趋势早已显现，疫情进一步打击了市场信心。

一、挂牌：疫情前二手住宅量价齐跌，疫情后价格结构性上涨，降价房源占比扩大

据诸葛找房数据研究中心数据，2019年下半年以来，合肥市二手住宅市场均价经历了较大幅度的调整，整体表现不及长三角经济圈区域市场平均价格水平，进入四季度后，开始有所回升，但随后受到年末市场淡季的影响，12月市场价格再次下跌，全年累计微涨0.44%。进入2020年，随着疫情爆发，2月份合肥市二手住宅市场价格环比下跌0.77%，跌至2019年以来最低，3月份随着疫情逐步受控，市场活力增加，市场价格上涨，从环比涨幅来看，表现好于长三角经济圈平均水平，但仍不及去年同期，3月和4月分别同比下跌2.04%和1.94%。而从挂牌量来看，2019年年末以来，二手住宅挂牌量持续走低，2020年在疫情影响下，4月创2019年以来最低，较去年同期同比减少14.87%。

图：合肥市二手住宅市场均价及同环比变化情况（单位：元/平方米）

而从2019年以来，合肥全市二手住宅涨降价房源情况来看，2019年上半年降价房源量占比持续走高，9月达到83.56%，随后下半年有所收窄，但占比仍然居于高位，进入2020年，受疫情影响，3、4月以来，降价房源占比呈扩大趋势。涨降价房源占比直接反映了卖方对于市场的信心和预期，目前来看，更多的业主对于市场信心不足，降价意愿更足。

图：合肥市二手住宅涨降价房源量占比情况

数据来源：诸葛找房数据研究中心

二、成交：二手房成交受疫情影响严重，2月几近冰封，3月成交活跃度提升

回顾疫情前合肥市2019年全年二手房市场表现，整体上呈现量跌价涨。从成交量来看，年初受春节假期影响，成交显著减少，随后“小阳春”到来，成交大幅回升，随后第二季度成交波动下跌，进入下半年之后，全市二手房成交下滑显著，在第四季度开始逐步趋稳，进入2020年，随着春节的到来，1月份成交延续下滑趋势，环比下跌32.99%，同比下跌35.63%。同时疫情的爆发，更是直接导致2月份二手房成交仅19套，市场基本冻结。而3月以来，随着疫情逐步受控，市场活跃度提升，3月份全市二手房成交量为2491套，回升显著，但是与2019年同期相比，同比跌幅达到56.09%。

从成交价格来看，相对于成交量明显的下滑趋势，2019年合肥市二手房成交均价基本保持平稳运行，全年累计上涨6.75%。进入2020年，2月份二手房成交均价的上涨主要表现大户型交易带来的结构性上涨，3月随着成交逐步恢复，价格出现回落。

图：合肥市二手房成交量价及同环比变化情况

数据来源：地方住建委；诸葛找房整理

三、经纪机构：链家房源市占率位居榜首，其次为区域经纪徽缘房产

根据合肥市住房保障和房产管理局官方信息显示，当前合肥全市入网等级的经纪公司共673家。2019年下半年来，由于虚假房源、欺骗消费者等乱象多发，合肥市推出了房产中介诚信系统，以要求中介机构房源系统信息发布及作业规范化。信息显示，截至2020年4月1日，共有372家中介机构在该诚信档案系统中登记，其中直营经纪机构252家，加盟机构120家（其中超1/2为德佑品牌加盟机构）。

图：合肥市房地产经纪机构情况

数据来源：合肥市房管局；诸葛找房整理

根据诸葛找房监测数据，截至2020年5月12日，合肥市挂牌房源量排名TOP5的经纪公司包括链家地产、徽缘地产、21世纪不动产、中墅地产以及辉达房产，各家中介费率均为买方支付2%的费用。

图：合肥市挂牌房源量排名TOP5及中介费率

数据来源：诸葛找房数据研究中心

租赁市场：“省会”城市支撑，租赁市场受新冠病毒影响较小，租金短暂下降后回升

一、国内租赁市场全面推进，供应大格局初现端倪

2019年，中央从不同角度为住房租赁市场制定多项政策， 鼓励支持住房租赁市场建设、细化管理规范、严格市场监管、同时提供财政金融方面的支持并鼓励多渠道增加供应。住房租赁市场发展作为住房制度改革完善的重要内容，在2019年将稳步推进。

在国内“以买为主”的住房观念下，各地的房屋“以售为主”，多地租赁房源供给单一、供需失衡，因此2019年多渠道增加租赁住房供应成为主旋律，年初提出集体建设用地建设租赁住房，同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，年内多次强调支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市建设租赁住房。各地积极大力推动住房租赁市场发展，将中央部署进一步落地实施。海南、广东、北京、上海等多地均提出加大租赁房源供应。

2019年，租赁住房主体更加多元化，从以单一市场化为主租赁住房到集体性建设用地住房开工，自持土地的租赁住房入市，人才公寓配租，租赁住房大格局稳步构建。

表：2019年地方支持租赁供应政策

资料来源：诸葛找房整理

二、合肥为租赁试点城市 国有租赁公司房源仅次于中介房源

2017年合肥市发布《关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》开启了合肥市租赁市场规范发展的序幕，通知提出组建国有房屋租赁公司、增加租赁住房土地供应、建设合肥市住房租赁交易服务监管平台等多项方案。2017年12月合肥市住房租赁交易服务监管平台正式上线。去年8月，合肥市的租赁市场获得中央的财政支持。

表：合肥多次被选取为租赁试点城市

资料来源：诸葛找房整理

试点两年多以来合肥国有租赁公司规模发展可观。根据诸葛找房数据监测显示：2020年1-4月监测的租赁房源中，中介公司的占比最高，为37%；其次是国有租赁公司为30%，个人发布的房源占24%。

图：2020年1-4月合肥各类型租赁房源占比

数据来源：诸葛找房数据研究中心

三、租赁市场受新冠肺炎影响较小，租金2月短暂下降后3月回升

根据数据显示，2020年-4月，合肥市整租租金为26.41元/㎡/月，累计同比上涨10.6%。年内来看，2月受新冠病毒影响，租金下降0.1%，3月随着疫情的褪去，租金企稳回升。由于合肥为省会城市，交通及产业相对完善，省内人口迁徙明显。根据统计局数字，2018年合肥市常住人口808.7万人，较17年增长12.2万人。长三角规划当中，合肥将在2030年达到1000万常住人口，接近200万的人口增长空间，未来租赁市场仍有强劲的需求支撑。

图：2019年至今合肥租金月度走势

市场预测：疫情延缓购房需求释放，未来市场仍可期

疫情下，合肥的宏观指标下滑明显，GDP增速下滑，房地产开发投资增速创新低，土地市场整体表现平平，并未引起市场波澜；新房在疫情中整体下滑明显，但3月以来，随着疫情控制良好，成交回升；二手房也如此，2月几乎冰封，3月成交回升。

合肥作为安徽省的省会城市，交通产业较为发达，吸引了省内人群的涌进。疫情只是延缓购房需求的释放，并未对购房需求形成抑制，随着疫情的褪去，未来市场将会逐步回升，不排除市场集中成交的现象。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知，未来高品质的房屋成交占比或将上升，成交价格或将结构性上行。

从土地市场来看，目前供应地块较为优质，未来房企拿地的积极性仍较强，但合肥的土地一直溢价率较高，目前拿地环境宽松以及一线城市优质地块频出，房企回归一线城市拿地的积极性更强，因此合肥的地块溢价率难以突破当前水平。